從2015年的225億到2018年的1466億，在房企異常艱難的2018年，中南建設(shè)（000961.SZ）集團(tuán)旗下房地產(chǎn)旗艦品牌中南置地用三年時間完成了從百億到千億的蛻變，首次躋身千億房企陣營，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績五倍增長。

　　蕞新財報數(shù)據(jù)顯示，2019年中南置地上半年累計合同銷售金額約811.9億元，比上年同期增長24%；累計銷售面積約646萬平方米，比上年同期增長24%。

　　值得注意的是，中南置地的業(yè)績在穩(wěn)步增長，但相比過去幾年的增長速度已經(jīng)開始放緩。2019年上半年，中南銷售額811.9億元，同比增長24%；而在2017年、2018年兩年，中南置地增速分別為92%、52%。

　　伴隨中南置地的擴(kuò)張，母公司中南建設(shè)（000961.SZ）背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。負(fù)債率持續(xù)攀升，2018年末公司資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)91.69%。wind金融數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，中南建設(shè)凈負(fù)債率為167.05%，雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個百分點(diǎn)，但仍舊處于行業(yè)高位。

　　與此同時，伴隨著房企進(jìn)入半年業(yè)績總結(jié)之時，眾多房企密集對高層人事進(jìn)行調(diào)整。作為2018年剛剛躋身千億陣營的一員，中南置地在2019年過半之時就對高層進(jìn)行“大換血”，自2019年3月以來，中南置地有近十位管理人員職位發(fā)生了變動。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年中南置地，全年累計合同銷售金額為1466.1億元，同比增長52%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入275.6億元，同比增長23%。而2015年其銷售金額僅229億元，三年間銷售額增長五倍之多，排名躍升24位。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年之前，中南置地的銷售業(yè)績并不樂觀，且增速已處于持續(xù)3年的下降狀態(tài)，其2013年銷售增速為43%，2014年為20.2%，至2015年僅維持了原地踏步的水平實(shí)現(xiàn)增速8.59%。而在2016年之后，中南的銷售局面迅速實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)，從原本的增速8.59%增至65.8%，又進(jìn)一步躍升至158.14%。

　　對于這個成績，報告指出，主要是得益于公司2016年的房地產(chǎn)土地市場布局，以江蘇為主的三、四線項(xiàng)目銷售量和銷售價格提升所致。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對長江商報記者表示，銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)新高，得益于較好的城市布局，這兩年中南建設(shè)持續(xù)進(jìn)入三四線城市，投資力度大，本身也具備較好的發(fā)展機(jī)會，相關(guān)城市房價上漲快，同時具有較好的發(fā)展態(tài)勢，這容易創(chuàng)造較好的營收業(yè)績。

　　不過，長江商報記者注意到，其利潤卻不如銷售增速快，甚至還低于行業(yè)同水平。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)。2014年-2019年一季度，其毛利率分別為24.65%、21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、24.34%。而行業(yè)毛利率大多在25%-30%。凈利潤率起伏也較大，分別為4.30%、2.16%、1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。

　　2005年后，中南置地業(yè)務(wù)多年聚焦三四線年以后，中南進(jìn)軍一二線年，中南置地遷都上海，加快拿地步伐。當(dāng)年中南置地共新增土地儲備27個，規(guī)劃建筑面積488萬平方米，貨值700億元；2017年累計拿地98宗，新增土地貨值儲備近2000億元；2018年中南置地新增規(guī)劃建筑面積合計1595萬平方米，同比增長六個百分點(diǎn)。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年中南置地斥資277億元拿地472萬平方米?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，上半年公司新增貨值854.5億元，位居行業(yè)第16位。值得注意的是，在中南置地去年獲取地塊中，合作開發(fā)數(shù)量占比達(dá)到了77%，全年新增項(xiàng)目的權(quán)益面積占比為53%。

　　中南置地還一度成為“地王”新制造機(jī)，去年5月底，中南置地斥資17.46億元搶下合肥市高新區(qū)KP1-3地塊，樓面價高達(dá)11159.87元/㎡，溢價率147.99%。丹陽、臨沂、鎮(zhèn)江、濟(jì)寧、南充，煙臺、泉州等熱點(diǎn)三四線城市“新晉地王”制造者，也少不了中南置地這匹“黑馬”，2017年首次布局成都、昆明等城市也是同樣的情況。

　　然而，隨著樓市降溫，有些地王項(xiàng)目解套成為難題。長江商報記者梳理公開報道資料發(fā)現(xiàn)，中南置地在南京和成都高價拿下的地塊或因限價要求將虧本銷售，或因價格過高乏人問津。比如南京麒麟板塊總價地王，2016年由中南置地聯(lián)合中垠地產(chǎn)、安居集團(tuán)，經(jīng)過24輪競價、蕞終以48億元拍得，樓面價19195元/㎡。遇今年調(diào)控加碼，熙悅花園建成后多次拖延入市，被強(qiáng)令開盤，均價28900元/㎡。其銷售人員稱，受雙限政策影響，在售項(xiàng)目虧損6個點(diǎn)。

　　近日，中國人民銀行發(fā)布消息，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。房企負(fù)債引起市場的關(guān)注。

　　8月3日，諸葛找房發(fā)布報告指出，2018年52家規(guī)模房企的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提升，其中有26家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的警戒線%，高居首位。

　　隨著樓市的急劇降溫，中南建設(shè)在主業(yè)房地產(chǎn)之外也進(jìn)行了多元化發(fā)展，涉及健康、旅游、醫(yī)療、教育、科技等多方面，不過從目前看，發(fā)展并不順利，有的項(xiàng)目還因虧損而終止。

　　資料顯示，2017年，中南建設(shè)曾與美國硅谷區(qū)塊鏈公司PEERNOVA合作成立智鏈，中南建設(shè)持有智鏈51%股份，注冊資本為1500萬美元。然而2017年年報顯示，智鏈截至2017年末實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11萬元，凈利潤虧損265萬元。2017年，中南建設(shè)的凈利潤也較2016年的14.9億同比下降147%至6.03億元。

　　2018年4月，中南建設(shè)擬以1100萬元向控股股東中南控股轉(zhuǎn)讓智鏈51%股權(quán)，此后不再持有智鏈股權(quán)。此后，中南建設(shè)再發(fā)公告稱，擬1.1億元出售參股公司上海金丘信息科技股份有限公司股權(quán)。中南建設(shè)強(qiáng)調(diào)，未來將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在以房地產(chǎn)開發(fā)為主的現(xiàn)有業(yè)務(wù)中，逐步減少非主營業(yè)務(wù)的投入，同時還將逐步對區(qū)塊鏈類公司進(jìn)行剝離。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多元化的發(fā)展中，中南建設(shè)未來戰(zhàn)略重點(diǎn)仍將以房地產(chǎn)開發(fā)為主?？缛肭|陣營后，中南置地首要面對的是如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的雙贏、提升盈利能力和徹底走出區(qū)域性房企的定性。

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