2021年12月9日，華夏幸福發(fā)布的債務重組工作進展公告顯示，9月30日公司向全體金融機構債權人披露《債務重組計劃》，債委會于近期組織表決，蕞終以80.75%高比例通過華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》。華夏幸福方面表示，按照《債務重組計劃》的安排，華夏幸福將在省市政府及工作專班的指導下，積極推進與債權人洽談和簽署《債務重組協(xié)議》，同步加快資產(chǎn)處置回款工作。

　　我們事后諸葛地分析來看，從中短期來看，華夏幸福的困局來自于其戰(zhàn)略決策的失誤。其過度重倉環(huán)京，在2018年遭遇資金危機引入平安后去華南做了一些商業(yè)的重資產(chǎn)，嚴重吞噬了現(xiàn)金流，至2021年度，隨著環(huán)京城市的萎縮，華夏幸福蕞終被拖累。

　　從中長期來看，華夏幸福犯的一個根本性錯誤是其對于片區(qū)綜合開發(fā)的理解是有問題的，片區(qū)綜合開發(fā)絕對不是用二級開發(fā)來補一級開發(fā)，而是用產(chǎn)業(yè)的導入、配套設施的引入實現(xiàn)土地的增值，再做熱土地與政府共享片區(qū)開發(fā)的真實收益。而華夏幸福很大程度上與政府共享的是片區(qū)開發(fā)的虛假收益，走的更多的還是以二級補一級的道路，從中短期來看，這是沒有問題的，但是從長期來看，違背了片區(qū)綜合開發(fā)的根本性規(guī)律，這才是蕞大的問題。

　　雖如此，華夏幸福作為中國頭部家民營片區(qū)開發(fā)企業(yè)，其取得的成績也是有目共睹，其模式也有許多值得分析和借鑒的點。

　　2021年5月，華潤置地與中城新產(chǎn)業(yè)聯(lián)合成立“潤城新產(chǎn)業(yè)”。該公司由華潤置地持股40%，中城新產(chǎn)業(yè)持股40%，剩余20%股份將用于公司員工股權激勵。主營業(yè)務為房地產(chǎn)項目投資、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供管理服務、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃研究、自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理等。目前，潤城新產(chǎn)業(yè)的園區(qū)簽約面積為300萬平方米，運營面積200萬平方米，園區(qū)貢獻稅收27億元。此外，潤城新產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理馬洪波表示，華潤置地將會在產(chǎn)業(yè)資源等方面進行賦能，與中城新產(chǎn)業(yè)在技術運營、實操經(jīng)驗等方面進行聯(lián)合，目前已有項目在陸續(xù)揭牌中。

　　2021年6月，中國金茂收購中國宏泰發(fā)展29.9%股權，約合4.94億股，代價約14.81億港元。交易完成后，中國金茂成為中國宏泰發(fā)展第二大股東。與此同時，中國金茂與中國宏泰簽下了可換股債券認購協(xié)議，金茂認購中國宏泰約1.23億美元（約7.95億元人民幣）可換股債券。

　　華潤聯(lián)合中城新產(chǎn)業(yè)也好，金茂入股宏泰發(fā)展也好，這都說明了一個趨勢，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來一定是國資、央企和民營企業(yè)聯(lián)手，各自發(fā)揮自身優(yōu)勢，民企發(fā)揮其主觀能動性，而國資、央企依托自身的身份、地位、較低的融資成本、政府的勾兌能力以及頂層的框架能力，聯(lián)合民企構建起以國資為主，民資為輔的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局。

　　2021年聯(lián)東推出了其全新子品牌——粵浦科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團（下稱“粵浦”）。

　　聯(lián)東之前的盈利模式主要依賴于高去化率，也就是售賣廠房，但這無法為當?shù)貛懋a(chǎn)業(yè)，也無法帶來額外的稅收。隨著地方政府對產(chǎn)業(yè)要求越來越高，擅長規(guī)?；瘡椭频穆?lián)東集團也碰到了不小的壓力。為此，聯(lián)東集團的發(fā)展戰(zhàn)略也在不斷調(diào)整。2021年聯(lián)東成立粵浦，聚焦“硬科技產(chǎn)業(yè)”和一二線城市的園區(qū)開發(fā)運營平臺，形成一套“投資+空間+運營+場景”的科技型園區(qū)新打法，同時引入黑石參股提升金融能力，通過持續(xù)運營-資產(chǎn)升值來實現(xiàn)證券化退出；除粵浦科技這類重資產(chǎn)持有型物業(yè)的探索外，據(jù)悉，聯(lián)東也探索了輕資產(chǎn)型的項目，內(nèi)部也成立了輕資產(chǎn)業(yè)務團隊。

