面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的挑戰(zhàn)和疫情的影響，中南高科的銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)期，公司的戰(zhàn)略調(diào)整顯得尤為迫切。

　　過去的2023年對(duì)于中南高科來說是謹(jǐn)慎之年，亦是轉(zhuǎn)型之年。

　　和同樣為標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)商、以注重規(guī)模的萬洋和聯(lián)東相比，中南高科2023年拿地較為謹(jǐn)慎，全年拿地有所回落，主要集中在6月和12月兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。其中6月集中新增7個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，12月則連續(xù)在佛山、常州、德州、臺(tái)州、洛陽5座城市連獲6宗產(chǎn)業(yè)園用地，涉及5個(gè)新園區(qū)。

　　主觀上，中南高科或希望跟上行業(yè)的潮流，加大輕資產(chǎn)投入，以輕重并舉為公司增加新的增長點(diǎn)；客觀上，中南高科目前面臨著母公司波及之下的財(cái)務(wù)困境，IPO失敗的陰影仍在，自身廠房銷售亦不盡如人意，也到了做出改變的時(shí)候。

　　中南高科由創(chuàng)始人陳錦石在2014年成立，蕞初源于中南集團(tuán)旗下的實(shí)業(yè)板塊中南工業(yè)集團(tuán)在大本營南通的通州灣新區(qū)拿到中南·高科產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，該項(xiàng)目總規(guī)劃面積2平方公里，包括廠房、住宅和商業(yè)，總建筑面積180萬㎡。

　　從規(guī)劃看，該項(xiàng)目本質(zhì)上是當(dāng)時(shí)蕞流行的產(chǎn)業(yè)圈地模式，重點(diǎn)還是在由中南置地操盤的可銷售住宅上，而這正是中南高科的起源。

　　當(dāng)時(shí)中南集團(tuán)招來了聯(lián)東上海公司的總經(jīng)理蔣忠做操盤，但很快離職。后續(xù)挖來了曾擔(dān)任聯(lián)東沈陽公司總經(jīng)理的叢學(xué)豐做操盤手，成為其創(chuàng)業(yè)元老，負(fù)責(zé)整體的戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)開展和組織構(gòu)建。并繼續(xù)從聯(lián)東挖角以組成核心團(tuán)隊(duì)，包括當(dāng)時(shí)的常務(wù)副總裁李勁和投資副總裁李志剛。

　　團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定后，中南高科通過股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，讓核心管理層與公司的利益緊密綁定。這一激勵(lì)機(jī)制在2020年1月得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化，叢學(xué)豐等高管通過中南金石擁有了公司股份，其中叢學(xué)豐持股4%。

　　借著母公司房地產(chǎn)和建筑業(yè)打下的基礎(chǔ)，中南高科從2016年的1個(gè)項(xiàng)目、8000萬元銷售額，發(fā)展到2020年87億元的銷售額，實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。

　　隨著規(guī)模的迅速擴(kuò)張，中南高科也面臨著戰(zhàn)略調(diào)整的挑戰(zhàn)。公司提出了一體兩翼的業(yè)務(wù)模型，即以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主體，輔以產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營服務(wù)。盡管如此，廠房銷售仍然是公司收入的主要來源，而其他業(yè)務(wù)板塊并未實(shí)質(zhì)展開。

　　借助這個(gè)發(fā)展勢(shì)頭，中南高科2021年5月向港交所遞交了IPO申請(qǐng)書。招股書顯示，其2018-2020年的毛利分別為1.57億元、6.66億元和12.92億元；毛利率分別為34.1%、33.7%和28%。

　　規(guī)模上，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組合，包括在45個(gè)城市約280萬平方米已竣工建筑面積、約410萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約400萬平方米持作未來開發(fā)的估計(jì)建筑面積。

　　另外，招股書還詳細(xì)介紹了公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。以從學(xué)豐、曹衛(wèi)華、李勁為代表的11名核心高管，分別通過11家SPV公司共計(jì)持有上市公司11.99%的股份，其中從學(xué)豐持股3%，曹衛(wèi)華和李勁分別持股1.5%。

　　另外，創(chuàng)始人陳錦石還專門設(shè)立了一家名為Zoina Chen LP的SPV，該SPV的設(shè)立主要為日后實(shí)行雇員股份激勵(lì)計(jì)劃，若達(dá)到發(fā)展目標(biāo)，Zoina Chen LP目前所持有11.99%股份權(quán)益將轉(zhuǎn)讓予雇員股東，亦即代表著整個(gè)持股的高管團(tuán)隊(duì)有希望持股達(dá)到24%，獎(jiǎng)勵(lì)相當(dāng)豐厚。

