項目 本次級別 評級展望 上次級別 評級展望

　　江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司 AA+ 穩(wěn)定 AA+ 穩(wěn)定

　　債券簡稱 發(fā)行規(guī)模 債券余額 到期兌付日

　　注：上述債券僅包括由聯(lián)合資信評級、且截至評級時點尚處于存續(xù)期的債券

　　房地產(chǎn)企業(yè)主體信用評級模型（打分表） V3.1.202205

　　注：上述評級方法和評級模型均已在聯(lián)合資信官網(wǎng)公開披露

　　評價內(nèi)容 評價結(jié)果 風(fēng)險因素 評價要素 評價結(jié)果

　　經(jīng)營風(fēng)險 B 經(jīng)營環(huán)境 宏觀和區(qū)域風(fēng)險 2

　　財務(wù)風(fēng)險 F2 現(xiàn)金流 資產(chǎn)質(zhì)量 1

　　注：經(jīng)營風(fēng)險由低至高劃分為A、B、C、D、E、F共6個等級，各級因子評價劃分為6檔，1檔蕞好，6檔蕞差；財務(wù)風(fēng)險由低至高劃分為F1－F7共7個等級，各級因子評價劃分為7檔，1檔蕞好，7檔蕞差；財務(wù)指標(biāo)為近三年加權(quán)平均值；通過矩陣分析模型得到指示評級結(jié)果 關(guān)注

　　跟蹤期內(nèi)，房地產(chǎn)市場下行態(tài)勢明顯，預(yù)售監(jiān)管政策收緊，受此影響，江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司（以下簡稱“公司”或“中南建設(shè)”）作為國內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工業(yè)的上市公司，雖然營業(yè)收入繼續(xù)增長，但合同銷售額有所下降，資金狀況較為緊張。公司降低土地儲備拓展力度，并相應(yīng)降低新開工力度，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于收縮狀態(tài)。目前公司已出現(xiàn)延期支付商業(yè)票據(jù)，并對美元債券發(fā)起交換要約，融資環(huán)境惡化較快。同時，聯(lián)合資信評估股份有限公司（以下簡稱“聯(lián)合資信”）也關(guān)注到公司2021年整體毛利率水平顯著下降、發(fā)生虧損，在建項目支出壓力較大，債務(wù)負(fù)擔(dān)仍較重且償債指標(biāo)出現(xiàn)惡化等因素給公司信用水平帶來的不利影響。

　　公司目前流動性較為緊張，在市場回暖前不考慮拓展新的項目，主要依賴現(xiàn)有項目的去化；在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度大幅下降的環(huán)境下，公司在三四線的土儲未來面臨較大的去化壓力和一定的減值風(fēng)險；建筑業(yè)務(wù)將面臨房建業(yè)務(wù)收縮以及應(yīng)收賬款減值壓力。同時，公司在建項目尚需投資規(guī)模較大，未來保障項目交付的壓力大。綜上，聯(lián)合資信確定維持公司主體長期信用等級為AA+，維持“19中南03”和“20中南02”的信用等級為AA+，評級展望為穩(wěn)定。

　　1． 營業(yè)收入同比增長。2021年，在地產(chǎn)行業(yè)景氣度快速下降的環(huán)境下，公司營業(yè)收入仍實現(xiàn)了小幅增長。

　　2． 債務(wù)規(guī)模有所下降。2021年，公司債務(wù)總額較上年下降16.04%。

　　1． 行業(yè)景氣度下行，對公司流動性產(chǎn)生較大影響。2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度快速下行，公司融資難度加大，項目去化難度提高，流動性緊張，公司開具的商業(yè)承兌匯票存在延遲兌付情況，并對2022年6月到期的美元債發(fā)出交換要約。上述事件對公司融

　　分析師：張文韜 蔣智超郵箱：電話傳真 資環(huán)境亦將造成不利影響。

　　2． 盈利能力大幅下降，利潤轉(zhuǎn)為虧損。2021年，受行業(yè)環(huán)境影響，公司銷售困難，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率進(jìn)一步下降，同時公司對存貨和對合作方的應(yīng)收款等計提跌價和減值準(zhǔn)備金額較大，當(dāng)年利潤轉(zhuǎn)負(fù)。

　　地址：北京市朝陽區(qū)建國門外大街2號中國人保財險大廈17層（100022）

　　3． 項目在三四線城市占比較高。公司擬建、在建和可售面積在三四線城市的占比近半，未來可能面臨較大的去化壓力。

　　4． 面臨較大的資本支出壓力。公司在建面積較大，尚需投資額較大，建筑業(yè)有墊資需求且PPP業(yè)務(wù)對資金存在一定占用，公司面臨較大的資本支出壓力。

　　5． 債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，對外擔(dān)保或有負(fù)債風(fēng)險，短期債務(wù)占比較高，短期和長期償債能力指標(biāo)表現(xiàn)較差。截至2021年底，公司全部債務(wù)資本化比率仍處于較高水平，對外擔(dān)保金額較大，且主要為對聯(lián)合營房地產(chǎn)項目的借款擔(dān)保，在目前的行業(yè)環(huán)境下，或有代償風(fēng)險；短期債務(wù)占比高，同時公司的虧損使得短期和長期償債能力指標(biāo)表現(xiàn)較差。

　　注：1．本報告部分合計數(shù)與各加數(shù)直接相加之和在尾數(shù)上可能略有差異，這些差異是由于四舍五入造成的；2．?dāng)?shù)據(jù)單位除特別說明外均為人民幣；3．長期應(yīng)付款中的有息債務(wù)計入長期債務(wù)計算；4．2022年1－3月財務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財務(wù)報告整理

　　債項簡稱 債項級別 主體級別 評級展望 評級時間 項目小組 評級方法/模型 評級報告

　　注：上述歷史評級項目的評級報告通過報告鏈接可查閱；2019年8月1日之前的評級方法和評級模型均無版本編號

　　一、本報告版權(quán)為聯(lián)合資信所有，未經(jīng)書面授權(quán)，嚴(yán)禁以任何形式/方式復(fù)制、轉(zhuǎn)載、出售、發(fā)布或?qū)⒈緢蟾嫒魏蝺?nèi)容存儲在數(shù)據(jù)庫或檢索系統(tǒng)中。

　　二、本報告是聯(lián)合資信基于評級方法和評級程序得出的截至發(fā)表之日的獨立意見陳述，未受任何機構(gòu)或個人影響。評級結(jié)論及相關(guān)分析為聯(lián)合資信基于相關(guān)信息和資料對評級對象所發(fā)表的前瞻性觀點，而非對評級對象的事實陳述或鑒證意見。聯(lián)合資信有充分理由保證所出具的評級報告遵循了真實、客觀、公正的原則。

　　三、本報告所含評級結(jié)論和相關(guān)分析不構(gòu)成任何投資或財務(wù)建議，并且不應(yīng)當(dāng)被視為購買、出售或持有任何金融產(chǎn)品的推薦意見或保證。

　　四、本報告不能取代任何機構(gòu)或個人的專業(yè)判斷，聯(lián)合資信不對任何機構(gòu)或個人因使用本報告及評級結(jié)果而導(dǎo)致的任何損失負(fù)責(zé)。

　　五、本報告系聯(lián)合資信接受江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司（以下簡稱“該公司”）委托所出具，引用的資料主要由該公司或第三方相關(guān)主體提供，聯(lián)合資信履行了必要的盡職調(diào)查義務(wù)，但對引用資料的真實性、準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證。聯(lián)合資信合理采信其他專業(yè)機構(gòu)出具的專業(yè)意見，但聯(lián)合資信不對專業(yè)機構(gòu)出具的專業(yè)意見承擔(dān)任何責(zé)任。

