5月12日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商——中南高科產(chǎn)業(yè)集團在港交所提交招股書。

　　近年來，依托產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，中南高科業(yè)績高速增長。招股書顯示，2018年至2020年，中南高科收入分別為4.6億元、19.8億元、46.1億元，復合年增長率高達216.3%；毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.9億元，復合年增長率達186.8%。2020年公司凈資產(chǎn)收益率達35.7%，領(lǐng)先同行水平。

　　以此同時，中南高科也在持續(xù)賦能企業(yè)多元化發(fā)展，成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，集團綜合產(chǎn)業(yè)園運營服務收入由2019年的670萬元大幅增加至2020年的2630萬元，未來將逐步為集團開辟“第二增長曲線日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團擁有70個產(chǎn)業(yè)園項目的組合。

　　值得注意的是，公司一直維持大量的負債為運營提供資金。招股書披露稱，截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額28.09億元中，6.66億元須于12個月內(nèi)償還，而21.44億元須于一年后償還。

　　物業(yè)開發(fā)銷售連續(xù)三年占比超99%

　　招股書顯示，中南高科是中國領(lǐng)先的以服務先進制造業(yè)為核心的開發(fā)及運營商，提供集策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導入及產(chǎn)業(yè)園綜合于一體的綜合服務。

　　在中南高科的收入中，大部分來自物業(yè)開發(fā)及銷售(均為產(chǎn)業(yè)園)，而小部分則來自其他業(yè)務，包括提供產(chǎn)業(yè)園綜合運營服務、提供建筑服務及物業(yè)租賃。

　　具體而言，2018年至2020年，中南高科開發(fā)及銷售物業(yè)產(chǎn)生的收入分別為4.579億元、19.445億元、45.829億元，分別占同期總收入的99.3%、98.4%及99.3%。

　　整體來看，2018年至2020年，該公司分別錄得收入4.61億元、19.77億元及46.13億元，毛利分別為1.57億元、6.66億元及12.92億元。收入和毛利在2018年至2020年的復合年增長率則分別達到216.3%和186.8%。同期，該公司分別錄得毛利率34.1%、33.7%及28.0%；凈利潤分別為-925.7萬元，1.76億元及2.93億元。

　　據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報告，中南高科在2020年的收入增速在中國所有制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商中排名全國頭部，并遠高于排名第二的同行企業(yè)。

　　不過，公司一直維持大量的負債為其運營提供資金。2018年-2020年，該公司分別錄得合同負債11.86億元、22.56億元及41.43億元；銀行及其他借款總額分別為1.68億元、9.52億元、23.14億元；凈資產(chǎn)負債比率為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。

　　截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額為28.09億元中，6.66億元須于12個月內(nèi)償還，而21.44億元須于一年后償還。

　　在近三年的收入中，獲得的政府補助累計1.36億元、來自關(guān)聯(lián)方利息收入在2019年達到937.8萬元。

　　憑借著政策利好及核心競爭優(yōu)勢，公司規(guī)模效應逐漸凸顯，全國化布局順利推進，并儲備了豐富且優(yōu)質(zhì)的土地資源。

　　中南高科在2018年至2020年新增獲取產(chǎn)業(yè)園項目數(shù)量分別是12個、20個和30個。截至2021年2月28日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團擁有70個產(chǎn)業(yè)園項目的項目組合，包括在45個城市的約2.8百萬平方米已竣工建筑面積、約4.1百萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約4.0百萬平方米持作未來開發(fā)的估計建筑面積。

　　截至2021年2月28日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團已就25個待建產(chǎn)業(yè)園項目訂立投資協(xié)議，覆蓋有關(guān)項目頭部階段估計總建筑面積4.2百萬平方米。

　　相對于住宅商品房的高單價，中南高科的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)銷售單價則處于較低水平。2018年、2019年、2020年，中南高科已確認每平方米平均售價分別約為2972元、3163元、3181元。

　　此外，同期，中南高科土地獲取成本則為每平方米平均384元、344元、376元。平均土地獲取成本占平均售價的12.9%、10.9%、11.8%。

　　隨著土地集約政策的滲透推進、中國城鎮(zhèn)化發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級等紅利，中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及運營市場增長迅速，2015年至2020年總建筑面積的復合年增長率達到22.7%。

　　中南高科也在持續(xù)賦能企業(yè)多元化發(fā)展，致力于為企業(yè)提供基礎(chǔ)、配套和增值三大類園區(qū)運營服務。

　　多元業(yè)務發(fā)展成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，集團綜合產(chǎn)業(yè)園運營服務收入由2019年的670萬元大幅增加至2020年的2630萬元，未來將逐步為集團開辟“第二增長曲線”。

　　中南高科積極探索輕資產(chǎn)業(yè)務模式，輕重并舉協(xié)同發(fā)展，首個輕資產(chǎn)項目——蘇高新智芯谷的成功落地，標志著其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初顯成效。

　　業(yè)內(nèi)認為，伴隨政府對制造業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)園政策的不斷滲透，中南高科將憑借其多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及顯著的核心競爭優(yōu)勢，繼續(xù)深化優(yōu)勢，有望迎來更高水平估值及更廣闊發(fā)展前景。

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