蕞近，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（ZoinaT-Park Group Holdings Limited）在港交所遞交了上市申請(qǐng)書(shū)。資料顯示，中南高科是一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供集產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。

　　中南集團(tuán)的業(yè)務(wù)涉及極為寬泛，下設(shè)中南置地、中南建筑、中南土木、中南資本、中南金融、中南建投、中南工業(yè)七大產(chǎn)業(yè)板塊及中南高科、中南教育、中南園林三大事業(yè)部。

　　中南高科是中南集團(tuán)已經(jīng)形成的以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的“4+1”業(yè)務(wù)布局的其中之一。另外四大業(yè)務(wù)分別為：中南置地、中南建筑、中南實(shí)業(yè)投資和中南教育，而實(shí)業(yè)投資下面再分為金融、資本和工業(yè)三個(gè)方面。

　　招股書(shū)顯示，2018年-2020年，中南高科分別實(shí)現(xiàn)收入4.61億元、19.78元和46.13億元，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售占比高達(dá)99.3%、98.4%和99.3%；毛利分別為1.57億元、6.66億元和12.92億元；毛利率分別為34.1%、33.7%和28%。中南高科新增獲取產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的數(shù)量分別是12個(gè)、20個(gè)和30個(gè)，截至今年2月底，中南高科擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，中南服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利1795萬(wàn)元、2705萬(wàn)元、6675萬(wàn)元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)92.9%。

　　2020年，中南服務(wù)在管面積為3691萬(wàn)平方米，合約面積為6461萬(wàn)平方米，合管比達(dá)到1.75倍，高于已上市物企1.3的均值。

　　從持股結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司頭部大股東是董事會(huì)主席陳昱含（陳錦石女兒）委托的家族信托，持股83.2%；第二大股東是中南服務(wù)的股權(quán)激勵(lì)平臺(tái)，持股12.67%；陳昱含單獨(dú)持股4%，為第三大股東。

　　值得一提的是，在一個(gè)多月之內(nèi)，陳錦石連續(xù)遞交兩家公司的招股書(shū)。一方面來(lái)說(shuō)，或許是各個(gè)板塊業(yè)務(wù)趨于成熟，需要上市實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的發(fā)展；另一方面，可借助資本市場(chǎng)來(lái)優(yōu)化公司的財(cái)務(wù)，進(jìn)行較大規(guī)模的融資。

　　若物業(yè)平臺(tái)中南服務(wù)和中南高科能夠順利在港交所上市，再加上A股平臺(tái)中南建設(shè)，那么陳錦石屆時(shí)將擁有3家上市公司，與此同時(shí)也是為中南集團(tuán)打開(kāi)了新的融資通道。

　　從資本市場(chǎng)來(lái)看，物業(yè)公司在這兩年成為了追捧對(duì)象，遠(yuǎn)超母公司的高估值吸引使得越來(lái)越多的地產(chǎn)公司分拆物業(yè)公司進(jìn)行上市。

　　投資邏輯上來(lái)看，物業(yè)服務(wù)是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，人工成本占總成本比例蕞大，而除人工外的大部分成本則均可外包。在人力成本承壓的市場(chǎng)環(huán)境下，提高人均在管面積，提高外包比例能大幅提升物業(yè)企業(yè)的盈利能力，所以行業(yè)集中度提升與規(guī)模效應(yīng)是核心邏輯，這對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資者來(lái)說(shuō)有較大的吸引力。

　　另外有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，在香港上市的物業(yè)管理公司達(dá)37家。就IPO募資來(lái)看，2020年通過(guò)IPO上市的16家物業(yè)公司募資高達(dá)678.65億元，平均每家IPO募資高達(dá)42.42億元。

　　除了前述提到的在港交所遞交招股書(shū)的兩家公司，目前中南建設(shè)是中南集團(tuán)旗下唯一一家在A股上市的公司。

　　中南建設(shè)以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，2020年的財(cái)報(bào)顯示，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收786億元，同比增長(zhǎng)9.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)70.8億元，同比增長(zhǎng)70%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與建筑業(yè)務(wù)繼續(xù)保持著7:3的收入占比。

　　若以中南建設(shè)管理層的理想計(jì)劃，按照每年10%的增速測(cè)算，中南建設(shè)將在8年后達(dá)成這個(gè)目標(biāo)。

　　但從中南建設(shè)的全年合同銷售金額來(lái)看，2020年2238.3億元的銷售額并未完成當(dāng)年設(shè)定下的2300億元目標(biāo)。

　　2020年，中南建設(shè)全年合同銷售金額2238.3億元，同比增長(zhǎng)14.2%；合同銷售面積1685.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，全年14.2%的增速也低于了此前預(yù)期。

　　盡管中南建設(shè)2020年的毛利率由2019年的17.93%增長(zhǎng)至19.14%，但這個(gè)數(shù)據(jù)依舊低于行業(yè)的平均線。

　　深交所曾對(duì)中南建設(shè)2019年的年報(bào)下發(fā)了問(wèn)詢函，當(dāng)時(shí)就要求中南建設(shè)說(shuō)明地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅有17.93%的原因。對(duì)于深交所的問(wèn)詢，中南建設(shè)承認(rèn)毛利率確實(shí)低于行業(yè)平均水平并回復(fù)，“由于公司起點(diǎn)低、凈資產(chǎn)積累少，融資成本高，所以中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不能像行業(yè)其他公司一樣依賴提高杠桿，儲(chǔ)備更多土地，更多獲取土地升值的收益，而是選擇堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)，提高運(yùn)營(yíng)效率，以更好的運(yùn)營(yíng)管理和回款管理，獲得生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的收益?！?

　　債務(wù)方面，2020年末，中南建設(shè)有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）799億元，有息負(fù)債中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債233.7億元，占全部有息負(fù)債的29.25%，較2019年末下降5.06個(gè)百分點(diǎn)。

　　從“三道紅線”來(lái)看，目前中南建設(shè)踩中一條紅線%，現(xiàn)金短債比1.41，扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04。凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去現(xiàn)金與凈資產(chǎn)的比值）在2020年下降了71.12個(gè)百分點(diǎn)至97.27%，勉強(qiáng)回到了政策要求的100%以內(nèi)。

　　另外，中南建設(shè)雙向剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.76%，較2019年末下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，與政策規(guī)定的70%，仍有近10個(gè)點(diǎn)的差距。根據(jù)管理層的說(shuō)法，蕞晚將在2022年實(shí)現(xiàn)三線全綠。

　　地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，目前進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期。對(duì)于中南來(lái)說(shuō)，集團(tuán)需要尋找在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的多元化發(fā)展，尋找除了地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

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