原標(biāo)題：狐說商道｜陳昱含：二度“放權(quán)”讓位地產(chǎn)老將，找尋中南“越冬”法則

　　【編者按】是誰建造了如今的商業(yè)世界？誰又將主導(dǎo)這個(gè)五彩斑斕的世界的未來？是企業(yè)和企業(yè)家們。

　　新時(shí)代的競爭法則也正發(fā)生著質(zhì)的改變，這種變化不僅猛烈沖擊著企業(yè)和競爭格局，更深刻改變著我們對商業(yè)世界的傳統(tǒng)理解。推動企業(yè)前行的“企業(yè)家”們，則在時(shí)代的激流中掌握進(jìn)退智慧、勇于創(chuàng)新、對行業(yè)有著深刻的洞察。

　　《狐說商道》關(guān)注企業(yè)本身，也試圖去勾勒出商業(yè)世界的企業(yè)家群像，刻畫出這一個(gè)個(gè)鮮活的人，看到與商業(yè)世界前行的這一股股力量。

　　自2021年9月下旬至今，《狐說商道》已累計(jì)推出十四篇稿件，在“人物系列”中，曾先后聚焦萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官劉肖，和世聯(lián)行創(chuàng)始人陳勁松。

　　壬寅虎年再出發(fā)，此為《狐說商道》第十五篇稿件，即“人物系列”第三篇稿件，主角是中南集團(tuán)創(chuàng)始人陳錦石之女——中南建設(shè)(000961.SZ)總經(jīng)理陳昱含。

　　2022年春節(jié)開工后的第二天，陳昱含在中南的位置和職責(zé)就發(fā)生了新變化。據(jù)中南建設(shè)旗下房地產(chǎn)板塊中南置地2月8日發(fā)布的人員調(diào)整公告，陳昱含將不再兼任中南置地總裁，僅兼任中南置地董事長。

　　這是現(xiàn)年36歲的陳昱含，自2008年進(jìn)入中南建設(shè)、逐漸接手家族事業(yè)近13年時(shí)間里的第二次“放權(quán)”。上一次是在2017年，她將中南置地董事長的位置讓給地產(chǎn)圈的明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，中南規(guī)模迅速壯大。

　　相比頭部次“放權(quán)”或是借能者之手搶抓發(fā)展機(jī)遇，在當(dāng)前地產(chǎn)和建筑調(diào)整期的市場環(huán)境之下，陳昱含如今再度“放權(quán)”，則多了幾分順應(yīng)市場環(huán)境變化的味道。新繼任者韓杰，作為一名資歷頗深的地產(chǎn)老將，或比陳昱含更適合帶領(lǐng)中南提振地產(chǎn)業(yè)績。

　　未來，中南置地的經(jīng)營業(yè)務(wù)決策之權(quán)、管理各職能條線及各區(qū)域公司之責(zé)，將轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)老將韓杰的手中。

　　一位資深的職業(yè)經(jīng)理人向搜狐財(cái)經(jīng)表示，能夠直接從西安區(qū)域總直接升總裁，這樣的案例在業(yè)內(nèi)非常少見，“近年房企晉升總裁，大多來自于華東、華南這樣的高產(chǎn)值區(qū)域。像他（韓杰）這樣的，不是在內(nèi)部具有突出業(yè)績，就是老板高度認(rèn)可。”

　　公開資料顯示，韓杰生于1974年，今年48歲本命年，西安本地院校土木工程畢業(yè)。2017年加入中南之前，他曾任職西安高新地產(chǎn)、龍湖、旭輝等企業(yè)，擔(dān)任過的崗位從工程管理到運(yùn)營、酒店物業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的前中后期幾乎都有涉足。

　　2017年時(shí)，中南置地首進(jìn)西安市場，成立區(qū)域公司。正是這一年，韓杰任該區(qū)域總裁，成為此區(qū)域的“1號員工”。來自克而瑞等第三方機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年，中南置地在西安房企銷售額排名中位列第六。

　　2020年初，中南將西安和鄭州區(qū)域合并為西鄭區(qū)域，韓杰繼而擔(dān)任西鄭區(qū)域總裁。這一年，中南在西安的簽約額為150億元，躋身西安房企銷售榜單TOP3。

　　到了2020年底，韓杰又獲晉升為中南置地副總裁，并繼續(xù)兼任西鄭區(qū)域總裁?？梢?，韓杰具備豐富一線實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，且負(fù)有“軍功”。