　　六、除因本次評級事項聯(lián)合資信與該公司構(gòu)成評級委托關(guān)系外，聯(lián)合資信、評級人員與該公司不存在任何影響評級行為獨立、客觀、公正的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　七、本次跟蹤評級結(jié)果自本報告出具之日起至相應(yīng)債券到期兌付日有效；根據(jù)跟蹤評級的結(jié)論，在有效期內(nèi)評級結(jié)果有可能發(fā)生變化。聯(lián)合資信保留對評級結(jié)果予以調(diào)整、更新、終止與撤銷的權(quán)利。

　　八、任何機構(gòu)或個人使用本報告均視為已經(jīng)充分閱讀、理解并同意本聲明條款。

　　根據(jù)有關(guān)法規(guī)要求，按照聯(lián)合資信評估股份有限公司（以下簡稱“聯(lián)合資信”）關(guān)于江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司（以下簡稱“公司”）及其相關(guān)債券的跟蹤評級安排進(jìn)行本次跟蹤評級。

　　江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司（以下簡稱“中南建設(shè)”或“公司”）前身為大連金牛股份有限公司（以下簡稱“大連金牛”），大連金牛為東北特殊鋼集團有限責(zé)任公司（以下簡稱“東北特鋼集團”）旗下的一家上市公司（股票代碼：

　　000961.SZ）。2009年6月10日，大連金牛實施重大資產(chǎn)重組，中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司（后變更為“中南城市建設(shè)投資有限公司”，以下簡稱“中南城投”）受讓東北特殊鋼集團持有的大連金牛

　　9000萬股股份（股份占比為29.95%），從而成為大連金牛頭部大股東；2009年6月，大連金牛通過定向增發(fā)的方式收購了南通中南新世界中心開發(fā)有限公司、常熟中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等8家房地產(chǎn)項目公司的100%股權(quán)，以及南通中南世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)和南通建筑工程總承包有限公司（后更名為“江蘇中南建筑產(chǎn)業(yè)集團有限責(zé)任公司”）100%股權(quán)。

　　2009年7月8日，大連金牛變更名稱為現(xiàn)名，證券簡稱變更為“中南建設(shè)”，股票代碼：000961.SZ。

　　經(jīng)過多次增發(fā)，截至2022年3月底，公司股本總額為38266萬股，控股股東為中南城投，持股54.12%，實際控制人為陳錦石及一致行動人。

　　截至2022年6月18日，公司控股股東中南城投持有公司股份中的78.08%已質(zhì)押，質(zhì)押比例高。

　　跟蹤期內(nèi)，公司經(jīng)營范圍未發(fā)生變化。

　　截至2021年底，公司合并資產(chǎn)總額3679.77億元，所有者權(quán)益427.94億元（含少數(shù)股東權(quán)益193.80億元）；2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入792.11億元，利潤總額-27.75億元。

　　截至2022年3月底，公司合并資產(chǎn)總額3689.92億元，所有者權(quán)益421.61億元（含少數(shù)股東權(quán)益191.56億元）；2022年1－3月，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入77.49億元，利潤總額-4.49億元。

　　公司注冊地址：江蘇省海門市常樂鎮(zhèn)；法定代表人：陳錦石。

　　公司公開發(fā)行的由聯(lián)合資信評級的存續(xù)債券見下表，募集資金均已按指定用途使用完畢，并在付息日正常付息。

　　表1 截至本報告出具日公司存續(xù)債券概況

　　債券名稱 發(fā)行金額 債券余額 起息日 期限

　　1. 宏觀政策環(huán)境和經(jīng)濟運行回顧

　　2022年一季度，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜性和不確定性加劇，有的甚至超出預(yù)期。全球經(jīng)濟復(fù)蘇放緩，俄烏地緣政治沖突導(dǎo)致全球糧食、能源等大宗商品市場大幅波動，國內(nèi)多地疫情大規(guī)模復(fù)發(fā)，市場主體困難明顯增加，經(jīng)濟面臨的新的下行壓力進(jìn)一步加大。在此背景下，“穩(wěn)增長、穩(wěn)預(yù)期”成為宏觀政策的焦點，政策發(fā)力適當(dāng)靠前，政策合力不斷增強，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

　　經(jīng)初步核算，2022年一季度，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值27.02萬億元，按不變價計算，同比增長

　　4.80%，較上季度兩年平均增速1（5.19%）有所回落；環(huán)比增長1.30%，高于上年同期（0.50%）但不及疫情前2019年水平（1.70%）。

　　三大產(chǎn)業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)受疫情影響較大。

　　2022年一季度，頭部、二產(chǎn)業(yè)增加值同比增速分別為6.00%和5.80%，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總體穩(wěn)定，

　　但3月受多地疫情大規(guī)模復(fù)發(fā)影響，部分企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)停產(chǎn)，對一季度工業(yè)生產(chǎn)造成一定的拖累；第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增速為4.00%，不及上年同期兩年平均增速（4.57%）及疫情前2019年水平（7.20%），接觸型服務(wù)領(lǐng)域受到較大沖擊。

　　表2 2021年一季度至2022年一季度中國主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)

　　注：1.GDP數(shù)據(jù)為當(dāng)季值，其他數(shù)據(jù)均為累計同比增速；2.GDP總額按現(xiàn)價計算，同比增速按不變價計算；3.出口增速、進(jìn)口增速均以美元計價統(tǒng)計；4.社融存量增速、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為期末值；5.全國居民人均可支配收入增速為實際同比增速；6.2021年數(shù)據(jù)中括號內(nèi)為兩年平均增速

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)國家統(tǒng)計局、中國人民銀行和Wind數(shù)據(jù)整理

　　需求端，消費市場受到疫情沖擊較大，固定資產(chǎn)投資增速處于相對高位，出口仍保持較高景氣度。消費方面，2022年一季度社會消費品零售總額10.87萬億元，同比增長3.27%，不及上年同期兩年平均增速水平（4.14%），主要是3月疫情對消費，特別是餐飲等聚集型服務(wù)消費，造成了較大沖擊。投資方面，2022年一季度全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）10.49萬億元，同比增長9.30%，處于相對高位。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)探底；基建投資明顯發(fā)力，體現(xiàn)了“穩(wěn)增長”政策拉動投資的作用；制造業(yè)投資仍處高位，但3月邊際回落。外貿(mào)方面，出口仍保持較高景氣度。2022年一季度中國貨物

　　進(jìn)出口總額1.48萬億美元，同比增長13.00%。其中，出口8209.20億美元，同比增長15.80%；進(jìn)口6579.80億美元，同比增長9.60%；貿(mào)易順差1629.40億美元。

　　CPI同比漲幅總體平穩(wěn)，PPI同比漲幅逐月回落。2022年一季度CPI同比增長1.10%，豬肉等食品價格下跌對沖了部分能源價格上漲推動的上行空間。一季度PPI同比增長8.70%，各月同比增速回落幅度有所收斂；PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，上行動力增強，輸入型通脹壓力抬升。地緣政治等因素導(dǎo)致國際能源和有色金屬價格劇烈波動，帶動國內(nèi)油氣開采、燃料加工、有色金屬等相關(guān)行業(yè)價格上行。

　　1為剔除基數(shù)效應(yīng)影響，方便對經(jīng)濟實際運行情況進(jìn)行分析判斷，文中使用的2021年兩年平均增速為以2019年同期為基期計算的幾何平均增長率，下同。