　　但總體來看，粵浦在聯(lián)東當中的占比還是比較小的，是一種探索型發(fā)展的業(yè)務，并不是大力發(fā)展的核心業(yè)務。這也是說明了行業(yè)的一個趨勢：未來銷售型打法正向持有型打法轉(zhuǎn)變，但這種轉(zhuǎn)變不會那么快，而是“漸變”（關于”漸變”可參見回首2021，展望2022 – 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大關鍵詞），重資產(chǎn)持有和以輕代重并存的時代已經(jīng)逐步到來了。

　　2021年 4 月 21 日，深圳交易所正式接受基礎設施公募 REITs 產(chǎn)品申報。其中，“博時招商蛇口001979)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金”（“招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募 REITs”）項目作為首批接受申報的基礎設施公募 REITs 的項目之一，成為全國首個正式申報的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎設施公募 REITs 項目。2021年6 月21日，首批9只公募基礎設施REITs分別在對應申請的交易所上市交易。首批公募基礎設施中3只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目，2只為倉儲物流類項目。

　　2021年10月以來，第二批4只公募REITs陸續(xù)申報，其中，華夏越秀高速公路REIT、建信中關村000931)產(chǎn)業(yè)園REIT于11月29日發(fā)行，國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建601800)高速公路REIT仍處于已受理狀態(tài)。11月29日起發(fā)行的建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏越秀高速REIT，發(fā)行首日就超過預定募集規(guī)模，再現(xiàn)了2021年5月份首批REITs“一日售罄”的盛況。對于投資者來說，公募REITs投資門檻低、投資項目豐富且優(yōu)質(zhì)，具有穩(wěn)定分紅機制、投資流動性強、可以完善資產(chǎn)配置組合等。

　　對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，基礎設施公募REITs的推出為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了退出渠道，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以構建產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投融管退”的完整閉環(huán)。但是目前我國公募基礎設施劃定的范圍之內(nèi)主要企業(yè)還是國有企業(yè)，包括一些負債相對較重的企業(yè)，以通過REITs盤活國有資產(chǎn)經(jīng)營為大方向，并且這會是一個中長期的主導方向。民企想去參與到REITs當中是相對困難的，特別是現(xiàn)在一些民營企業(yè)在二三線城市收益不是很好的資產(chǎn)，想?yún)⒓覴EITs更是難上加難。所以說，當下民營企業(yè)離REITs還有較遠的距離，可考慮多重退出方式。

　　2021年12月，凱德集團旗下的開發(fā)業(yè)務分支——凱德地產(chǎn)（中國）與三菱地所（上海）投資咨詢有限公司成立合資公司，將共同投資15億元在蘇州打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這也是繼今年在國內(nèi)獲得首個數(shù)據(jù)中心、首個物流資產(chǎn)包后，凱德于新經(jīng)濟領域的又一筆重要投資。

　　該項目地塊位于蘇州高新600736)區(qū)CBD，占地面積約81畝，總建筑面積約22萬平方米，規(guī)劃打造為一個包括多棟研發(fā)辦公樓和生活配套設施的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項目由凱德地產(chǎn)負責開發(fā)，計劃于2022年動工、2024年建成，并由凱德投資負責運營管理。

　　近年來，核心城市產(chǎn)業(yè)高地的“研發(fā)辦公”型物業(yè)已經(jīng)成為資本追逐的對象，2021年，星峰、華平、摩根、豐樹等資本紛紛進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　（1）公募基礎設施REITs以及其配套資金的逐步成熟。公募基礎設施REITs實現(xiàn)退出改變了資產(chǎn)流動性，使其溢價上升；Pre-REITs基金的出現(xiàn)使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)退出周期可縮短到3年以內(nèi)；

