幾天前，恒大擬將廣州南沙陽光半島項目轉讓予中航信托的消息傳得沸沸揚揚。經過幾天的等待，該交易隨著一筆股權的交割蕞終塵埃落定。

　　深濤生活服務(廣東)有限公司投資方發(fā)生變更。

　　其大股東由恒大汽車產業(yè)園投資(深圳)集團有限公司變

　　變更前，深濤生活服務由恒大汽車產業(yè)園100%持有。變更后，深濤生活服務改為由中航信托全資持有。

　　深濤生活服務正是恒大南沙陽光半島的開發(fā)商。

　　該公司成立于2019年1月，注冊資本達25億元。

　　廣州南沙曾是恒大的重倉地，除了恒大廣州陽光半島項目，恒大童世界以及計劃投資1600億元的恒大三大汽車生產基地均落戶南沙的萬頃沙。

　　隨著恒大自去年陷入債務危機以來，這些項目也被逐一擺上貨架。此前，恒大位于廣州南沙的童世界已被五礦信托收入懷中。

　　關于恒大廣州陽光半島的轉讓消息，在幾天前已不脛而走。3月7日，有市場消息稱，中航信托或將于本月中旬接盤恒大位于廣州南沙萬頃沙板塊的陽光半島項目。

　　相關人士當時稱，中航信托原定于2月接手該項目，但由于恒大所持有的項目股權被部分凍結，交易被迫延期至3月中進行。

　　該項目地塊蕞早由恒大于2019年拿下。據了解，

　　當年8月19日，恒大斥資57億元拿下位于南沙萬頃沙的兩宗商住用地

　　，地塊位于南沙自貿區(qū)七大區(qū)塊之一的萬頃沙保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊內。

　　其中，南沙萬頃沙2019NJY-10地塊成交價24.23億元，樓面價9556元/平方米，南沙萬頃沙2019NJY-11地塊成交價33.06億元，樓面價9801元/平方米。土地面積分別為10.78萬平方米和12.69萬平方米。

　　項目將建成集住宅，商業(yè)中心、寫字樓、學校、交通樞紐、生態(tài)休閑活動等多種業(yè)態(tài)于一體的住宅社區(qū)。

　　整個小區(qū)規(guī)劃40棟高層住宅，共5022戶，分為一期和二期進行銷售建設。項目一期早于2020年8月開盤，二期則隨后在去年6月開盤。

　　值得一提的是，由于恰逢大灣區(qū)概念的火熱以及恒大本身在萬頃沙的巨額投資，恒

　　大廣州陽光半島項目在首期開盤之時異?；鸨?。

　　曾出現(xiàn)業(yè)主為選上心儀房子，不惜“百米沖刺”跑進選房區(qū)的情形。

　　這也為恒大的這筆轉讓埋下了伏筆。

　　據了解，此次接盤恒大陽光半島項目的中航信托，實力并非一般。該公司的頭部大股東為中航投資控股有限公司，實際控制人則是中國航空工業(yè)集團有限公司。目前，

　　中航信托管理資產逾6000億元、凈資產逾百億。

　　實際上，在此次正式接盤前，中航信托與項目就有所關聯(lián)。恒大方面曾多次出質深濤生活服務部分股權，而質權人中，就有中航信托的身影。

　　2019年11月、2020年12月，恒大先后分三次向中航信托出質深濤生活服務合計45萬股權。其出質的15萬股權如今仍在有效期內。

　　恒大汽車產業(yè)園持有的深濤生活服務320萬股權數額，曾被廣東省深圳前海合作區(qū)人民法院凍結。

　　這也證實了中航信托由于目標公司股權被凍結而不得不將交易延期的說法。目前，深濤生活服務320萬股權凍結已被解除。

　　廣州南沙的萬頃沙曾是恒大斥巨資重點投資的板塊。

　　早在許家印合伙賈躍亭造車之時，恒大方面就曾幫助FF在南沙拿地

　　，后來雙方分手，恒大得以保留了南沙的基地。此后恒大為了自立門戶造車，也先后在南沙萬頃沙多次拿地。

　　在拿下恒大陽光半島項目地塊之前，2019年4月，恒大新能源就以

　　底價8.47億元，折合樓面價約345元/平方米，拿下南沙2019NGY-2地塊

　　。這是一宗工業(yè)用地，面積85.8萬平方米。

　　之后，恒大與當地政府的合作大單也隨之流出。

　　當年6月，廣州市人民政府與恒大集團簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

　　根據協(xié)議，恒大將投資1600億在廣州南沙區(qū)建設包括新能源汽車整車研發(fā)生產基地、新能源電池研發(fā)生產基地、電機研發(fā)生產基地在內的三大基地。并設定了未來年產達100萬輛的目標。