　　社融總量擴張，財政前置節(jié)奏明顯。2022年一季度新增社融規(guī)模12.06萬億元，比上年同期多增1.77萬億元；3月末社融規(guī)模存量同比增長10.60%，增速較上年末高0.30個百分點。

　　從結(jié)構(gòu)看，財政前置帶動政府債券凈融資大幅增長，是支撐社融擴張的主要動力，一季度政府債券凈融資規(guī)模較上年同期多增9238億元。其他支撐因素包括對實體經(jīng)濟發(fā)放的人民幣貸款和企業(yè)債券凈融資較上年同期分別多增4258億

　　財政收入運行總體平穩(wěn)，民生等重點領(lǐng)域支出得到有力保障。2022年一季度，全國一般公共預(yù)算收入6.20萬億元，同比增長8.60%，財政收入運行總體平穩(wěn)。其中，全國稅收收入

　　5.25萬億元，同比增長7.70%，主要是受工業(yè)企業(yè)利潤增長帶動，但制造業(yè)中小微企業(yè)緩稅政策延續(xù)實施等因素拉低了稅收收入增幅。支出方面，2022年一季度全國一般公共預(yù)算支出

　　6.36萬億元，同比增長8.30%，為全年預(yù)算的

　　23.80%，進(jìn)度比上年同期加快 0.30個百分點。

　　民生等重點領(lǐng)域支出得到了有力保障，科學(xué)技術(shù)、教育、農(nóng)林水、社會保障和就業(yè)、衛(wèi)生健康支出同比分別增長22.40%、8.50%、8.40%、

　　穩(wěn)就業(yè)壓力有所加大，居民收入穩(wěn)定增長。

　　2022年一季度，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率均值為5.53%，其中1月、2月就業(yè)情況總體穩(wěn)定，調(diào)查失業(yè)率分別為5.30%、5.50%，接近上年同期水平，環(huán)比小幅上升，符合季節(jié)性變化規(guī)律；而3月以來局部疫情加重，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率上升至5.80%，較上年同期上升0.50個百分點，穩(wěn)就業(yè)壓力有所增大。2022年一季度，全國居民人均可支配收入1.03萬元，實際同比增長5.10%，居民收

　　把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，實現(xiàn)就業(yè)和物價基本穩(wěn)定。

　　2022年4月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、

　　推改革，切實穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟大盤。保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間：部署促進(jìn)消費的政策舉措，助力穩(wěn)定經(jīng)濟基本盤和保障改善民生；決定進(jìn)一步加大出口退稅等政策支持力度，促進(jìn)外貿(mào)平穩(wěn)發(fā)展；確定加大金融支持實體經(jīng)濟的措施，引導(dǎo)降低市場主體融資成本。實現(xiàn)就業(yè)和物價基本穩(wěn)定：著力通過穩(wěn)市場主體來保就業(yè)；綜合施策保物流暢通和產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定，保糧食能源安全。

　　疫情疊加外部局勢影響，經(jīng)濟穩(wěn)增長壓力加大。生產(chǎn)端，停工停產(chǎn)、供應(yīng)鏈?zhǔn)茏枰约霸牧蟽r格上漲對工業(yè)生產(chǎn)的拖累還需關(guān)注；需求端，投資對經(jīng)濟的拉動作用有望提升，可能主要依靠基建投資的發(fā)力；國內(nèi)疫情的負(fù)面影響短期內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)，制約消費的進(jìn)一步復(fù)蘇；在俄烏局勢緊張、美聯(lián)儲貨幣政策加速緊縮等國際背景下，疊加上年基數(shù)攀升的影響，出口對于經(jīng)濟的支撐大概率會逐步回落。有鑒于此，IMF、世界銀行等國際機構(gòu)均降低了對中國經(jīng)濟增長的預(yù)測。預(yù)計未來經(jīng)濟增長壓力仍然較大，實現(xiàn)5.50%增長目標(biāo)的困難有所加大。

　　2021年房地產(chǎn)市場整體先揚后抑，上半年迎來小陽春，但下半年房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷，銷售下滑，房企新開工意愿下降。

　　2021年初，由于通脹預(yù)期上行，國內(nèi)熱點區(qū)域房地產(chǎn)迎來“小陽春”，長三角地區(qū)部分城市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象；但2021年下半年以來，部分頭部房企出現(xiàn)風(fēng)險，加之政府按揭管控嚴(yán)格，加劇了購房者觀望情緒，銷售市場遇冷，商品房市場景氣度迅速下滑；由此，房企新開工意愿普遍下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金持續(xù)下滑。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2021年上半年，全國房地產(chǎn)開投資同比增長14.97%，但下半年以來，房地產(chǎn)市場遇冷，房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑明顯。2021年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬億元，同比僅增長4.4%，增速較2020年下降2.6個百分點，下滑明顯。其中住宅投資11.12

　　萬億元，同比增長6.4%，增速較2020年下降

　　1.2個百分點；辦公樓投資0.60萬億元，同比下降8.0%，出現(xiàn)負(fù)增長；商業(yè)營業(yè)用房投資1.24萬億元，同比下降4.8%。除住宅外，其他類型房地產(chǎn)投資均出現(xiàn)負(fù)增長。

　　施工方面，2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)下行，房企新開工意愿下降。具體看，2021年上半年新開工面積同比增長3.8%，進(jìn)入7月，新開工面積快速下滑，累計新開工面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)；2021年全年新開工面積

　　19.89億平方米，同比下降11.4%。從施工面積看，2021年全國房屋施工面積達(dá)97.54億平方米，同比增長5.2%，增速較2020年有所回升。

　　由于2017－2018年新開工房屋逐步進(jìn)入竣工期，

　　2021年全國房屋竣工面積10.14億平方米，同

　　銷售方面，全年商品房銷售市場先揚后抑，

　　2021年上半年商品房銷售面積同比增長27.70%，較2019年上半年增長16.70%。但2021年下半年以來，政府管控按揭力度，直接抑制了部分購房者置換需求；此外受恒大事件影響，房企風(fēng)險事件頻發(fā)，購房者因擔(dān)心房屋不能如期交付而不敢購房，且房企為回籠資金促銷部分樓盤，樓盤價格下降壓低了購房者對未來的預(yù)期，商品房市場景氣度迅速回落。2021年7－

　　12月，全國商品房單月銷售面積同比增速連續(xù)

　　6個月為負(fù)；但得益于上半年銷售增長，2021年全年全國商品房銷售面積17.94億平方米，同比增長1.90%，增速較2020年下降0.7個百分點；

　　住宅銷售面積15.65億平方米，同比增長1.1%。

　　2021年上半年頭部輪集中供地?zé)岫容^高，下半年的第二輪土拍市場則迅速轉(zhuǎn)冷，流拍率大幅增長，底價成交成為常態(tài)，第三輪土拍市

　　場有所企穩(wěn)；全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金保持增長，但增速繼續(xù)回落。