　　而業(yè)內(nèi)對韓杰較為熟悉的是由其打造的特色文旅項(xiàng)目中南·無山居，這是中南的代表性項(xiàng)目之一，在行業(yè)內(nèi)也有很高的認(rèn)可度。

　　而除了常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之外，在2021年，韓杰領(lǐng)導(dǎo)的西鄭區(qū)域還探索“輕重并舉”模式，在輕資產(chǎn)代建領(lǐng)域率先加快探索和拓展，至今已簽約6個(gè)代建項(xiàng)目。

　　在人員流動頻繁的地產(chǎn)圈來說，韓杰的穩(wěn)定性也較強(qiáng)，此前在西安高科任職6年，在龍湖超過8年。如今在中南也有5年了，算是中南內(nèi)部培養(yǎng)的高管之一。

　　官方數(shù)據(jù)也顯示，2021年中南置地管理團(tuán)隊(duì)有80%來源于內(nèi)部提拔，區(qū)域總裁也有50%來源于內(nèi)部晉升。

　　有熟悉中南的業(yè)內(nèi)人士透露，中南講究“高績效導(dǎo)向”，更看重有自我驅(qū)動力的區(qū)域公司和將領(lǐng)。在中南內(nèi)部，就會有一些區(qū)域公司會被劃作“軍級區(qū)域”，擁有更高的自主決策權(quán)，相應(yīng)的背負(fù)較高的業(yè)績。

　　同時(shí)，中南講究“賞罰分明、有功必賞、有錯(cuò)必糾”。在業(yè)內(nèi)人士看來，“提拔區(qū)域總也是對該區(qū)域過去工作的肯定?！倍粲鍪?，中南也是嚴(yán)查嚴(yán)辦，如原中南置地成渝區(qū)域總經(jīng)理王某，因涉及貪腐案件，在離職1年后，也仍被中南追責(zé)。

　　除了韓杰之外，在本輪人事變動中，包括中南置地山東區(qū)域總裁李心原、蘇皖區(qū)域總裁畢興礦等四名內(nèi)部優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，也都被晉升為中南置地副總裁。另有兩位區(qū)域公司的部門負(fù)責(zé)人，也獲晉升被調(diào)至中南置地總部層面工作。

　　面對這樣一個(gè)負(fù)有“軍功”的老將，相比之下，陳昱含雖然是目前千億房企中唯一一位85后女性CEO，但外界對她更多的了解卻是她“房二代”的身份。

　　若從2009年出任中南建設(shè)董事算起，陳昱含進(jìn)入家族事業(yè)已有13年。搜狐財(cái)經(jīng)曾在題為《85后陳昱含接班中南》的文章中，梳理過她的“接班史”。

　　生于1985年的她早年在海外留學(xué)，2008年金融危機(jī)爆發(fā)，中南集團(tuán)陷入危機(jī)，在父親陳錦石的召喚下，她放棄個(gè)人規(guī)劃回國。

　　在進(jìn)入中南建設(shè)的前幾年，陳昱含并無過多曝光。她被外界廣泛關(guān)注是在2017年，彼時(shí)陳錦石為中南建設(shè)引入眾多明星職業(yè)經(jīng)理人，以促進(jìn)中南發(fā)展。

　　其中便有被行業(yè)稱為“打工皇帝”的陳凱，此人履歷頗豐、戰(zhàn)績顯著，曾用三年時(shí)間助力某千億房企實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績近十倍的增長。

　　面對陳凱這一重磅人物的加盟，陳昱含主動將中南置地董事長的位置讓出，自己則任總裁，向陳凱匯報(bào)工作。

　　中南推行“無總文化”，行業(yè)熟知，陳凱稱陳錦石為“老陳”、陳昱含為“小陳”。而陳昱含本人，與陳凱等一眾職業(yè)經(jīng)理人也磨合得很好。

　　從規(guī)模來看，陳凱在職的2017年至2019年，中南建設(shè)銷售額從963億元增至1960億元，三年翻2.03倍，進(jìn)入房企TOP20。

　　陳凱為中南搭建的企業(yè)組織、管理策略等治理架構(gòu)，在其離職之后也仍然得到了保留。中南集團(tuán)就曾評價(jià)陳凱，在集團(tuán)從一家類家族企業(yè)，向簡單、透明、高效的公眾公司轉(zhuǎn)變的過程中，做出了巨大貢獻(xiàn)。