　　恒大童世界在南沙的落地要比前兩者稍微一點。

　　2020年9月，恒大在廣州南沙萬頃沙繼續(xù)斥資37.32億元拿下三宗地塊。當中，2020NJY-11、2020NJY-12位于萬頃沙龍利路北側，兩宗商業(yè)用地面積合計29.16萬平方米。恒大童世界就此落地。

　　該項目在2019年便被列入廣州市重點建設項目，計劃整體投資49億。

　　值得一提的是，自去年以來，隨著恒大危機的爆發(fā)，這些項目也開始被逐一擺上貨架。

　　中國恒大公告，該集團與光大信托、五礦信托簽訂合作協(xié)議，將4個項目的相關股權出售予后兩者。

　　包括將重慶黛宸房地產及東莞鴻釧房地產相關股權出售予光大信托，將順德區(qū)盈沁房地產及南沙恒睿文化、南沙恒昌文化相關股權出售予五礦信托。

　　當中的南沙恒睿、南沙恒昌對應項目正是恒大位于廣州南沙的恒大童世界文旅城項目。

　　恒大近段時間以來，也在推動旗下多個項目的合作和股權出售事宜

　　，持續(xù)為項目的建設開發(fā)引入“活水”。

　　恒大將昆明林溪郡項目股權轉讓予五礦信托。

　　目前，該項目的開發(fā)主體昆明恒拓置業(yè)有限公司已由五礦信托100%持股。

　　此外1月10日，恒大還將旗下徐州御嘉置業(yè)有限公司、徐州御泰置業(yè)有限公司、徐州海亞棲置業(yè)有限公司三家項目公司全部股權進行了轉讓，三家項目公司對應

　　徐州恒大潘安湖生態(tài)小鎮(zhèn)項目。接過該項目100%股權的

　　，是徐州賈汪國資旗下的徐州潘勝地產。

　　出售了恒大丁字灣世紀文化城、萊陽童世界、青島大學（丁字灣）附屬學校

　　等多個項目股權。這當中，恒大的合作方多為信托機構、地方國資。

　　在廣州南沙，恒大還曾在2020年7月、2020年10月先后獲得獲

　　大崗鎮(zhèn)龍古村舊改和大崗鎮(zhèn)鴨利村舊改兩個舊改項目

　　。計劃投資額分別為16.5億元和19.47億元。這些項目在不久的將來或也將出現(xiàn)在其待售架上。

　　從國家中長期宏觀政策選擇的角度，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期和“房住不炒”作為目標，是成為“雙循環(huán)”模式下的必然選擇，一系列調控政策的出臺，都反映了行業(yè)底層邏輯和行業(yè)定位的變化。

　　對于地產人來說，那個躺著掙錢的黃金時代，徹底地過去了。

　　一面是盈利能力不斷承壓的開發(fā)業(yè)務，另一面是存量不動產運營、管理的崛起

　　，如備受資本市場認可的物管業(yè)務。這也不難理解各大房企對資產管理行業(yè)積極布局。

　　現(xiàn)在以及未來，房企的角色會逐步從“開發(fā)商”轉變?yōu)椤斑\營商”。

　　細數前50強房企，幾乎所有都無一例外涉足了存量運營業(yè)務。

　　未來，只有掌握存量市場的核心競爭力，才能夠使企業(yè)立于不敗之地。

　　但可以說，如今的地產行業(yè)進入了布局存量資產運營管理領域公司的‘盛世年華’，他們好日子才開始。

　　鑒于此，我們推出了“名師領航計劃”網絡實訓——

　　【不動產運營和資產管理全體系升級精講課】

　　整套課程內容涵蓋不動產運營和資產管理全鏈條完整體系的實操講解，

　　分為十大板塊，每講超過兩小時，合計超過20小時，

　　特邀國家發(fā)改委蕞早一批備案的股權基金管理人、中國頭部部房地產資產管理專著的作者——張健老師，擔當主講。

　　張老師近年已為國內許多百強房企、頂尖金融機構及國內外知名院校做內訓，有豐富的實戰(zhàn)經驗和海量的真實案例心得：

　　頭部講：不動產運營和管理價值鏈和盈利模式——以商業(yè)地產為例

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)地產（不動產）的市場、政策和企業(yè)競爭力全面分析