　　土地市場方面，2021年土地購置面積2.16億平方米，同比下降15.50%。受集中供地以及地產(chǎn)行業(yè)下行等多重因素影響，2021年土拍市場出現(xiàn)了新景象；2021年上半年的頭部輪集中供地，百強民營房企獲取近50%的土地，且部分城市地王頻出；但下半年以來按揭貸款發(fā)放周期受到管控，銷售情況持續(xù)惡化，疊加融資環(huán)境收緊，開發(fā)商尤其是民營地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿顯著下降，第二輪集中供地迅速轉(zhuǎn)冷，央企、國企以及地方城投企業(yè)成為拿地主力軍，底價成交成為常態(tài)，且流拍率大幅增長；第三輪集中供地出讓條件優(yōu)化，利潤空間有所改善，土拍市場有所企穩(wěn)。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源看，伴隨著防風(fēng)險和調(diào)結(jié)構(gòu)的貨幣政策基調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)融資明顯收縮，其他資金（定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款）仍為房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的主要來源；在融資渠道收緊環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售回款依賴?yán)^續(xù)加強。2021年上半年，由于銷售情況較好，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計同比增長23.46%；但下半年以來，房企違約事件頻發(fā)，部分地方政府通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防交付風(fēng)險，使得部分房企遭遇了更大的流動性風(fēng)險。隨著預(yù)售資金監(jiān)管收緊及商品房銷售市場遇冷，2021年7－12月其他資金（定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款）單月同比持續(xù)為負(fù)且呈擴大趨勢；9月底以來，金融管理部門及時對部分金融機構(gòu)過度收縮行為進(jìn)行適當(dāng)矯正，信貸環(huán)境邊際改善，房企融資壓力略有緩解，由此2021年下半年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比下降10.51%。2021年全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金合計20.11萬億元，同比增長4.2%，增速較2020年下滑3.4個百分點。

　　表3 近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及占比情況（單位：億元、%）

　　金額 占比 金額 占比 金額 占比

　　資料來源：Wind，聯(lián)合資信整理

　　中央堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，2021年初嚴(yán)查經(jīng)營貸，2021年下半年以來，在各地保交付政策下，預(yù)售資金監(jiān)管收緊，對房企的流動性產(chǎn)生沖擊，房企違約事件頻發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生負(fù)面影響；2021年底以來房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)但并未有大的改善，但2022年3月的國務(wù)院金融委會議表明房地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　2021年初，房地產(chǎn)市場延續(xù)上年底熱度，針對個別城市出現(xiàn)“余熱不降”的現(xiàn)象，政策堅

　　定不移地貫徹落實“房住不炒”的定位，采取“因城施策、綜合施治”的策略，調(diào)控不斷升級。中長期看，在“房住不炒”的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為核心，發(fā)展租賃市場及加快保障房建設(shè)。2021年底以來房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)邊際放松，但并未有大的改善，2022年國務(wù)院金融委會議上關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)要求及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。2021年以來中央層次房地產(chǎn)行業(yè)總基調(diào)政策具體內(nèi)容見下表。

　　表4 2021年以來中央層次房地產(chǎn)行業(yè)總基調(diào)政策匯總

　　2021年2月 自然資源部 重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動

　　2021年3月 政府工作報告 強調(diào)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡蕞大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難

　　2021年7月 國務(wù)院辦公廳 發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，要求明確對象標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)多方參與、堅持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管理、落實地方責(zé)任。發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題

　　2021年9月 房地產(chǎn)金融工作座談會 主要提出兩點：①金融部門要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；②金融機構(gòu)要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益

　　2021年12月 中央經(jīng)濟工作會議 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

　　2022年2－3月 -- 地方政府陸續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，2022年3月鄭州發(fā)布房地產(chǎn)新政19條，下調(diào)住房貸款利率，取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，推動貨幣化安置

　　2022年3月 全國兩會 繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房住不炒定位，探索新發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

　　2022年3月 國務(wù)院金融委等 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后央行表態(tài)要堅持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險；銀保監(jiān)會鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款、重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；證監(jiān)會繼續(xù)支持實體經(jīng)濟合理融資，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險

　　從融資方面的調(diào)控政策看，2021年上半年，樓市出現(xiàn)小陽春，為防止樓市過熱，監(jiān)管部門嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市；2021下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)信用違約事件頻發(fā)、中資房企美元債市場大幅波動等均對房企融資產(chǎn)生沖擊，同時為保證

　　交付預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)也限制了房企通過銷售回款擴充自有現(xiàn)金。為維護房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，央行和銀保監(jiān)會等出臺相關(guān)政策支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對出現(xiàn)風(fēng)險的大型地產(chǎn)企業(yè)項目進(jìn)行并購，并統(tǒng)一了預(yù)售資金的監(jiān)管。

　　表5 2021年以來房地產(chǎn)融資相關(guān)政策匯總

　　2021年3月 銀保監(jiān)會、住建部和央行 全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管，強化貸前、貸中、貸后、銀行內(nèi)部、中介機構(gòu)等多領(lǐng)域管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。各地開展個人住房信貸管理自查，監(jiān)督檢查力度有所加大

　　2021年6月 銀保監(jiān)會 銀保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會介紹近期房地產(chǎn)行業(yè)重點監(jiān)管工作，會上指出，將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，持續(xù)發(fā)力，久久為功，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　2021年7月 央行 “三線四檔”規(guī)則試點房企核心經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)明顯改善，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)定價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制

　　2021年9月 央行 央行貨幣政策第三季度例會召開，會上首提房地產(chǎn)兩個“維護”：維護房地產(chǎn)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益

　　2021年10月 發(fā)改委、外管局 繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，同時要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，共同維護企業(yè)自身信譽和市場整體秩序

　　2021年12月 央行、銀保監(jiān)會 鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目；鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)

　　2022年1月 住建部、央行和銀保監(jiān)會 地方要采取招標(biāo)形式確定預(yù)售資金監(jiān)管的銀行，在預(yù)售資金監(jiān)管額度方面由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項目工程造價、項目情況等多方面進(jìn)行核定。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開發(fā)商提取自由使用。但涉及到具體撥付的節(jié)點時由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定

　　跟蹤期內(nèi)，公司產(chǎn)權(quán)狀況未發(fā)生變化，公司實際控制人為陳錦石及一致行動人。

　　公司經(jīng)營規(guī)模較大，品牌知名度較高，市場競爭力強，市場影響力較大。

　　公司是國內(nèi)上市企業(yè)，擁有包括房地產(chǎn)、建筑施工及建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、工程總承包、安裝、鋼結(jié)構(gòu)等諸多領(lǐng)域。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦大眾主流住宅，推出健康住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，建設(shè)健康TED社區(qū)。目前公司已進(jìn)入內(nèi)地112個城市，覆蓋全國400毫米等降水線以東多數(shù)人口密集省份，聚焦長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、山東、福建以及中西部核心城市。2021年公司合同銷售金額 1973.70億元，銷售面積1468.70萬平方米，在克而瑞2021年房企操盤銷售金額榜排名第17位。

　　公司建筑業(yè)務(wù)擁有國家首批授予的民營企業(yè)特一級資質(zhì)，還擁有建筑裝修裝飾一級、機電設(shè)備安裝一級等資質(zhì)，是AAA誠信施工企業(yè)，累計獲得國家專利180余項，先后榮獲魯班獎、詹天佑獎、鋼結(jié)構(gòu)金獎、安裝之星等國家級大獎100余項，揚子杯、長城杯、白玉蘭杯、泰山杯

　　等省級優(yōu)質(zhì)工程獎200余項。公司注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年來公司業(yè)務(wù)模式從單一的施工總承包向多元化建筑集團升級。

　　根據(jù)公司提供的中國人民銀行企業(yè)基本信用信息報告（中征碼：5），截至2022年5月11日，公司本部已結(jié)清和未結(jié)清信貸記錄中均不存在不良或關(guān)注類信貸信息。但公司出具的商業(yè)承兌匯票存在延遲兌付情況。

