5月，起步于江蘇的中南高科在港交所提交招股書(shū)，成為標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商IPO頭部單。

　　根據(jù)招股書(shū)，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組合，包括在45個(gè)城市約280萬(wàn)平方米已竣工建筑面積、約410萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約400萬(wàn)平方米持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的估計(jì)建筑面積。

　　從營(yíng)收狀況看，中南高科收入由2018年的人民幣4.61億元增加至2019年的19.77億元，并增加至2020年的46.13億元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到216.3%，毛利率則為28%。

　　中南高科收入中的99%來(lái)源于廠(chǎng)房銷(xiāo)售，其余收入為租賃和服務(wù)，占比相對(duì)較少，基本停留在初步發(fā)展階段，且尚未看見(jiàn)可行的提升計(jì)劃。

　　盡管營(yíng)收增長(zhǎng)較快，但鑒于目前香港資本市場(chǎng)完全把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為房地產(chǎn)，重資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)模式突出，因此市場(chǎng)關(guān)注度不高，難以給出高估值。

　　需要注意的是，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)廠(chǎng)房投資功能較弱，地方政府擔(dān)心過(guò)多的投資行為會(huì)導(dǎo)致廠(chǎng)房空置率過(guò)高，因此不少地方不允許商品廠(chǎng)房銷(xiāo)售給個(gè)人，并且對(duì)于買(mǎi)家的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核（行業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)值稅收等）。而產(chǎn)業(yè)廠(chǎng)房效仿物流倉(cāng)庫(kù)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化的可能性也不高。

　　10月27日，首批發(fā)行的9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相繼披露了上市后的季度報(bào)告，主要涉及重點(diǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)和基金收益分配情況、底層資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況以及項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

　　單從廣義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公募REITs看，5支產(chǎn)品中產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)有3支，倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)2支。其中華安張江光大園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港000088)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT兩支產(chǎn)品分別有一項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)負(fù)值。

　　從利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，華安張江光大園REIT的本期凈利潤(rùn)為負(fù)，三季度虧損571萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~方面，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT則為-6450萬(wàn)元，源于項(xiàng)目公司對(duì)外合格投資活動(dòng)需支付現(xiàn)金8600萬(wàn)元。

　　根據(jù)REITs三季報(bào)與招募說(shuō)明書(shū)中所預(yù)測(cè)的2021年可供分配金額，目前所有已上市REITs基本符合預(yù)期值。其中，鹽田港REIT三季度可供分配金額占比蕞高，達(dá)到51.21%。東吳蘇園REIT次之，三季度可供分配金額占比達(dá)到50.16%，其余REIT均在20-30%之間。

　　另外，10月14日上交所、深交所正式披露了蕞新三單公募REITs的申報(bào)情況。在上交所申報(bào)的兩單為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，分別為國(guó)泰君安臨港東久園區(qū)REIT、建信中關(guān)村000931)園區(qū)REIT，屬于產(chǎn)權(quán)類(lèi)。而在深交所申報(bào)的華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs，屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)。

　　中關(guān)村園區(qū)REIT底層資產(chǎn)有三處物業(yè)，包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目。資產(chǎn)均位于中關(guān)村軟件園核心地帶，入池資產(chǎn)質(zhì)量較好。

　　三處物業(yè)總建筑面積16.68萬(wàn)平米，由于建成時(shí)間較早，入賬價(jià)值較低，目前REIT項(xiàng)目估值30.73億元，平均評(píng)估增值率達(dá)到158.31%。

　　從收益看，以26.12億元的公募基金預(yù)計(jì)募集規(guī)模為基準(zhǔn)計(jì)算，2021年和2022年的預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率（年化）分別為4.62%和4.78%，處于相對(duì)較高的水平。