　　2. 傳統(tǒng)商業(yè)地產的升級和創(chuàng)新

　　3. 國家相關房地產和金融政策及影響

　　4. 商業(yè)地產企業(yè)的核心資源和競爭力

　?。ǘ┥虡I(yè)地產（不動產）運營和管理價值鏈解析

　　1. 存量時代來臨！商業(yè)地產核心價值：精細化運營管理和資產管理

　　2. 商業(yè)地產的關聯(lián)方和價值鏈

　　3. 商業(yè)地產行業(yè)升級和創(chuàng)新的方向

　?。ㄈ┊斍吧虡I(yè)地產參與者在“投資、融資、管理、退出”方面面臨的典型難題和對策

　　1. 怎樣投資商業(yè)地產才能避免踩坑？

　　2. 資金端承壓，多數商業(yè)地產項目的融資困境如何化解？

　　3. 商業(yè)地產運作中源源不斷的現(xiàn)金流是怎樣煉成的？

　　4. 商業(yè)地產退出變現(xiàn)難！有哪些可行的退出渠道？

　　5. 我國房地產私募基金和公募REITs已具雛形

　　（四）新形勢下商業(yè)地產（不動產）運營和管理盈利模式解析

　　1. 萬達和紅星美凱龍 - 代建+運營

　　2. 華潤和雅居樂 - 物業(yè)管理 +商業(yè)管理 （+城市管理）

　　4. 錦和商業(yè)和德必集團 - 科技和文化園區(qū)管理

　　5. 光大安石- PE+運營管理 + REITs

　　6. 商業(yè)地產重資產和輕資產運營和管理模式及利弊

　　第二講：運營人必修：辦公樓精細化運營全周期管理打造實例課

　?。ㄒ唬┪覈鞘修k公樓和產業(yè)園區(qū)辦公樓市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　1. 我國城市辦公樓(含產業(yè)園辦公樓)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　2. 部分一二線. 對閑置和低效利用的辦公樓新政和機遇

　　4. 辦公樓機構投資、企業(yè)自用和個人投資各自特點

　?。ǘ┺k公樓的物業(yè)、設施、招商、運營、資產和資本管理內容及價值鏈

　　1. 辦公樓資產核心價值：運營、資產和資本

　　2. 辦公樓的物業(yè)、設施、招商、運營、資產和資本管理的內容及價值鏈

　　3. 辦公樓項目的“投資、融資、管理、退出”及案例分析

　　（三）辦公樓資產管理、運營與盈利模式設計和打造

　　1. 時間、位置、產品的新理念

　?。ㄋ模┺k公樓項目資產估值和運營期財務思維邏輯

　　1. 辦公樓大環(huán)境、硬件、軟件、權益的評估

　　2. 辦公樓項目估值、資本化率（Cap Rate）及NOI

　　3. Cap Rate、NOI、DCF、EBITDA、IRR用途和關系

　　1. 辦公樓資產融資和退出的主要方式

　　3. 房地產（不動產）資產證券化

　　4. 辦公樓物業(yè)抵押資產證券化（CMBS）金茂等案例分析

　　5. 房地產（不動產）投資信托基金越秀案例分析

　　第三講：看懂不動產資產管理的各項指標，會做投資分析測算

　?。ㄒ唬┎粍赢a資產核心價值和資產管理周期（價值和關系）

　　1. 從北京朝陽區(qū)某商業(yè)項目交易案例看商業(yè)資產估值

　　2. 不動產資產核心價值：運營管理和資產管理

　　3. 不動產資產“投資、融資、管理、退出”周期和價值鏈

　?。ǘ┎粍赢a資產管理核心經濟指標的分解和測算（指標和測算）

　　1. 不動產資產評估方式——市場比較法、投資回報（收益）法、成本計算法等

　　2. 國際上機構投資者主要采用的不動產資產評估方式

　　3. 不動產運營（商管）的幾大指標（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）

　　4. 不動產資產管理的幾大指標（Cap Rate、NOI和NPI、Value、EBITDA、ROE、IRR等）

　　5. 房地產（不動產）投資信托基金（REITs）的核心經濟指標

　?。ㄈ耐顿Y測算到落地運營指標的管理閉環(huán)（運作）

　　1. 從投資測算到落地運營指標：提收入、控成本、強預算

　　2. 運營和資產管理指標的跟蹤和優(yōu)化

　　第四講：機遇與難度并存的城市更新案例難點、要點解析

　　（一）城市更新的內容、存在的問題和運作的風險

　　1. 城市更新和舊城改造的目的和內容及政策分析

　　2. 當前城市更新主要政策梳理及地方操作模式比較

　　3. 倫敦和紐約等海外城市城市更新經驗、案例分析和啟示

　　4. 城市更新項目操作的“痛點”和難點分析

　?。ǘV州、深圳、上海和北京等城市更新的實踐、案例分析及啟示

　　1. 城市更新的階段和基本流程分析-以深圳為例

　?。ㄈ┏鞘懈麻_發(fā)模式和“投、融、管、退”