　　跟蹤期內(nèi)，公司在管理體制、管理制度方面無重大變化?？偨?jīng)理變更為陳昱含，同時三位董事因個人或工作原因辭職離任。

　　陳昱含女士，1985年生，本科學(xué)歷，2009年起任公司董事，2018年起任公司副總經(jīng)理，2019年起任董事會戰(zhàn)略委員會委員，2021年4月起任公司總經(jīng)理。陳昱含為公司實控人陳錦石之女。

　　2021年，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降對公司盈利能力造成較大沖擊。2022年一季度，公司收入同比大幅下降，盈利能力繼續(xù)下降。

　　2021年，在行業(yè)景氣度明顯下降的背景下，公司房地產(chǎn)開發(fā)收入同比減少3.38%，同時毛利率大幅下降，主要系為快速回籠現(xiàn)金，公司降價銷售加大現(xiàn)房庫存去化所致。建筑施工業(yè)務(wù)方面，公司2021年建筑施工業(yè)務(wù)收入同比增長

　　15.27%，但因房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險擴散，公司對部分業(yè)主的風(fēng)險撥備也有所增加，毛利率同比下降。綜合以上因素，公司2021年主營業(yè)務(wù)收入同比增長1.13%，毛利率較上年下降6.74個百分點。

　　表6 公司主營業(yè)務(wù)收入及毛利率情況（單位：億元、%）

　　收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率

　　2022年1－3月，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入77.49億元，同比下降46.00%，綜合毛利率進(jìn)一步下降至9.17%，主要系銷售難度增加所致；實現(xiàn)利

　　2021年，在行業(yè)景氣度大幅下降環(huán)境下，公司銷售面積和銷售金額均同比下降；公司大幅減少拿地，開發(fā)速度下降，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于收縮狀態(tài)。在建項目尚需支出金額較大，公司

　　保障交付的壓力大。公司目前項目儲備較少，且在三四線城市占比高。在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司未來仍將面臨較大的去化壓力。

　　2021年，公司拿地方式仍以招拍掛為主，但在行業(yè)景氣度下降的背景下，拿地力度較上年明顯下降。2021年公司拿地按權(quán)益建筑面積計算，一二線%，三四線%，結(jié)合樓面價來看，拿地的城市能級較上年繼續(xù)向三四線 公司房地產(chǎn)項目拿地情況（單位：幅、萬平方米、億元、元/平方米）

　　時間 拿地幅數(shù) 總建筑面積 權(quán)益建筑面積 總支出金額 權(quán)益支出金額 拿地樓面均價

　　注：公司拿地樓面均價為全口徑，為總支出金額/總建筑面積資料來源：公司提供

　　截至2021年底，公司在手項目未開工全口徑建筑面積1160.50萬平方米，權(quán)益口徑建筑面積合計597.48萬平方米，按權(quán)益口徑計算，其中位于一二線%，三四線%，從城市分布上來看，公司土地儲備中位于經(jīng)濟一般城市的比例較高，需關(guān)注其去化速度。

　　2 一線城市口徑：北京、上海、深圳、廣州。二線城市口徑：成都、杭州、重慶、西安、蘇州、武漢、南京、天津、鄭州、長沙、東莞、佛山、寧波、青島、沈陽、合肥、福州、泉州、廈門、蘭州、貴陽、珠海、惠州、中山、南寧、石家莊、哈爾濱、長春、常州、南通、無錫、徐州、南昌、大連、濰坊、濟南、臨沂、煙臺、太原、昆明、嘉興、金華、紹興、臺州、溫州。

　　圖1 截至2021年底公司未開工土儲占比前20城市分布情況

　　注：按公司所有持股項目的權(quán)益建筑面積統(tǒng)計資料來源：公司提供，聯(lián)合資信整理

　　項目開發(fā)方面，2021年，針對市場調(diào)整，公司放慢了施工節(jié)奏，新開工面積和竣工面積較上年大幅下降。

　　表9 2019－2021年公司房地產(chǎn)銷售情況

　?。▎挝唬喝f平方米、億元、元/平方米、%）

　　截至2021年底，公司全口徑在建未完工項目265個，按權(quán)益建筑面積計算，一二線%，三四線%；在建項目尚需權(quán)益投資支出1203.05億元。 全口徑簽約銷售面積 1540.74 1685.32 1468.70

　　期末在建面積 3294 3042 注：1．回款率統(tǒng)計包含跨期回款；2．結(jié)轉(zhuǎn)收入未進(jìn)行合并范圍內(nèi)部抵消資料來源：公司提供 2974

　　注：表中數(shù)據(jù)按全口徑統(tǒng)計，包含未并表的合作開發(fā)項目；期末在建面積包括停復(fù)工情況

　　銷售方面，2021年公司全口徑簽約銷售面積同比減少12.85%，全口徑銷售金額同比減少11.82%，權(quán)益銷售金額占全口徑銷售金額的

　　61.30%。2022年一季度，公司簽約銷售金額

　　截至2021年底，公司在售項目剩余權(quán)益可售面積1020.76萬平方米，從上年銷售面積來看，土儲較少，目前公司原則上停止拿地，以消化現(xiàn)有庫存為主。剩余權(quán)益可售面積中，一二線萬平方米，同比

　　2021年，公司建筑業(yè)務(wù)收入同比增長，但毛利率在本不高的水平繼續(xù)下降。因房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險提升，公司項目承接更為謹(jǐn)慎，新簽合同金額也有較大幅度下降。

　　2021年，公司建筑施工板塊總收入同比增長12.75%，主要系在手項目增加所致。但

　　毛利率較上年有所下降，主要系行業(yè)競爭加劇以及人力和材料成本上漲所致。

　　表10 2019－2021年公司建筑板塊收入情況（單位：億元、%）

　　收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率

　　注：上述收入中含有自建房地產(chǎn)項目收入資料來源：公司提供

　　2021年，公司建筑施工業(yè)務(wù)新簽合同額同比下降30.71%，主要系地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險上升，公

　　司承接項目更加慎重，以及投資類PPP項目不再承接所致。

　　表11 2019－2021年公司建筑施工業(yè)務(wù)新簽合同情況（單位：億元）

　　2021年，公司經(jīng)營效率指標(biāo)較上年變化不大。

　　2021年，公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)、存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為0.26次、0.38次和 0.22次，較上年分別下降 0.02次、上升

　　在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司2022年計劃開工面積較少，但竣工項目較多，保交付建設(shè)支出壓力較大。

　　2022年，公司將繼續(xù)深耕長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域和中西部核心城市，在市場回暖之前，公司現(xiàn)有項目計劃開工建筑面積約360萬平方米，竣工面積約1353萬平方米。

　　2022年公司建筑業(yè)務(wù)也將進(jìn)一步加強對進(jìn)入?yún)^(qū)域的深耕，進(jìn)一步聚焦優(yōu)質(zhì)客戶，加強對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)非住宅設(shè)

　　施業(yè)務(wù)的擴展，降低住宅項目的占比。

　　公司2021年合并財務(wù)報表經(jīng)致同會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計，后者出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告。公司2022年1－3月財務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計。

　　截至2021年底，公司合并資產(chǎn)總額3679.77億元，所有者權(quán)益427.94億元（含少數(shù)股東權(quán)益193.80億元）；2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入792.11億元，利潤總額-27.75億元。

　　截至2022年3月底，公司合并資產(chǎn)總額3689.92億元，所有者權(quán)益421.61億元（含少數(shù)股東權(quán)益191.56億元）；2022年1－3月，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入77.49億元，利潤總額-4.49億元。