　　然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，中南高科母公司中南集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況承壓。受累于此，中南高科IPO也折戟，廠房銷售情況亦快速下滑，一改此前的高歌猛進(jìn)。

　　2022年，中南高科經(jīng)歷了一系列管理層變動(dòng)。原總裁叢學(xué)豐、投資副總裁李志剛等高管離職，李勁被提升為總裁，杜建華擔(dān)任董事局主席特別助理，實(shí)際上以董事長身份對(duì)外活動(dòng)。

　　原華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)副總裁朱慧亦在此時(shí)加入中南高科經(jīng)，擔(dān)任常務(wù)副總裁，同時(shí)兼任中南高科產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)董事長，這標(biāo)志著公司在產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的新動(dòng)向。

　　當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)已從規(guī)?；瘡?fù)制時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，市場正推動(dòng)園區(qū)運(yùn)營商優(yōu)化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式和服務(wù)團(tuán)隊(duì)。另外，運(yùn)營商的發(fā)展策略和路徑亦分化，包括重資產(chǎn)投入、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)管理等。

　　受此前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的挑戰(zhàn)和疫情的影響，中南高科的銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)期，公司的戰(zhàn)略調(diào)整顯得尤為迫切。2021年10月中南高科正式推出了旗下的產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)，這也是其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的起點(diǎn)。

　　根據(jù)招股書，截至2020年末，中南高科收入中的99%來源于廠房銷售，其余收入為租賃和服務(wù)，占比極少，所謂輕資產(chǎn)基本停留在起步階段，且尚未看見可行的提升計(jì)劃。

　　2022年起，隨著朱慧的加入，中南高科加大力度探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化在長三角核心城市的自持項(xiàng)目支持力度，并提出了新的業(yè)務(wù)模型，包括產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新服務(wù)、園區(qū)運(yùn)營等，旨在構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)生態(tài)圈。

　　朱慧歷任張江高科副總經(jīng)理，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)副總裁和華夏幸福產(chǎn)業(yè)基金總裁，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富。

　　2023年7月，中南高科推出產(chǎn)業(yè)版智慧招商品牌燈塔瓴科；10月，中南產(chǎn)服更名為因大產(chǎn)服；去到12月，公司再推出集創(chuàng)新開發(fā)、招商賦能（燈塔瓴科）、服務(wù)賦能（因大產(chǎn)服）三位一體的新品牌因大聯(lián)科，致力于承擔(dān)中南高科開拓第二發(fā)展曲線的重?fù)?dān)。

　　中南高科的重資產(chǎn)和規(guī)?；癁楫a(chǎn)業(yè)服務(wù)構(gòu)建了業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、攤平了邊際成本，這是因大產(chǎn)服得以發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，目前中南高科已累計(jì)交付100多座產(chǎn)業(yè)園，涉及超80座城市，2023年一年竣備交付近60個(gè)項(xiàng)目。

　　因大聯(lián)科朱慧在近期接受采訪時(shí)表示，截至2023年末，因大產(chǎn)服大概已經(jīng)有20%的客戶來自于非中南高科園區(qū)。

　　而因大聯(lián)科旗下的燈塔瓴科則建立了數(shù)字化招商體系，通過大數(shù)據(jù)和線上獲客工具提高了招商效率，縮短成交周期，并服務(wù)于后端運(yùn)營和服務(wù)。

　　在與聯(lián)東在工業(yè)廠房市場的競爭中，中南高科的標(biāo)準(zhǔn)化程度曾給前者帶來挑戰(zhàn)。但隨著中南高科管理層的變動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以再拉近與聯(lián)東在規(guī)模上的差距。

　　和同樣試圖轉(zhuǎn)型的聯(lián)東相比，中南高科的轉(zhuǎn)型意圖更明顯，但在新方向上的探索可能需要更多的時(shí)間和資源。

　　產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論認(rèn)為，中南高科的轉(zhuǎn)型之路表明了公司對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的深刻理解和戰(zhàn)略布局。通過強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)、探索輕資產(chǎn)運(yùn)營模式以及積極的市場擴(kuò)張策略，中南高科正在積極構(gòu)建其第二發(fā)展曲線;，以期在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)的長期增長。

　　隨著輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重的增加，中南高科可能會(huì)以輕資產(chǎn)模式再次尋求上市，通過資本市場募集資金進(jìn)一步加快發(fā)展的步伐。

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