原標(biāo)題：睿見(jiàn)丨土地“掃貨”模式開(kāi)啟 中南高科疑為上市鋪路

　　今年上半年，中南高科在一手土地市場(chǎng)上一路高歌，共摘得10宗工業(yè)用地，總面積達(dá)1254畝。

　　值得一提的是，其中7宗地的取得是在6月末完成的，僅用了5天時(shí)間。

　　相較于其它產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商集體拿地收縮，中南高科逆勢(shì)擴(kuò)張的舉動(dòng)，使其迅速成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

　　有分析直言，不排除中南高科正在為二次沖刺IPO做準(zhǔn)備。

　　據(jù)睿思網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，中南高科分別于西安、廣州、六安、昆明、重慶、南通、濟(jì)寧、泰州、臺(tái)州、衢州等地先后落子。

　　其中，2月西安拿地143畝，4月廣州、六安兩城拿地共294畝，6月25-29日，于其余七座城市拿地共817畝。

　　截至目前，中南高科的業(yè)務(wù)版圖已擴(kuò)張至全國(guó)80多個(gè)城市，集中在二三線城市為主，布局產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目超200個(gè)，運(yùn)營(yíng)園區(qū)面積逾860萬(wàn)平方米。

　　分析人士指出，當(dāng)前工業(yè)用地市場(chǎng)逐步降溫，此時(shí)確是趁低吸納土儲(chǔ)的好時(shí)機(jī)，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，又可以降低成本。

　　同時(shí)，鑒于當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市潮，不排除中南高科正在快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額優(yōu)勢(shì)，為二次沖刺上市提前鋪路。

　　經(jīng)睿思網(wǎng)粗略測(cè)算，中南高科的拿地成本約在30-35萬(wàn)元/畝。較低的土地成本，也為日后產(chǎn)品的打造創(chuàng)造更大的溢價(jià)空間，進(jìn)一步提升公司利潤(rùn)率。

　　盡管近兩年中南高科并未公開(kāi)相關(guān)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，但其利潤(rùn)率大致可從其過(guò)往數(shù)據(jù)中窺見(jiàn)一二。

　　隨著規(guī)模的快速增長(zhǎng)，中南高科也將進(jìn)一步鞏固其行業(yè)龍頭地位。

　　據(jù)其2021年招股書(shū)披露，中南高科在中國(guó)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商中已獲取的項(xiàng)目總建筑面積排名全國(guó)第二、覆蓋城市數(shù)量排名頭部。

　　彼時(shí)，中南高科僅擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，與當(dāng)前超200個(gè)的市場(chǎng)規(guī)模相距甚遠(yuǎn)。足夠大的規(guī)模，也側(cè)面反映了足夠持續(xù)的成長(zhǎng)性。

　　然而，快速擴(kuò)張難免會(huì)對(duì)資金鏈造成一定壓力。

　　整體來(lái)看，中南高科的運(yùn)營(yíng)模式以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，從前期拿地、建設(shè)到后期運(yùn)營(yíng)，均需要龐大的資金成本做后盾，而收入來(lái)源則主要以物業(yè)銷(xiāo)售或租金收入。

　　為此，中南高科加快建設(shè)和項(xiàng)目入市步伐，以期通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)快速回籠資金，以投入后續(xù)的擴(kuò)張發(fā)展中。

　　以中南高科·北碚科技智慧港項(xiàng)目為例，6月25日方摘地，次日便宣布項(xiàng)目開(kāi)工。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，從簽署合作協(xié)議到項(xiàng)目開(kāi)工，用時(shí)不到半年。

　　不僅如此，為了以低投入競(jìng)得優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，中南高科也開(kāi)始嘗試聯(lián)合拿地。

　　一方面，既能借道當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作快速拓展至核心城市核心區(qū)域，進(jìn)一步優(yōu)化中南高科的城市布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面，也可極大減輕自身資金壓力。