　　2021年，公司資產(chǎn)規(guī)模和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較上年底變化不大，但在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的環(huán)境下，存貨和合同資產(chǎn)計提減值大幅增加，尤其存貨計提金額較大；建筑施工業(yè)務(wù)對公司資

　　金占用較多；公司對主要為應(yīng)收合作方款項的其他應(yīng)收款減值計提比例較低，未來有進(jìn)一步減值的風(fēng)險。

　　截至2021年底，公司合并資產(chǎn)總額較上年底增長2.43%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%）

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司審計報告整理

　　截至2021年底，流動資產(chǎn)3006.67億元，較上年底增長0.28%。公司流動資產(chǎn)主要由貨幣資金、其他應(yīng)收款、存貨和合同資產(chǎn)構(gòu)成。

　　截至2021年底，公司貨幣資金224.07億元，較上年底下降31.81%，主要系償還債務(wù)規(guī)模較大所致。貨幣資金中有 78.73億元受限資金，主要為預(yù)售監(jiān)管資金、保證金、定期存單等。

　　截至2021年底，公司其他應(yīng)收款404.38億元，較上年底增長19.75%，主要系應(yīng)收合作方款項增加所致。其他應(yīng)收款中應(yīng)收合并范圍外關(guān)聯(lián)方款項占47.98%，應(yīng)收合作方款項占30.26%，應(yīng)收政府機關(guān)款項占4.96%。其他應(yīng)收

　　款共計提7.90億元壞賬準(zhǔn)備，計提比例為1.95%。

　　公司其他應(yīng)收款中大部分為合作項目對合作方的應(yīng)收款，公司在手項目中有較多項目合作方已有信用違約事件，在目前房企信用風(fēng)險快速上升的背景下，公司的其他應(yīng)收款存在進(jìn)一步減值的風(fēng)險。

　　截至2021年底，公司存貨1901.34億元，較上年底增長3.12%。存貨中開發(fā)成本占

　　91.39%。存貨累計計提減值準(zhǔn)備28.02億元，較上年底大幅增加22.03億元，主要系市場環(huán)境下行所致。公司存貨在三四線城市占比較高，未來仍有較大去化壓力和一定的跌價風(fēng)險。

　　因執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，公司將與基建建設(shè)、部分制造與安裝業(yè)務(wù)及提供勞務(wù)相關(guān)、不滿足無條件收款權(quán)的已完工未結(jié)算計入合同資產(chǎn)（但賬期較長的劃入其他非流動資產(chǎn)）。截至2021年底，公司流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)中的合同資產(chǎn)合計409.42億元，較上年底增長9.43%。合同資產(chǎn)主要為建筑板塊的在施工項目以及PPP項目土地及工程款。合同資產(chǎn)累計計提減值準(zhǔn)備9.64億元，較上年大幅增加6.15億元，主要系房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險上升，公司加大減值計提力度所致。

　　截至2021年底，公司非流動資產(chǎn)673.10億元，較上年底增長13.26%，主要系其他非流動資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)和使用權(quán)資產(chǎn)增加所致。截至2021年底，公司長期股權(quán)投資271.57億元，較上年底增長0.38%，較上年底變化不大。

　　長期股權(quán)投資主要為合作開發(fā)項目股權(quán)。

　　截至 2021年底，公司其他非流動資產(chǎn)214.02億元，較上年底增長14.94%，主要系PPP

　　截至2021年底，公司受限資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例為22.15%，受限程度一般。

　　表13 截至2021年底公司受限資產(chǎn)情況

　　貨幣資金 78.73 預(yù)售監(jiān)管資金、保證金、定期存單

　　截至2022年3月底，公司合并資產(chǎn)總額3689.92億元，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　少，公司所有者中少數(shù)股東權(quán)益占比高，權(quán)益穩(wěn)定性較弱。

　　截至2021年底，公司所有者權(quán)益427.94億元，較上年底下降11.51%，主要系當(dāng)年虧損沖減未分配利潤所致。其中，歸屬于母公司所有者權(quán)益占比為54.71%，少數(shù)股東權(quán)益占比為45.29%。在所有者權(quán)益中，股本、資本公積、其他綜合收益和未分配利潤分別占8.94%、7.39%、2.77%和32.42%。所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較弱。截至 2022年 3月底，公司所有者權(quán)益421.61億元，較上年底下降1.48%。所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　公司負(fù)債總額較上年小幅上升，流動負(fù)債占比有一定幅度提高，應(yīng)付票據(jù)存在延遲兌付情況，在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司流動性緊張，對到期美元債發(fā)出交換要約；有息債務(wù)總額下降幅度較大，但因當(dāng)年虧損沖減所有者權(quán)益，“三條紅線．負(fù)債及所有者權(quán)益

　　2021年，公司當(dāng)期虧損使得未分配利潤減

　　金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%） 金額（億元） 占比（%）

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司審計報告整理

　　截至2021年底，公司負(fù)債總額較上年底增長4.60%，流動負(fù)債占比上升較快。

　　截至2021年底，公司流動負(fù)債2838.25億元，較上年底增長12.10%，主要系合同負(fù)債、

　　截至2021年底，公司應(yīng)付賬款365.08億元，較上年底增長16.50%，主要系工程貨款增加所致。應(yīng)付賬款賬齡1年以上的4.12億元，

　　截至2021年底，公司應(yīng)付票據(jù)120.01億元，較上年底增長11.41%。其中，已到期未支付的應(yīng)付票據(jù)7.82億元。

　　截至2021年底，公司其他應(yīng)付款538.56億元，較上年底增長14.99%，主要系往來款增加所致。

　　截至2021年底，公司合同負(fù)債1344.58億元，較上年底增長11.78%，主要系預(yù)售房款增加所致。

　　截至2021年底，公司一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債148.06億元，較上年底增長15.55%，主要

　　系一年內(nèi)到期的長期借款增加所致。

　　截至2021年底，公司非流動負(fù)債413.57億元，較上年底下降28.31%，主要系長期借款和應(yīng)付債券減少所致。公司非流動負(fù)債主要由長期借款（占79.15%）和應(yīng)付債券（占12.83%）

　　截至2021年底，公司長期借款327.34億元，較上年底下降24.00%，主要系一年內(nèi)到期重分類所致。長期借款中信用借款占比很小。

　　截至2021年底，公司應(yīng)付債券53.05億元，較上年底下降60.60%，主要系到期償還所致。截至2022年3月底，公司負(fù)債總額和負(fù)債結(jié)構(gòu)較上年底變化不大。

　　截至2021年底，公司全部債務(wù)761.27億元，較上年底下降16.04%，短期債務(wù)占47.60%，長期債務(wù)占52.40%，短期債務(wù)占比較高。從債務(wù)指標(biāo)來看，2021年底及2022年3月底，公司全部債務(wù)資本化比率持續(xù)下降，但債務(wù)負(fù)擔(dān)仍屬偏重。從債務(wù)期限來看，公司短期債務(wù)占比高，2022年有較大的債務(wù)償付壓力。從三條紅線年底，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率121.23%，剔除合同負(fù)債后的負(fù)債率81.67%，現(xiàn)金短期債務(wù)比0.673，“三條紅線”的三項指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)。公司近期因銷售大幅下滑，各地預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，流動性緊張，對2022年6月到期的兩支美元債發(fā)出交換要約。