　　到了2020年2月，陳凱確定辭任中南置地董事長職務(wù)，不再負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，陳昱含由此同時(shí)擔(dān)任中南置地董事長、總裁職務(wù)至今。

　　對比她與韓杰的履歷，這或多或少地讓外界生出了疑問：陳昱含是否因能力不足，而主動“讓賢”？

　　從調(diào)整后的職務(wù)來看，陳昱含卻并未完全從中南置地抽身，僅辭去總裁職務(wù)，仍擔(dān)任董事長一職。不過，市場分析普遍認(rèn)為，董事長這一身份或更偏向于“坐鎮(zhèn)幕后、統(tǒng)攬大局”了。

　　就近年來的業(yè)績來看，中南確實(shí)存在壓力。2016年-2019年度，中南實(shí)現(xiàn)銷售額從502億快速增至1961億，年復(fù)合增速高達(dá)57.48%。

　　但在2020年，中南的銷售額僅完成2238億元，雖同比增長14.2%，卻未達(dá)成既定的2300億元的年度銷售目標(biāo)。

　　進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)行業(yè)卻未迎來疫情后的春天，市場環(huán)境發(fā)生急劇變化，對房企經(jīng)營提出更大挑戰(zhàn)。

　　今年1月底，上市房企密集發(fā)布2021年業(yè)績預(yù)虧公告，近乎集體宣布將交出一份自2008年金融危機(jī)以來的蕞慘成績單。中南建設(shè)則預(yù)計(jì)2021年全年公司歸母凈利潤7.08億元–21.23億元，同比下降70%-90%。

　　中南的解釋是，政策調(diào)控、市場調(diào)整和疫情等綜合因素導(dǎo)致了這樣的結(jié)果，并且其還預(yù)計(jì)，受行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的影響，公司或增加各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。

　　2021年，中南實(shí)現(xiàn)銷售額1973.7億元，同比減少11.8%；銷售面積1468.6萬平方米，同比減少12.9%。對照2500億元銷售目標(biāo)來計(jì)，完成率為78.95%。

　　銷售額增長下滑之外，對于中南來說，后續(xù)三四線存貨的銷售釋放局限、低利潤率現(xiàn)狀這些都是今年擺在眼前仍要解決的難題。

　　而與人事變化同步，中南置地還調(diào)整了組織架構(gòu)，即蘇皖區(qū)域和蘇滬區(qū)域合并為滬蘇區(qū)域，由畢興礦任負(fù)責(zé)人；海西區(qū)域和兩廣區(qū)域合并為華南區(qū)域，楊杰負(fù)責(zé)。

　　區(qū)域公司合并重組的事情發(fā)生在房企身上并不稀奇，僅2021年里中南置地被曝光過的調(diào)整就有兩次。當(dāng)年5月，中南置地從原來的10家區(qū)域公司合并成5家，并新成立北方區(qū)域公司；10月底，又進(jìn)行了一輪合并，包括將成渝區(qū)域和云貴區(qū)域合并為西南區(qū)域公司等。

　　房企調(diào)整組織架構(gòu)是行業(yè)常態(tài)，在多位房企區(qū)域高管看來，“業(yè)績做得好就留下，做不好就砍掉。根本的還是市場和客戶變了，組織不得不變?！?

　　確實(shí)，從這三次調(diào)整來看，中南的城市投資布局策略并未發(fā)生根本變化，仍在聚焦華東沿海、兩廣等戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)帶以及內(nèi)地人口密集型核心城市。但在日益緊縮的宏觀政策與銷售下行環(huán)境中，中南的這種調(diào)整就成為了必然選擇。

　　就這些維度來看，陳昱含的此番“放權(quán)”，將中南置地更實(shí)質(zhì)性的地產(chǎn)經(jīng)營與執(zhí)行，交予讓一批實(shí)戰(zhàn)經(jīng)營豐富的老將，或也是現(xiàn)實(shí)倒逼。

　　按照中南的官方說法，作為中南建設(shè)總經(jīng)理，陳昱含未來將站在更高視野，進(jìn)行上市公司平臺管理，在中南置地和中南建筑優(yōu)勢資源上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈融合，強(qiáng)化“雙主業(yè)”協(xié)同發(fā)展優(yōu)勢，代建和EPC領(lǐng)域加快探索和拓展，面向資本市場形成統(tǒng)一合力。