　　（2）政府對產(chǎn)業(yè)的訴求日益加強，特別是區(qū)域中心型城市謀求特色產(chǎn)業(yè)與彎道超車需求，這都使得政府對科技研發(fā)的產(chǎn)業(yè)補貼幾乎呈現(xiàn)井噴的狀態(tài)，可預見的大量政府產(chǎn)業(yè)補貼逐步就位的環(huán)境下，企業(yè)租賃、購買物業(yè)成本大幅度降低，這激發(fā)了大量潛在的市場需求在中短期內(nèi)快速顯現(xiàn)；

　?。?）部分資本手上本身就掌握著大量資金與產(chǎn)業(yè)資源，這都構成了和政府議價獲取項目的重要籌碼。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商正是抓住了政府政策、企業(yè)需求的特點，快速布局以求獲取紅利，是賺錢的好辦法；但論其實質(zhì)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展正負面作用都有，還需慎重觀察。

　　2021年5月12日，中南高科正式向香港聯(lián)交所遞交IPO申請書。但半年過去之后，港交所文件顯示，中南集團旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商中南高科招股書于2021年11月12日失效。

　　按慣例港交所在提交招股書后，會進入6個月的聆訊期，此前2021年5月同期提交招股書的融信服務、京城佳業(yè)物業(yè)均已通過港交所聆訊，并順利上市。

　　據(jù)中南高科招股書顯示，公司是中南集團旗下以服務先進制造業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導入及產(chǎn)業(yè)園綜合運營服務于一體的綜合服務。

　　截至2020年末，公司收入46.13億元，毛利12.92億元，毛利率約28%，歸屬股東凈利潤1.55億元。截至2021年2月28日，中南高科擁有70個產(chǎn)業(yè)園項目的項目組合，其中27個項目布局在長三角、219個項目布局在環(huán)渤海，其中包括在45個城市的約280萬平方米已竣工建筑面積。

　　2021年7月9日，紫光集團稱收到北京市頭部中級人民法院送達的《通知書》，主要內(nèi)容為：相關債權人以紫光集團不能清償?shù)狡趥鶆?，資產(chǎn)不足以清償全部債務且明顯缺乏清償能力，具備重整價值和重整可行性為由，向法院申請對紫光集團進行破產(chǎn)重整。

　　2021年7月8日，啟迪控股公告稱，由于發(fā)行人及擔保人截至公告日尚未支付于2021年6月18日到期的THSCPA 6.9506/18/22債券利息，其2022年和2021年美元債發(fā)生違約事件。

　　校辦企業(yè)是一個歷史產(chǎn)物，其在國家經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮了獨特作用，然而也曝出種種弊端和負面現(xiàn)象。近年來一些知名高校的校辦企業(yè)通過高杠桿進行多元化擴張，忽視產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，以資本運作和資源整合為基礎，擴大校辦企業(yè)規(guī)模。這種擴張如果沒有受到抑制，蕞終將會陷入流動性風險。

　　另外，校辦企業(yè)不像國有企業(yè)那樣受到國資委監(jiān)管，也不像私營企業(yè)有創(chuàng)始人或大股東管理，校辦企業(yè)產(chǎn)權關系與管理體制均不規(guī)范，所有權與經(jīng)營權一直沒有理順，無法建立現(xiàn)代公司治理制度。在校企市場化改革的政策環(huán)境下，各種管理問題被暴露出來，疊加高杠桿發(fā)展積累的流動性風險和疫情的推波助瀾，蕞終引發(fā)了災難性的后果。

　　2021年11月26日，恒大汽車發(fā)布公告，于本公告日期，公司已退還未動工的生活配套用地和工業(yè)用地合計266.33萬平方米，涉及7個項目，總金額人民幣12.84億元。

　　公告稱，上述退地款主要用于工程建設和支付農(nóng)民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。同時公告表示，為提高集團整體效益及補充營運資金，集團一直積極與潛在買家洽談出售集團的部分養(yǎng)生谷、新能源汽車生活項目及其他資產(chǎn)。

　　值得一提的是，就在前一日，據(jù)港交所文件披露：11月25日，許家印、Xin Xin(BVI) Limited、丁玉梅合計賣出12億股中國恒大(03333.HK)股份，每股平均價格為2.23港元，賣出金額合計約26.76億港元。交易完成后，Xin Xin (BVI) Limited的持股比例降至61.88%。據(jù)了解，Xin Xin (BVI) Limited、丁玉梅、許家印為一致行動人。

　　通過出售12億股中國恒大股票以及恒大汽車退地266萬㎡，恒大累計回籠資金超過30億元。

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