　　表15 截至2021年底公司有息債務(wù)剩余期限分布情況（單位：億元）

　　3 凈負(fù)債率=（全部債務(wù)-現(xiàn)金類資產(chǎn)）/所有者權(quán)益，剔除合同負(fù)債后的負(fù)債率=（總負(fù)債-合同負(fù)債）/（總資產(chǎn)-合同負(fù)債），現(xiàn)金短期債務(wù)比=現(xiàn)金類資產(chǎn)/短期債務(wù)

　　注：租賃負(fù)債未統(tǒng)計期限情況資料來源：公司提供

　　表16 公司2022年到期/回售債券

　　債券 余額（億元） 回售日 到期日

　　2021年，公司毛利率大幅下降，同時存貨和合同資產(chǎn)計提了大額資產(chǎn)減值，利潤為負(fù)。

　　2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入792.11億元，同比增長0.78%，同比變化不大；利潤總額-27.75億元，主要系毛利率大幅下降以及大額資產(chǎn)減值損失所致。

　　2021年，公司費用總額為70.61億元，同比增長36.82%，其中銷售費用同比增長33.16%，主要系市場變化，銷售難度增加所致；管理費用同比增長23.15%，主要系工資及代理咨詢費用支出增加所致；財務(wù)費用同比大幅增長122.61%，

　　2021年，公司資產(chǎn)減值損失29.87億元，主要系行業(yè)風(fēng)險上升，存貨計提了23.30億元跌價準(zhǔn)備，合同資產(chǎn)計提了6.17億元資產(chǎn)減值損失。同時，公司歷來對利潤有較大補充的投資收益（主要來自表外合作開發(fā)項目）同比下降

　　從與同業(yè)公司比較來看，2021年公司盈利能力低于可比企業(yè)。

　　表17 2021年同業(yè)公司盈利情況對比

　　公司名稱 營業(yè)收入（億元） 銷售毛利率（%） 總資產(chǎn)報酬率（%） 凈資產(chǎn)收益率（%）

　　注：上述指標(biāo)均源自Wind，與聯(lián)合資信在上述指標(biāo)計算上存在差異資料來源：Wind

　　2022年1－3月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入77.49億元，同比下降46.00%，主要系行業(yè)景氣度下行所致。受房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)房庫存去化帶來的虧損影響，當(dāng)期綜合毛利率9.17%，同比下降12.24個百分點。當(dāng)期利潤總額為-4.49億元。

　　2021年，公司新項目拓展力度下降，經(jīng)營活動凈流入規(guī)模擴大，投資活動凈流出縮窄。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的背景下，公司降低債務(wù)杠桿，籌資活動凈流出金額較大。

　　表18 公司現(xiàn)金流量情況（單位：億元）

　　從經(jīng)營活動來看，2021年，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流入1446.69億元，同比增長11.87%，主要系上年銷售今年回款的跨期回款較多所致；經(jīng)營活動現(xiàn)金流出 1278.97億元，同比增長5.83%，主要系支付往來款增加所致。2021年，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入同比增長98.08%。

　　從投資活動來看，2021年，公司投資活動現(xiàn)金流入同比增長48.80%，投資活動現(xiàn)金流出同比下降50.11%，主要系聯(lián)合營拿地減少所致。

　　2021年，公司投資活動現(xiàn)金凈流出29.85億元，凈流出同比下降78.54%。

　　2021年，公司籌資活動前現(xiàn)金流量凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　從籌資活動來看，2021年，公司主動或被動償還大量借款，籌資活動大幅凈流出。

　　2022年1－3月，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流依然為凈流入，投資活動現(xiàn)金流規(guī)模較小，籌資活

　　公司短期償債能力較弱，長期償債能力很弱，公司償債能力指標(biāo)表現(xiàn)不佳。

　　表19 公司償債能力指標(biāo)（單位：%、倍、億元）

　　資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財務(wù)報告整理

　　從短期償債能力指標(biāo)看，2021年公司短期償債能力指標(biāo)明顯下降，2022年一季度較2021年底無明顯變化。截至2022年3月底，短期償債能力指標(biāo)表現(xiàn)較弱。

　　從長期償債能力指標(biāo)看，2021年，公司虧損較大，EBITDA轉(zhuǎn)負(fù)，長期債務(wù)償債能力指標(biāo)表現(xiàn)很弱。

　　截至2022年3月底，公司共獲得銀行授信1925.31億元，已使用330.44億元，尚未使用授信額度1594.87億元，間接融資渠道通暢。

　　截至2021年底，除對購房人的按揭擔(dān)保外，公司對外擔(dān)保余額為111.33億元，主要為對房地產(chǎn)合作項目公司的擔(dān)保，占公司所有者權(quán)益的26.02%，在目前的行業(yè)環(huán)境下，公司有較大的代償風(fēng)險。

　　截至2021年底，公司作為被告的未決訴訟超總案值12.00億元，與公司資產(chǎn)規(guī)模相比，公司未決訴訟規(guī)模不大。

　　母公司資產(chǎn)構(gòu)成主要以子公司往來款以及持有的子公司股權(quán)為主；債務(wù)負(fù)擔(dān)一般，但賬面貨幣資金很少，無法覆蓋短期債務(wù)。

　　截至2021年底，母公司資產(chǎn)總額1416.07億元，較上年底下降11.48%。其中，流動資產(chǎn)1182.98億元(占比83.54%），非流動資產(chǎn)233.09

　　億元(占比16.46%）。從構(gòu)成看，流動資產(chǎn)主要由其他應(yīng)收款（占99.47%）構(gòu)成；非流動資產(chǎn)主要由長期股權(quán)投資（占95.03%）構(gòu)成。截至2021年底，母公司貨幣資金為5.76億元。

　　截至2021年底，母公司負(fù)債總額1298.65億元，較上年底下降11.15%。其中，流動負(fù)債1207.98億元（占93.02%），非流動負(fù)債90.67億元（占6.98%）。從構(gòu)成看，流動負(fù)債主要由其他應(yīng)付款（合計）（占98.74%）構(gòu)成；非流動負(fù)債主要由長期借款（占19.38%）、應(yīng)付債券（占79.96%）構(gòu)成。母公司2021年資產(chǎn)負(fù)債率為91.71%，較2020年提高0.35個百分點。

　　截至2021年底，母公司全部債務(wù)104.01億元。其中，短期債務(wù)占13.17%、長期債務(wù)占86.83%。截至2021年底，母公司短期債務(wù)為13.70億元。截至2021年底，母公司全部債務(wù)資本化比率46.97%，母公司債務(wù)負(fù)擔(dān)一般。

　　截至 2021年底，母公司所有者權(quán)益為117.43億元，較上年底下降15.04%。在所有者權(quán)益中，實收資本為38.27億元（占32.59%）、資本公積合計63.44億元（占54.03%）、未分配利潤合計9.41億元（占8.02%）、盈余公積合計6.30億元（占5.37%），權(quán)益穩(wěn)定性較強。

　　2021年，母公司營業(yè)總收入為4.29億元，營業(yè)收入為4.29億元，利潤總額為0.35億元。同期，母公司投資收益為1.92億元。

　　現(xiàn)金流方面，2021年，公司母公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為104.21億元，投資活動現(xiàn)金流凈額0.62億元，籌資活動現(xiàn)金流凈額-131.02億元。

　　截至2021年底，母公司資產(chǎn)占合并口徑的38.48%；母公司負(fù)債占合并口徑的39.94%；母公司所有者權(quán)益占合并口徑的27.44%；母公司營業(yè)總收入占合并口徑的0.54%；母公司營業(yè)收入占合并口徑的0.54%；母公司利潤總額占合并口徑的-1.25%；母公司全部債務(wù)占合并口