　　研究這一官方表態(tài)，至少可解讀出這些信息：將具備豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并在代建領(lǐng)域已有嘗試的韓杰晉升，是符合中南這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定調(diào)的。

　　而陳昱含本人，并未從中南置地乃至中南建設(shè)“出局”，但其所扮演的角色和職責(zé)將發(fā)生調(diào)整：為中南建設(shè)乃至整個(gè)中南集團(tuán)，尋求匹配市場變化的生存策略。

　　外界對中南集團(tuán)的成長史并不陌生，陳錦石從1988年帶領(lǐng)28個(gè)人，揣著東拼西湊來的5000元資金創(chuàng)業(yè)至今，已將中南集團(tuán)培育為中國民營企業(yè)500強(qiáng)。據(jù)其官方網(wǎng)站，集團(tuán)現(xiàn)有員工10萬余人，2020年全集團(tuán)綜合營收3165億元。

　　在產(chǎn)業(yè)布局上，中南集團(tuán)為“4+1”格局，即中南置地、中南建筑、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育。具體到中南置地和中南建筑兩大產(chǎn)業(yè)正是打包在中南建設(shè)這一上市公司中，并在2009年借殼大連金牛完成A股上市。

　　雖然中南建設(shè)以建筑業(yè)起家，但頭部大營收來源仍是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。蕞近的2018年-2020年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比由68.71%升至74.52%，蕞新的2021年上半年為71.15%。

　　但過高的地產(chǎn)占比，疊加地產(chǎn)下行環(huán)境的影響，也直接影響中南建設(shè)的業(yè)績。上半年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收同比增長了31.5%，但因結(jié)算結(jié)構(gòu)差異及非并表項(xiàng)目投資收益減少的影響，算毛利率同比下降0.34個(gè)百分點(diǎn)至19.06%，進(jìn)而拖累上市公司的整體毛利率。

　　而建筑業(yè)務(wù)在原材料、大宗商品價(jià)格上漲等因素的推動下，綜合成本也在攀升，令中南建設(shè)費(fèi)用率陡增，蕞終導(dǎo)致利潤面的承壓。上半年和前9月，中南總營收均取得同比超29%的增幅，但歸母凈利潤的降幅從中期的14.72%，進(jìn)一步擴(kuò)大到37.79%，凈利率等其他利潤指標(biāo)也幾乎“全線下滑”。

　　資本市場對此悲觀，中期業(yè)績發(fā)布后中南建設(shè)股價(jià)就曾直接跌停，業(yè)績說明會也無投資者參與。如前所述，就業(yè)績預(yù)告來看，中南或?qū)⒗^續(xù)交出一份“增收不增利”的2021年年報(bào)。

　　在當(dāng)前地產(chǎn)和建筑雙雙進(jìn)入調(diào)整期的新常態(tài)之下，解決好“雙主業(yè)”協(xié)調(diào)發(fā)展的問題，對中南來說的緊迫性與現(xiàn)實(shí)性也更強(qiáng)了。

　　今年1月，中南就曾對外透露過自身的戰(zhàn)略方向。彼時(shí)，正值陳昱含將其為實(shí)控人的中南服務(wù)，以不高于22.6億元的代價(jià)，出售予華潤萬象生活，這一舉動一度被市場解讀為中南資金困窘、“賣子”紓困。

　　而2021年以來，在地產(chǎn)“利空”、房企“暴雷”的行情之下，中南雖然未出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但也曾面臨負(fù)面消息和悲觀輿情。

　　從財(cái)報(bào)來看，中南總體償債壓力小。截至去年三季度末，公司有息負(fù)債總額約637億元，較20年末減少近20%，占負(fù)債總額的比例為21%左右。未來一年內(nèi)，到期的有息負(fù)債為166億元，每月平均償付需求約14億元，蕞高單月也不過39億元。

　　此外，去年前三季度，中南經(jīng)營性現(xiàn)金流入約1123億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的近7倍，經(jīng)營性現(xiàn)金流入月平均約125億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額近14億元，同比增加近95%，連續(xù)四年保持正值。

　　中南建設(shè)的美元債規(guī)模在房企中也屬較低水平，截至目前存續(xù)美元債券僅3筆，存續(xù)總金額為4.1285億美元，2021年內(nèi)無到期美元債。境內(nèi)債方面，今年到期債券本金余額僅余2.9億元。

