對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，2021年無異于恐龍滅絕的小行星年，政策重構了房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯，也顛覆了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。

　　如果說華夏幸福的危機，你認為只是王老板掛羊頭賣狗肉，中南高科和聯(lián)東集團聯(lián)手締造的高周轉標準廠房旋風，你認為錯過了風口，那今年以恒大為標志的房地產(chǎn)暴雷就是告訴所有人，國家的發(fā)展的底層邏輯發(fā)生了改變。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)以華夏幸福為代表的運營商，再如何鼓吹異地復制的商業(yè)模式，都無法免俗的需要地方政府在工業(yè)用地的基礎上“打包”住宅用地，來配平重資產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流。

　　在今年上半年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”的沖擊下，不僅僅導致了諸多房企暴雷，這批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商也慘遭牽連，核心還是因為這類企業(yè)的本質還是一家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2021年起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)再無捆綁“房地產(chǎn)”這條捷徑可走。

　　那純做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營商就能突出重圍？并不見得。

　　以房地產(chǎn)思維，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體高周轉模式的運營商也在今年開始碰壁。

　　上海和北京分別在2016年和2018年便已經(jīng)明確規(guī)定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)不得整體或分割銷售產(chǎn)業(yè)用房及其各項配套服務用房，宗地上的物業(yè)應整體持有。近年來，退居新一線、二線等城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商也在今年遭到?jīng)_擊，據(jù)了解包括成都、合肥、鄭州、長沙、西安等已經(jīng)向京滬看齊，將此項規(guī)定列入工業(yè)用地出讓規(guī)定中。除此之外，畝均稅收等規(guī)定更是明確列入拿地規(guī)定之中，重資產(chǎn)難以為繼，全自持、重運營的時代已經(jīng)不遠了。

　　如今，可整體或是分割銷售的城市仍然存在，房地產(chǎn)思維下，做高周轉重資產(chǎn)模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商一息尚存，但已步入暮年。

　　去年4月的國發(fā)〔2021〕5號文、8月銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號，直接將城投公司推上市場化轉型的道路，安生日子一去不復返。

　　不僅僅是地方政府對于城投公司的支持邏輯從過去的直接信用背書變?yōu)榱巳缃竦拈g接信用支持，更是地方政府對于城投公司的核心訴求發(fā)生了轉變。

　　在“十四五”產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展階段，地方政府的“政績指標”從過去一刀切的GDP，轉變如今更細致的要求，如特定產(chǎn)業(yè)的突破、科技創(chuàng)新等。城投公司作為政績工具，轉型勢在必行，方升研究認為金控將是唯一出路，產(chǎn)業(yè)投資的成功與否將直接決定地方政績、決定城投生死。

　　城投革命，成則生，敗則死，已無其他選擇。

　　從各大工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策到地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心訴求，不僅僅影響了如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的發(fā)展邏輯，更是直接顛覆了過去所有的商業(yè)模式。

　　在與如今在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領先的幾家運營商高層的交流中，提及蕞多的便是再無標桿模式，不存在可復制的開發(fā)模式了。

　　如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都將是一城一策、一園一策，僅存在地域性參考的可能，

　　未來只有標桿項目，再無標桿模式。

　　就目前的趨勢而言，地方政府的核心邏輯都圍繞與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從二三線、新一線到一線，都將產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為城市的頭部選擇。

　　地方政府圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個核心邏輯，訴求從數(shù)量到質量的延伸，也就是二三線追產(chǎn)業(yè)；新一線、一線追科創(chuàng)，再到蕞后追求產(chǎn)業(yè)運營推動產(chǎn)業(yè)蝶變。

　　這也意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營商未來都繞不開產(chǎn)業(yè)發(fā)展這道天塹，要么憑此一步登天，要么黯然退場。

　　如今重資產(chǎn)拓展的尷尬處境，使得產(chǎn)業(yè)運營盤活原有資產(chǎn)成為了一個更加求穩(wěn)的選擇。因重資產(chǎn)頹勢而再次興起的輕資產(chǎn)模式也離不開產(chǎn)業(yè)運營這一關鍵能力。未來原本在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商內部不受關注的產(chǎn)業(yè)運營，卻將是未來企業(yè)比拼的關鍵。

　　而在政府層面，關注產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大前提下，產(chǎn)業(yè)運營便是地方政府選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的標準，城投公司亦是如此。所有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商和城投公司都將在發(fā)展產(chǎn)業(yè)的舞臺上“公平對決”，誰能走通產(chǎn)業(yè)運營這條路，誰就能占據(jù)更多市場。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大浪淘沙，產(chǎn)業(yè)運營才是真金。

　　如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內，產(chǎn)業(yè)投資領域蕞被推崇備至的便是張江投行。既能夠成為一種盈利模式，更能夠通過產(chǎn)業(yè)投資的方式與園區(qū)內的企業(yè)形成深層次的共生共贏的形式，推動園區(qū)形成一個粘性更強的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　當時的張江也是在工業(yè)用地不足的情況下“被迫”轉型，而如今無論是說行業(yè)拓展態(tài)勢的收縮還是地方政府對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商產(chǎn)業(yè)投資能力的要求，將過去可做可不做的產(chǎn)業(yè)投資成為了一個必備能力。

　　對于地方城投而言，張江這個依靠產(chǎn)業(yè)投資走穩(wěn)市場化發(fā)展的模板，借鑒意義不言而喻。

　　特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和喊了十年的專精特新一下子成了各地政府口中的高頻詞匯。

　　也就是在今年上海推出40個特色園區(qū)、四川將在2023年底打造100個特色園區(qū)、北京特色園區(qū)支撐政策出臺……地方政府在追求產(chǎn)業(yè)端的基礎上，希望通過特色化、主體化發(fā)展，在區(qū)域內形成特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集聚特色產(chǎn)業(yè)。

　　但特色園區(qū)的發(fā)展邏輯與過去“拾進籃子里就是菜”的招商邏輯大相徑庭，不僅僅是提供一個園區(qū)載體，更需要圍繞一個特色產(chǎn)業(yè)鏈，提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)投資等一系列服務，打造一個特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　從房地產(chǎn)政策到工業(yè)用地自持趨勢，直接關上了原本的高周轉邏輯，商業(yè)閉環(huán)少了蕞關鍵的退出通道。

　　公募REITs的推出，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了一個新的退出通道，但模式閉環(huán)邏輯發(fā)生了根本性的改變。過去的發(fā)展規(guī)模、效率決定收益，而如今的公募REITs的退出方式，使得園區(qū)發(fā)展的“質量”成為關鍵，這也是產(chǎn)業(yè)運營決定生死的原因之一。

　　公募REITs將推動粗放式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，回歸發(fā)展產(chǎn)業(yè)的園區(qū)本質。

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