　　臨港園區(qū)REIT底層資產(chǎn)分別位于上海、蘇州、無(wú)錫、常州四個(gè)城市，合共六處高標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房園區(qū)，這是國(guó)內(nèi)首個(gè)純生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs。這些入池資產(chǎn)均位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　六處物業(yè)合計(jì)建面39.76萬(wàn)平方米，估值為22.37億元,2021年和2022年的預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率（年化）為5%左右，為目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)REITs分派率蕞高的一支產(chǎn)品。

　　從目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的發(fā)行狀況來(lái)看，主要以國(guó)資產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，且各地均拿出旗下相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行申報(bào)。而在涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等法律問(wèn)題上，各地均就此出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的REITs相關(guān)條文為REITs發(fā)行“開(kāi)綠燈”，顯示地方對(duì)盤(pán)活手上成熟園區(qū)資產(chǎn)有相當(dāng)大的支持。

　　12月，產(chǎn)業(yè)與物流領(lǐng)域錄得重大合并事件，東久中國(guó)（D&J）與新宜中國(guó)（NewEase）完成合并，合并后新主體為東久新宜（DNE Group）。

　　東久和新宜均由孫冬平創(chuàng)立，分別為產(chǎn)業(yè)園和物流園平臺(tái)，兩家企業(yè)除了創(chuàng)始人一樣，背后資本也有雷同，均有華平投資的身影。而華平剛剛推動(dòng)了ESR對(duì)ARA的合并，完成了一次“新經(jīng)濟(jì)”資源整合，這次東久新宜的合并再與“新經(jīng)濟(jì)”契合。

　　除此之外，華平還在12月22日完成了總額為28億美元的亞洲地產(chǎn)基金募集，投資范圍同樣為“新經(jīng)濟(jì)”，投資思路明確。

　　偏好“新經(jīng)濟(jì)”并不是華平一家的選擇，而是外資普遍偏好。市場(chǎng)對(duì)于商辦物業(yè)的投資意欲漸低，對(duì)產(chǎn)業(yè)和物流的關(guān)注度則在持續(xù)升高。

　　但純物流領(lǐng)域由于近幾年有大量?jī)?nèi)外投資者參與，收益已經(jīng)開(kāi)始下滑，市場(chǎng)更傳言近期一個(gè)大體量物流資產(chǎn)包收購(gòu)的資本化率已低于5%。除了收益率下降，地方對(duì)于物流用地的釋出也越來(lái)越少，更傾向于出讓給自帶產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。

　　東久新宜將產(chǎn)業(yè)和物流進(jìn)行結(jié)合可以說(shuō)是找準(zhǔn)了這個(gè)時(shí)機(jī)，以更好地滿(mǎn)足地方政府對(duì)物流項(xiàng)目的稅收要求，緊緊抓住了地方政府與投資者的關(guān)注點(diǎn)，未來(lái)在項(xiàng)目獲取上相信會(huì)較其他競(jìng)爭(zhēng)者更有底氣。

　　東久在此前就已與臨港和電子城600658)達(dá)成了深度合作，也在臨港參與主導(dǎo)下申報(bào)了臨港東久REIT，現(xiàn)已接近發(fā)行。

　　普洛斯作為中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)領(lǐng)域的龍頭，雖然名義上依然是外資，但在中資財(cái)團(tuán)推動(dòng)的私有化下已形成混合股權(quán)結(jié)構(gòu)。再通過(guò)與中國(guó)郵政中國(guó)供銷(xiāo)集團(tuán)上海醫(yī)藥601607)等央企、國(guó)企的深度合作，為自己創(chuàng)造了更廣闊的業(yè)務(wù)空間。

　　顯然，未來(lái)外資在中國(guó)參與產(chǎn)業(yè)園、物流園等“新經(jīng)濟(jì)”領(lǐng)域的投資，是否能參與到國(guó)資混改或者在自身股權(quán)結(jié)構(gòu)上更加靈活，將更為關(guān)鍵。