　　中南服務(wù)的情況確也較為特殊，于去年11月兩次交表后才通過港交所聆訊。雖是中南集團(tuán)的成員企業(yè)，但其在股權(quán)上與中南建設(shè)乃至中南集團(tuán)均無直接關(guān)聯(lián)。

　　搜狐財(cái)經(jīng)曾在《狐說商道｜物業(yè)估值寒冬，中南服務(wù)“賣身”華潤萬象》一文中，深入拆解中南服務(wù)被出售的邏輯。但不可否認(rèn)的是，出售中南服務(wù)所得資金，也將益于中南集團(tuán)積累中長期戰(zhàn)略資金。

　　按照中南集團(tuán)的說法，未來其將“戰(zhàn)略聚集、回歸主業(yè)”，整合建筑大產(chǎn)業(yè)鏈資源，聚焦開拓代建及EPC等傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)，集團(tuán)戰(zhàn)略也將逐步向制造業(yè)或服務(wù)于制造業(yè)的方向靠攏，以期平穩(wěn)度過地產(chǎn)及建筑行業(yè)調(diào)整期。

　　戰(zhàn)略決定組織，組織支撐戰(zhàn)略。若從這一角度來看，中南置地的這一番變動，將陳昱含的職責(zé)調(diào)整為專供上市公司的平臺管理，確存在合理性。

　　目前，陳錦石仍為中南建設(shè)董事長和法定代表人。但在去年4月舉行的2020年業(yè)績會上，他就已經(jīng)宣布，下一屆董事會換屆后，這兩個(gè)職務(wù)都將全部交給陳昱含。

　　陳錦石本人對自己的女兒也很滿意，彼時(shí)，他就曾在業(yè)績會上稱贊陳昱含，“她已成熟了”，還讓投資者要對陳昱含有信心。

　?。ㄗ蠖╆愱藕?、（左三）陳錦石出席中南建設(shè)2020年業(yè)績會，圖片來源：搜狐財(cái)經(jīng)

　　陳昱含本人確實(shí)也有獨(dú)立的對公司經(jīng)營管理的理念，在業(yè)績會上，她明確提出，高增長的邏輯確實(shí)是不存在了，對于中南來說，要放下速度，換有質(zhì)量的提升。

　　“沒有合理的發(fā)展觀，中南就不會有面向存量要紅利的經(jīng)營態(tài)度、卓越的運(yùn)營觀、優(yōu)秀的產(chǎn)品觀，也就沒有穿越周期的永續(xù)經(jīng)營能力，公司就無法越過山丘”。她稱。

　　按照陳昱含的說法，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)從百米沖刺賽跑變成一場馬拉松，這個(gè)時(shí)候要講究“配速”，找到自我的節(jié)奏，通過“快”與“慢”的結(jié)合，才能平穩(wěn)地贏得比賽。

　　基于新形勢，中南將進(jìn)入調(diào)整換擋期，未來要將從“黑馬”過渡到“白馬”，更注重增速和經(jīng)營質(zhì)量的平衡，將規(guī)模和利潤并重。

　　之后的中南確實(shí)發(fā)生了變化，2021年明顯放緩了拿地節(jié)奏，并且主動下沉三四線、加大多元化拿地比例以及合作項(xiàng)目。

　　數(shù)據(jù)顯示，中南2021年累計(jì)拿地金額同比連續(xù)6個(gè)月為負(fù)，累計(jì)金額口徑投銷比降至21%，拿地力度自7月起開始降低，9月更是直接無新增土儲。

　　進(jìn)入2022年，市場下行壓力猶存，幾乎所有房企都仍在或多或少地感受著行業(yè)的陣痛。數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企1月銷售額同比下降近四成。

　　具體到中南，今年1月地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額6.1億元，同比減少66.1%；銷售面積37.9萬平方米，同比減少62.9%；建筑業(yè)務(wù)建設(shè)新承接(中標(biāo))項(xiàng)目12個(gè)，預(yù)計(jì)合同總金額0.2億元，同比減少了99.4%。

　　以前的中南，經(jīng)歷的是市場上行期的高速擴(kuò)張發(fā)展。如今的中南，也和眾多房企一樣，必須研究“過冬”之法和安全降落之策了。對陳昱含的新考驗(yàn)，或才剛剛開始。返回搜狐，查看更多

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