　　截至2022年 3月底，母公司資產(chǎn)總額1398.02億元，所有者權(quán)益為117.28億元，負(fù)債總額1280.75億元；母公司資產(chǎn)負(fù)債率91.61%；

　　全部債務(wù) 91.57億元，全部債務(wù)資本化比率

　　43.85%。2022年1－3月，母公司營業(yè)收入0.99億元，利潤總額-0.15億元，投資收益0.01億元。

　　綜上，聯(lián)合資信確定維持公司主體長期信用等級為AA+，維持“19中南03”和“20中南02”的信用等級為AA+，評級展望為穩(wěn)定。

　　附件1-1 截至2021年底江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司

　　附件1-2 截至2021年底江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司

　　附件1-3 截至2022年5月底江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司

　　序號 企業(yè)名稱 持股比例（%） 主要業(yè)務(wù) 取得方式

　　1 南通海門中南世紀(jì)城開發(fā)有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　2 青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　3 南通中南新世界中心開發(fā)有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　4 南通中南世紀(jì)花城投資有限公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　5 南充世紀(jì)城（中南）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 100.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　6 南通中昱建材有限公司 100.00 建材批發(fā) 投資設(shè)立

　　7 上海中南錦時置業(yè)有限責(zé)任公司 60.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　8 江蘇中南錦弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 60.00 房地產(chǎn)開發(fā) 投資設(shè)立

　　9 江蘇中南建筑產(chǎn)業(yè)集團有限責(zé)任公司 100.00 建筑工程施工 投資設(shè)立

　　10 江蘇中南建設(shè)集團上海投資發(fā)展有限公司 100.00 投資管理 投資設(shè)立

　　附件2-1 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)（合并口徑）

　　注：1．本報告部分合計數(shù)與各加數(shù)直接相加之和在尾數(shù)上可能略有差異，這些差異是由于四舍五入造成的；2．?dāng)?shù)據(jù)單位除特別說明外均為人民幣；3．長期應(yīng)付款中有息部分計入長期債務(wù)計算資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財務(wù)報告整理

　　附件2-2 主要財務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)（公司本部/母公司口徑）

　　流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)（次） * * * --

　　注：1．本報告部分合計數(shù)與各加數(shù)直接相加之和在尾數(shù)上可能略有差異，這些差異是由于四舍五入造成的；2．?dāng)?shù)據(jù)單位除特別說明外均為人民幣；3．/代表有數(shù)據(jù)未能獲取，無法計算，*代表數(shù)字極小或分母為0無意義資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公司財務(wù)報告整理

　　資產(chǎn)總額年復(fù)合增長率 （1）2年數(shù)據(jù)：增長率=（本期-上期）/上期×100% （2）n年數(shù)據(jù)：增長率=[(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1]×100%

　　銷售債權(quán)周轉(zhuǎn)次數(shù) 營業(yè)總收入/（平均應(yīng)收賬款凈額+平均應(yīng)收票據(jù)+平均應(yīng)收款項融資）

　　存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 營業(yè)成本/平均存貨凈額

　　總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 營業(yè)總收入/平均資產(chǎn)總額

　　現(xiàn)金收入比 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金/營業(yè)總收入×100%

　　總資本收益率 （凈利潤+費用化利息支出）/（所有者權(quán)益+長期債務(wù)+短期債務(wù)）×100%

　　凈資產(chǎn)收益率 凈利潤/所有者權(quán)益×100%

　　營業(yè)利潤率 （營業(yè)總收入-營業(yè)成本-稅金及附加）/營業(yè)總收入×100%

　　資產(chǎn)負(fù)債率 負(fù)債總額/資產(chǎn)總計×100%

　　全部債務(wù)資本化比率 全部債務(wù)/（長期債務(wù)+短期債務(wù)+所有者權(quán)益）×100%

　　長期債務(wù)資本化比率 長期債務(wù)/（長期債務(wù)+所有者權(quán)益）×100%

　　擔(dān)保比率 擔(dān)保余額/所有者權(quán)益×100%

　　流動比率 流動資產(chǎn)合計/流動負(fù)債合計×100%

　　速動比率 （流動資產(chǎn)合計-存貨）/流動負(fù)債合計×100%

　　經(jīng)營現(xiàn)金流動負(fù)債比 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/流動負(fù)債合計×100%

　　現(xiàn)金短期債務(wù)比 現(xiàn)金類資產(chǎn)/短期債務(wù)

　　注：現(xiàn)金類資產(chǎn)=貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)+應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收款項融資中的應(yīng)收票據(jù)

　　短期債務(wù)=短期借款+交易性金融負(fù)債+一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債+應(yīng)付票據(jù)+其他短期債務(wù)長期債務(wù)=長期借款+應(yīng)付債券+租賃負(fù)債+其他長期債務(wù)全部債務(wù)=短期債務(wù)+長期債務(wù)

　　EBITDA=利潤總額+費用化利息支出+固定資產(chǎn)折舊+使用權(quán)資產(chǎn)折舊+攤銷利息支出=資本化利息支出+費用化利息支出

　　附件4-1 主體長期信用等級設(shè)置及其含義

　　聯(lián)合資信主體長期信用等級劃分為三等九級，符號表示為：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除AAA級、CCC級（含）以下等級外，每一個信用等級可用“+”“-”符號進(jìn)行微調(diào)，表示略高或略低于本等級。

　　各信用等級符號代表了評級對象違約概率的高低和相對排序，信用等級由高到低反映了評級對象違約概率逐步增高，但不排除高信用等級評級對象違約的可能。

　　AAA 償還債務(wù)的能力極強，基本不受不利經(jīng)濟環(huán)境的影響，違約概率極低

　　AA 償還債務(wù)的能力很強，受不利經(jīng)濟環(huán)境的影響不大，違約概率很低

　　A 償還債務(wù)能力較強，較易受不利經(jīng)濟環(huán)境的影響，違約概率較低

　　BBB 償還債務(wù)能力一般，受不利經(jīng)濟環(huán)境影響較大，違約概率一般

　　BB 償還債務(wù)能力較弱，受不利經(jīng)濟環(huán)境影響很大，違約概率較高

　　B 償還債務(wù)的能力較大地依賴于良好的經(jīng)濟環(huán)境，違約概率很高

　　CCC 償還債務(wù)的能力極度依賴于良好的經(jīng)濟環(huán)境，違約概率極高

　　CC 在破產(chǎn)或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務(wù)

　　附件4-2 中長期債券信用等級設(shè)置及其含義

　　聯(lián)合資信中長期債券信用等級設(shè)置及含義同主體長期信用等級。

　　附件4-3 評級展望設(shè)置及其含義

　　評級展望是對信用等級未來一年左右變化方向和可能性的評價。評級展望通常分為正面、負(fù)面、穩(wěn)定、發(fā)展中等四種。

　　正面 存在較多有利因素，未來信用等級調(diào)升的可能性較大

　　穩(wěn)定 信用狀況穩(wěn)定，未來保持信用等級的可能性較大

　　負(fù)面 存在較多不利因素，未來信用等級調(diào)降的可能性較大

　　發(fā)展中 特殊事項的影響因素尚不能明確評估，未來信用等級可能調(diào)升、調(diào)降或維持

　　關(guān)注同花順財經(jīng)（ths518），獲取更多機會

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　　16部門：加強工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、能源互聯(lián)網(wǎng)等方面標(biāo)準(zhǔn)研制

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