　　21年7月3日，萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司以782.05萬(wàn)元的代價(jià)入股了深圳市機(jī)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)有限公司，持有其61%股份，深圳機(jī)場(chǎng)000089)航空城發(fā)展有限公司則持股39%。

　　值得注意的是，同月內(nèi)碧桂園服務(wù)同樣收購(gòu)了?？谛氯A正達(dá)空港服務(wù)有限公司70%的股權(quán)，其中后者的經(jīng)營(yíng)范圍包括民用機(jī)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、航空運(yùn)營(yíng)支持服務(wù)以及航空商務(wù)服務(wù)等。碧桂園服務(wù)同樣試圖將觸手向航空物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)一步延展。

　　這兩筆收并購(gòu)，意味著行業(yè)內(nèi)的兩家龍頭物企已經(jīng)開(kāi)始對(duì)公建領(lǐng)域中的機(jī)場(chǎng)物管強(qiáng)勢(shì)入局。機(jī)場(chǎng)物業(yè)管理對(duì)服務(wù)專(zhuān)業(yè)性要求較高，通常采用招投標(biāo)的方式將各項(xiàng)需求業(yè)務(wù)分包給不同類(lèi)型的物業(yè)公司。對(duì)物管企業(yè)而言，這仍是一塊尚未完全開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)。

　　目前已切入該條賽道的保利物業(yè)、新大正以及招商積余等物企多為國(guó)企背景，與其他公建管理項(xiàng)目類(lèi)似，國(guó)內(nèi)的機(jī)場(chǎng)物業(yè)管理通常不具備太高的利潤(rùn)率或盈利能力，由于業(yè)態(tài)的特殊性，增值服務(wù)方面的開(kāi)發(fā)也較為困難。

　　近年來(lái)規(guī)模龐大、實(shí)力雄厚的龍頭物企紛紛大力拓展各類(lèi)非住業(yè)態(tài)，包括環(huán)衛(wèi)、寫(xiě)字樓、商管、健康以及地鐵機(jī)場(chǎng)等交通樞紐的管理。除了搶占、分割市場(chǎng)外，蕞終綜合性的城市空間服務(wù)才是蕞具想象力與吸引力的目標(biāo)。

　　當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)格局正發(fā)生深刻變化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)。面對(duì)新形勢(shì)，擁有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型值得關(guān)注。

　　為了適應(yīng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，園區(qū)的發(fā)展逐漸由粗放型轉(zhuǎn)向集約化發(fā)展模式，通過(guò)管理、制度創(chuàng)新不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力。園區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)已由過(guò)去的優(yōu)惠政策、廉價(jià)土地競(jìng)爭(zhēng)，向產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)、投資環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)等方向發(fā)展。

　　那么在眾多的產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)中，哪些才是行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿者和引領(lǐng)者？又有哪些先進(jìn)的產(chǎn)城模式與經(jīng)營(yíng)理念值得借鑒和推廣？

　　為此，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院將通過(guò)長(zhǎng)期對(duì)行業(yè)進(jìn)行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，綜合各項(xiàng)指標(biāo)如運(yùn)營(yíng)、管理、品牌、創(chuàng)新表現(xiàn)等，發(fā)布“2022產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運(yùn)營(yíng)卓越表現(xiàn)”研究成果，盤(pán)點(diǎn)過(guò)去一年在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)城建設(shè)領(lǐng)域表現(xiàn)卓越的企業(yè)，為產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的發(fā)展樹(shù)立榜樣并提供借鑒經(jīng)驗(yàn)，把脈行業(yè)風(fēng)向與前景。

　　同時(shí)，3月，觀(guān)點(diǎn)機(jī)構(gòu)將舉辦2022觀(guān)點(diǎn)年度論壇，聚焦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流、零售新商業(yè)、物業(yè)服務(wù)乃至城市智慧服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，與各細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)嘉賓一起為行業(yè)貢獻(xiàn)出真知灼見(jiàn)，推動(dòng)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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