　　4月17日，中南高科就聯(lián)手廣州增城產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)，共同摘下廣州增城中新鎮(zhèn)工業(yè)地塊，擬打造為中南高科高端電子信息創(chuàng)新園。

　　完成規(guī)模擴(kuò)張總是容易的，而下一步如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，才是核心關(guān)鍵。

　　包括中南高科在內(nèi)，縱觀眼下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們的發(fā)展思路，與過(guò)往房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)邏輯基本無(wú)異，只是他們的觸手伸得更長(zhǎng)，延至后端運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。

　　盡管調(diào)控政策有所放松，然而企業(yè)融資環(huán)境依然從緊，市場(chǎng)銷(xiāo)售仍偏弱，這也加大了企業(yè)的流動(dòng)性壓力，或多或少會(huì)影響后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的推進(jìn)。

　　開(kāi)發(fā)難，運(yùn)營(yíng)更難。各路資本紛紛涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，是否有豐富的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，足夠的資本運(yùn)作能力，是市場(chǎng)蕞為看重的唯二標(biāo)準(zhǔn)。

　　中南高科正在努力改變運(yùn)營(yíng)策略，從重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型為輕重并舉的模式，同時(shí)加大資本合作，通過(guò)建立全新的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，以打造第二增長(zhǎng)曲線。

　　畢竟曾經(jīng)IPO遇挫，多少與其重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相關(guān)。

　　2021年5月12日，中南高科正式向香港聯(lián)交所遞交IPO申請(qǐng)書(shū)。半年后，港交所文件顯示，中南高科招股書(shū)于2021年11月12日失效。

　　分析認(rèn)為，彼時(shí)中南高科選擇暫緩IPO，除了被母公司拖累，甚至不得不反向輸血令其重資產(chǎn)元?dú)獯髠?，更重要是因?yàn)槠渲刭Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式并不受資本市場(chǎng)青睞，導(dǎo)致其市場(chǎng)估值偏低。

　　受房地產(chǎn)企業(yè)影響，重資產(chǎn)模式往往是“高成本、高杠桿”的代表。中南高科的負(fù)債一直不低。

　　其當(dāng)年的招股書(shū)顯示，截至2020年底，中南高科未償還銀行及其他借款的總額為23.14億元。其中，有5.82億元需要在1年內(nèi)進(jìn)行償還，17.31億元?jiǎng)t需要在1年后進(jìn)行償還。

　　相較之下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式顯然是更為穩(wěn)妥的選擇。

　　中南高科自2022年開(kāi)始全面實(shí)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，并成立“因大聯(lián)科”和“燈塔瓴科”兩個(gè)板塊，同時(shí)開(kāi)始有目的性的市場(chǎng)拓展。

　　據(jù)介紹，目前對(duì)接的輕資產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩種：

　　一是新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。委托方主業(yè)非產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，需要委托第三方來(lái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)招商，委托方只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)；

　　二是在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。由于存在運(yùn)營(yíng)困難，需要請(qǐng)具備一定資源的公司進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)代理。

　　據(jù)悉，截至目前，中南高科已拓展的輕資產(chǎn)項(xiàng)目共十余個(gè)。盡管體量雖小，但從側(cè)面來(lái)看，短短一年多時(shí)間即完成十多個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)拓，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)其運(yùn)營(yíng)能力有一定的認(rèn)可。

　　當(dāng)然，從短期而言，重資產(chǎn)依然是中南高科目前的核心業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力。相信隨著輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重的逐漸增加，中南高科將更偏向采取“輕資產(chǎn)探路，重資產(chǎn)跟進(jìn)”這一輕重并行模式。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前輕資產(chǎn)模式較受資本市場(chǎng)青睞，也更易獲得更高的估值。若疊加物業(yè)管理和石宏咨詢(xún)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)板塊，相信中南高科的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路會(huì)走得更為夯實(shí)，中南高科未來(lái)或會(huì)以輕資產(chǎn)模式再次尋求上市。返回搜狐，查看更多

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