　　6. 哪些企業(yè)有參與城市更新的優(yōu)勢

　　第五講：租賃住房加入落地，產品運作全解析

　　1. 住房租賃市場分析和發(fā)展前景

　　2. 住房租賃的主要政策及對房東和租客的影響

　　3. 住房租賃的主要問題、難點和機遇

　　1. 經營性資產“投資、融資、運營管理、退出”特點和流程

　　2. 住房租賃產品投資策略和流程

　　3. 國家隊、開發(fā)商系、中介系、創(chuàng)業(yè)系和酒店系投資者分析

　　4. 長租和短租、白領和藍領公寓、重資產和輕資產運營模式及風險分析

　　（三）住房租賃產品的投資和運營管理

　　1. 經營模式和盈利模式分析（含重資產、中資產、輕資產）

　　2. 投資和運營管理有哪些主要經濟指標和測算？

　?。ㄋ模┳》孔赓U產品的融資和退出

　　1. 債權融資方式：銀行貸款、CMBS、ABS

　　2. 資本退出方式：類REITs和REITs、上市、長租公寓并購和未來散售

　　第六講：物業(yè)管理3.0時代運營核心邏輯實戰(zhàn)

　　（一）物業(yè)服務行業(yè)的內容、前景、升級和創(chuàng)新（市場、政策和行業(yè)）

　　1. 中國房地產市場、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　2. 政府的房地產和金融相關政策對物業(yè)管理行業(yè)的影響

　　3. 物業(yè)管理的賽道空間持續(xù)擴張、創(chuàng)新和升級

　　4. 住宅、寫字樓、商場等物業(yè)管理特點

　　5. 物業(yè)管理和商業(yè)管理業(yè)務賽道的交叉與合作

　　6. 物業(yè)管理行業(yè)的并購加劇，集中度增加

　　7. 中小型物業(yè)管理公司怎么突破或者上市？

　?。ǘ┍坦饒@服務、雅生活、華潤萬象、萬物云、萬達、錦和、德必、普洛斯等案例分析（企業(yè)研究）

　　6. 錦和和德必科技和文化園區(qū)運營

　?。ㄈ奈飿I(yè)管理到美好生活和城市運營（升級和創(chuàng)新）

　　1. 物業(yè)公司的估值主要影響因素

　　2. 物業(yè)管理1.0、到商業(yè)運營和園區(qū)運營2.0、到城市運營3.0

　　第七講：產業(yè)地產增值有道，投融管退策略實戰(zhàn)解析

　?。ㄒ唬┪覈漠a業(yè)升級、政策、市場、機遇和挑戰(zhàn)

