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碧桂園再出手收購中梁百悅智佳 房企并購整合開始加速

admin3年前 (2022-03-05)新聞中心1416

  2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購機會比較多,整體并購規(guī)??赡艹试鲩L趨勢。并購可能呈現(xiàn)兩大趨勢:從收購資產(chǎn)包的形式轉(zhuǎn)向單項資產(chǎn)收購,如單個優(yōu)質(zhì)項目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);聯(lián)手AMC處理流動性出現(xiàn)問題但潛力較大的開發(fā)項目。

  2月14日晚間,碧桂園服務發(fā)布公告稱,公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)。2022年開年以來,房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)生多起收并購事項。

  易居研究院副院長楊紅旭預計,未來半年至一年,房企融資仍是以穩(wěn)為主。他預計,不少民營房企也有一定的融資的空間和可能性。短期內(nèi),部分民營房企的資金面難有好轉(zhuǎn),行業(yè)內(nèi)的并購預計還會增加。

  公告顯示,中梁百悅智佳為中梁控股集團旗下綜合物業(yè)管理及城市服務公司。截至目前,賣方及碧桂園物業(yè)香港分別持有中梁百悅智佳約93.76%和6.24%股權(quán)。規(guī)模方面,截至2021年6月30日,中梁百悅智佳在管項目291個,簽約管理的項目508個,在管總建筑面積約3320萬平方米,簽約總建筑面積約7120萬平方米。

  碧桂園服務表示,收購事項有利于公司加強在中高端住宅物業(yè)管理方面的品牌影響力,擴大社區(qū)增值服務潛力;且公司與目標公司及其附屬公司的項目在業(yè)務區(qū)域重合度較高,有利于未來在業(yè)務重合區(qū)域整合雙方優(yōu)勢,降低運營成本,提高盈利水準。

  需要指出的是,2021年,碧桂園服務也曾有過數(shù)筆大額收并購,先后將包括藍光嘉寶服務、富力物業(yè)以及彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂等攬入懷中。

  中梁控股集團旗下上市平臺中梁控股有關(guān)負責人在給記者的回復中稱,物業(yè)并非在上市公司體系內(nèi),因此對該項交易不作評論。據(jù)介紹,去年下半年以來,上市公司已按時以自身的現(xiàn)金流歸還超過10億美元的境外債。物管業(yè)務為控股人持有,其交易尚在進行中,與上市公司沒有直接關(guān)系。

  值得注意的是,此次碧桂園服務在公告中并未披露交易價格。2021年3月,碧桂園服務曾通過附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.4億港元的價格獲得了中梁百悅智佳約6.24%的股權(quán)。若以此計算,彼時市場給予中梁百悅智佳的估值約為40億港元。

  中梁百悅智佳于2021年4月29日首次向港交所遞交招股書,文件失效后又于2021年11月24日再度向港交所遞交招股書,并在一個月后通過了港交所的聆訊。

  不過,敲鑼聲遲遲未響,卻等來了被收購的命運。知名地產(chǎn)研究員李宇嘉認為,中梁控股是近年來規(guī)模擴張得比較快的民營房企,迅速進到千億行列。規(guī)模提升迅速的民營房企,多數(shù)存在資金鏈比較緊張的狀況。出售物業(yè)資產(chǎn)已成為這些房企陷入“泥沼”之后的標準動作之一。畢竟物業(yè)是房企為數(shù)不多的現(xiàn)金流“奶?!保彩莾?yōu)質(zhì)穩(wěn)健房企比較看重、看得上眼的資產(chǎn)。

  李宇嘉表示,對于這些民營房企而言,自救是唯一出路,應果斷放棄幻想,盡快出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),讓自己先活下來,再求后續(xù)發(fā)展。

  碧桂園服務收購中梁百悅智佳只是近期房地產(chǎn)行業(yè)收并購的一個縮影。今年1月,華潤萬象生活宣布擬分別斥資10.6億元和22.6億元“收編”禹洲物業(yè)和中南服務。

  中南服務與中梁百悅智佳的情況有些類似,亦是在推進赴港上市進程中出現(xiàn)了變化。中南服務于2021年11月通過港交所聆訊。

  中南集團內(nèi)部人士彼時曾表示,中南有意進一步做強建筑和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營等業(yè)務,逐步向制造業(yè)或服務于制造業(yè)的方向靠攏,因此本次交易也有同步積累中長期戰(zhàn)略資金的意圖。中南集團此時規(guī)劃中期乃至長期的戰(zhàn)略資金安排,有取有舍,是平穩(wěn)度過地產(chǎn)及建筑行業(yè)調(diào)整期、尋找未來增長點的必然選擇。

  世茂集團分別將上海世茂置業(yè)發(fā)展有限公司、廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26.67%股權(quán)、上海世茂北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司出售給上海久事北外灘建設(shè)發(fā)展有限公司、中國海外發(fā)展旗下廣東中海地產(chǎn)有限公司、上海地產(chǎn)(集團)有限公司。

  廣東中海地產(chǎn)有限公司除接盤了世茂集團所持廣州利合26.67%股權(quán)之外,還斥資18.44億元將雅居樂所持的廣州利合26.66%股權(quán)收入囊中。雅居樂還將其位于義烏、徐州的3個項目公司相關(guān)股權(quán)以約10億元的價格出售給中海宏洋地產(chǎn)集團有限公司。

  為有效化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險,確保房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展,有關(guān)方面出臺了多項金融支持政策。

  2021年12月,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》,鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務,支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購重點房地產(chǎn)企業(yè)的項目。此后,針對收購出險房企項目的承債式收購,相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標的消息也得到證實。

  楊紅旭表示,2021年下半年以來樓市明顯降溫,房企的銷售資金回籠也遇到一些問題。從去年9月份開始,房企融資環(huán)境已在逐步改善,但節(jié)奏相對較慢,且主要集中在央企國企及個別優(yōu)質(zhì)民企。就目前而言,部分民營房企資金鏈緊張的狀況仍未得到緩解,出售優(yōu)質(zhì)項目或股權(quán)是這些民營房企保證資金鏈安全,維持生存的重要手段。相關(guān)部門也在出臺政策支持房企收并購,從而穩(wěn)定企業(yè)穩(wěn)定市場,促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

  “2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購機會比較多,整體并購規(guī)??赡艹试鲩L趨勢?!笨硕鹧芯恐行钠髽I(yè)研究總監(jiān)房玲認為,并購可能呈現(xiàn)兩大趨勢:一,從收購資產(chǎn)包的形式轉(zhuǎn)向單項資產(chǎn)收購,如單個優(yōu)質(zhì)項目或如物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);二,聯(lián)手AMC處理流動性出現(xiàn)問題但潛力較大的開發(fā)項目。一般情況下AMC先對項目進行風險排除,負責不良資產(chǎn)的處置和重組,而房企對項目進行改造、再開發(fā),蕞終推向市場變現(xiàn),雙方各自獲得相應的收益。

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