　　（二）產業(yè)園區(qū)特點、投資開發(fā)、盈利模式及風險和規(guī)避

　　1. 產業(yè)園區(qū)的內容和幾種發(fā)展模式

　　6. 錦和商業(yè)和德必集團 – 科技和文化園區(qū)管理

　　7.“假”和“線. 關于產業(yè)園區(qū)和勾地的幾種發(fā)展模式意見

　　9. 產業(yè)園區(qū)投資和前期工作（選擇、規(guī)劃、現(xiàn)金流及招商等）

　　10. 產業(yè)園區(qū)12類風險和規(guī)避

　　1. 國家和地方政府產業(yè)金融政策及影響

　　2. 產業(yè)園區(qū)的主要融資方式及案例分析

　　3. 不同開發(fā)和持有運營階段的融資方式

　?。ㄋ模┊a業(yè)園區(qū)項目的運營管理和資產管理

　　1. 產業(yè)地產項目的招商、運營、物業(yè)、設施、資產管理

　　2. 產業(yè)地產項目價值鏈、運營與盈利模式設計和打造、價值提升

　　3. 產業(yè)地產主要運營和資產管理及大宗交易的經濟測算指標

　?。ㄎ澹┊a業(yè)園區(qū)的退出和資產證券化（含基礎設施不動產公募REITs）

　　1. 產業(yè)園區(qū)項目的退出（整體退出和分項退出）

　　2. 產業(yè)園區(qū)和廠房的機構投資、企業(yè)自用和個人投資各自特點

　　3. 產業(yè)園區(qū)資產證券化（含REITs)的內容和退出及招商蛇口、普洛斯等案例分析

　　第八講：商辦物業(yè)項目大宗交易和收并購重點、難點、運作策略和案例解析

　　（一） 大宗交易的定義和本質 （本質）

　?。ǘ┐笞诮灰椎馁I家和賣家及服務者分析（參與者）

　　（三）我國大宗商業(yè)不動產項目交易的市場情況和展望（大宗市場）

　?。ㄋ模┚C合體、寫字樓、酒店、公寓、物流倉儲等大宗交易的特點（特點）

　?。ㄎ澹┐笞诮灰椎陌l(fā)現(xiàn)、選擇、判斷和決策流程（投資含并購）

　?。┊a權交易和股權交易特點、風險及六大要素（交易方式）

　?。ㄆ撸┐笞诮灰醉椖吭u估和成交價格 （定價）

　?。ò耍┐笞诮灰醉椖康摹巴顺觥焙汀巴顿Y、融資、管理、退出”（退出思維）

　?。ň牛┤趧?chuàng)并購萬達文旅和廣西彰泰案例分析（買入多個項目，并有附加價值）

　?。ㄊ┕獯蟀彩萍紙@區(qū)發(fā)行REITs套現(xiàn)（項目轉讓給REITs）

　?。ㄊ唬懽謽遣①?– 黑石案例分析(買入多個項目，然后大宗賣出）

　　第九講：商業(yè)地產的升級和轉型，渠道、運作方式分析

　　（一）商場、電商、倉儲、物流、大數據中心、PE、REITs等價值鏈變化與機遇

　　1. 傳統(tǒng)的實體商場的關聯(lián)方和價值鏈

　　2. 新形勢下電商、物流倉儲和實體商場的關聯(lián)方和價值鏈

　　3. 模擬分析-本次疫情將造成中國商業(yè)不動產的系統(tǒng)性困難

　　5. 商業(yè)地產在城市更新發(fā)展中的機遇

　　6. 國內類REITs持有型物業(yè)

　　7. 從資本市場看萬達商管、寶龍商業(yè)、錦和商業(yè)、德必集團

　?。ǘ┎粍赢a、PE、REITs的不動產價值鏈案例分析

　　1. 凱德不動產 + PE + REITs案例分析

　　2. 光大安石不動產 + PE + REITs案例分析

　　3. 阿里菜鳥（倉儲）不動產+類REITs案例分析

　　4. 京東不動產 + PE 案例分析

　　5. 順豐不動產 + REITs案例分析

　　6. 黑石不動產+PE案例分析

　　7. 大數據中心+PE+REITs

　?。ㄈ藯U企業(yè)持有型物業(yè)從投資到退出全流程產業(yè)鏈和價值鏈案例詳解

　　1. 全面布局的萬科，為什么說它還是老大？

　　2. 碧桂園——不僅是銷售之王，還在深耕存量市場！

　　3.“一體兩翼”的金地，如何做到升級顯效？

　　4. 招商蛇口，聚焦園區(qū)開發(fā)與運營！

　　5. 后起之秀阿里巴巴，也已進軍存量藍海？

　　6. 博楓：低調和全球蕞大的房地產資產管理公司之一

　　7. 麥格理：如何煉成多面出擊的全能選手？

　　8. 聯(lián)實：從建筑起家，到房地產和投資及金融！

　　9. 黑石和聯(lián)實REITs+PE案例分析

　　第十講：商業(yè)地產融資和資產證券化產品、運作策略和案例分析

　?。ㄒ唬┎煌虡I(yè)地產產品對應的融資產品和策略

　　3. 商場、辦公樓、租賃住房、酒店、文旅和養(yǎng)老、產業(yè)園區(qū)和物流倉儲

　　4. 商業(yè)地產項目開發(fā)和運營各個階段的融資

　　5. 大中小房地產企業(yè)商業(yè)地產融資的挑戰(zhàn)和機遇

　?。ǘ┿y行貸款、信托、保險資金、銀行債券

　?。ㄈ﹤?、上市、私募基金、資產證券化

　　4. 房地產資產證券化之：ABS、CMBS、類REITs

　　5. 基礎設施不動產公募REITs歷史演變

　　6. REITs和類REITs、ABS、ABN、CMBS、CMBN、房企IPO比較

　　7. 我國基礎設施不動產公募REITs政策、發(fā)行流程、首批試點產品表現(xiàn)及第二和第三批試點產品

　　8. 打通從私募基金到不動產公募REITs退出渠道及案例分析

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