觀點(diǎn)指數(shù) 2023年，隨著疫情防控政策的逐步調(diào)整，新年新氣象，多項(xiàng)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中在春節(jié)過后上馬。除了新動(dòng)工和簽約項(xiàng)目外，期內(nèi)再有多家企業(yè)拿下產(chǎn)業(yè)用地，其中萬洋更是連續(xù)拿下19宗地，繼續(xù)深耕廣東。

　　報(bào)告期內(nèi)，華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃得到進(jìn)一步推進(jìn)，預(yù)計(jì)2022年業(yè)績實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。但未來輕資產(chǎn)平臺是否通過驗(yàn)證，債務(wù)人還有多少妥協(xié)空間，更需持續(xù)關(guān)注。

　　公募REITs方面，國內(nèi)公募REITs市場進(jìn)入密集申報(bào)期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報(bào)至上交所，另有一單產(chǎn)業(yè)園REIT呈報(bào)。

　　受此前疫情影響，2022年國有產(chǎn)業(yè)園受租金減免政策影響顯著，對于產(chǎn)業(yè)園REITs的租金收入影響是巨大的，亦因此使得園區(qū)REITs在2022年末持續(xù)走低。

　　隨著疫情防控政策調(diào)整，投資者信心得到一定提升，2月園區(qū)REITs出現(xiàn)了觸底反彈的跡象。

　　開年集中加速，華夏幸福債務(wù)重組持續(xù)推進(jìn)

　　2022年以來，受疫情多發(fā)散發(fā)、市場需求不振等因素影響，部分地區(qū)工業(yè)生產(chǎn)一度放緩。然而到了2023年，隨著疫情防控政策的逐步調(diào)整，新年新氣象，多項(xiàng)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中在春節(jié)過后上馬。

　　報(bào)告期內(nèi)，行業(yè)重大項(xiàng)目開工頻密，除此之外，繼續(xù)錄得多宗項(xiàng)目簽約和落地。

　　東久新宜、聯(lián)東U谷、萬洋眾創(chuàng)城、張江高科和重點(diǎn)光谷均有重點(diǎn)項(xiàng)目開工。值得注意的是，中集產(chǎn)城此次在東莞成功摘牌第二個(gè)城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目。該項(xiàng)目為東莞市重點(diǎn)工改工更新項(xiàng)目，聚焦于大健康產(chǎn)業(yè)，已列入東莞城市更新“頭雁計(jì)劃”頭部批單元。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，東莞是目前中集產(chǎn)城重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，其于2013年就斥資180億元在東莞布局三大產(chǎn)業(yè)基地，包括松山湖中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、望牛墩中集車輛園、中集鳳崗物流裝備制造項(xiàng)目等，目前各項(xiàng)目均已投產(chǎn)。

　　除此之外，中集產(chǎn)城還深度參與了東莞中心城區(qū)東城桑園、牛山等片區(qū)的“工改工”、產(chǎn)城融合和舊改等項(xiàng)目。

　　報(bào)告期內(nèi)，處于債務(wù)危機(jī)多時(shí)的華夏幸福繼續(xù)有較多自救動(dòng)作。其中，12月先后有兩筆資產(chǎn)處置，相關(guān)項(xiàng)目標(biāo)的均位于華夏幸福的大本營河北廊坊，總價(jià)款達(dá)16.92億元，出售交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生約700萬元收益。

　　據(jù)其發(fā)布的業(yè)績預(yù)告，2022年度華夏幸福將實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元。

　　另外，華夏幸福還計(jì)劃搭建“幸福精選平臺”、“幸福優(yōu)選平臺”，并以上述平臺49%的股權(quán)實(shí)施債務(wù)重組，預(yù)計(jì)換取債權(quán)400.39億元。

　　華夏幸福此前在戰(zhàn)略宣貫大會上明確，產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)服務(wù)將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，隨后輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)部分頻頻公布新的簽約信息。當(dāng)時(shí)持續(xù)對外公布輕資產(chǎn)拓展信息顯然是為了搭建新平臺鋪路，蕞終目標(biāo)是以新平臺股權(quán)參與到債務(wù)重組中去。

　　2月2日，華夏幸福再發(fā)公告，擬以49.6億美元債以發(fā)新債券向債權(quán)人分配的方式實(shí)施重組交割，目前債務(wù)重組計(jì)劃持續(xù)推進(jìn)中，華夏幸福的債務(wù)問題或許暫時(shí)有所緩解。只是債權(quán)人方面還能有多少妥協(xié)空間，難以斷言。

　　廣東工業(yè)廠房投資熱度不減，萬洋連摘19宗地

　　從土地獲取情況來看，報(bào)告期內(nèi)繼續(xù)有多家企業(yè)成功拿下產(chǎn)業(yè)用地，包括萬洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東U谷和中南高科。

　　其中，萬洋眾創(chuàng)城連下19宗地，特別是在陸豐市摘得10宗地，分別為位于汕尾星都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的4宗，合共8.9萬平方米；以及瀛江大道東南側(cè)“陸豐市五金配件產(chǎn)業(yè)園”內(nèi)的6宗，合共近20萬平方米。

　　除此之外，萬洋在惠州博羅縣也摘得3宗地，合共9.3萬平方米。

　　陸豐在新一年工作計(jì)劃中強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持實(shí)體經(jīng)濟(jì)為本、制造業(yè)當(dāng)家”，包括確?！跋冗M(jìn)制造業(yè)增加值占規(guī)上工業(yè)增加值比重提高至45%”，以及“加快食品加工、五金塑料、紡織服裝、珠寶首飾等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級”。

　　目前，陸豐正推進(jìn)省級重點(diǎn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主平臺建設(shè)，其中電子信息、新能源汽車、新材料等相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是重點(diǎn)引進(jìn)的對象，萬洋在該地區(qū)建設(shè)的廠房項(xiàng)目正符合當(dāng)?shù)爻薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需求。

　　除了陸豐外，惠州博羅也是萬洋重點(diǎn)布局的區(qū)域。博羅現(xiàn)時(shí)正推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園的建設(shè)，并為該目標(biāo)加快相關(guān)路網(wǎng)的鋪設(shè)，以便更好融入大灣區(qū)的交通框架。

　　東久新宜也在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)有東久新宜（博羅）智造園。

　　隨著大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的整合和發(fā)展，廣東省內(nèi)發(fā)展相對滯后的地區(qū)將迎來持續(xù)數(shù)年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇。用時(shí)，可以看到多個(gè)城市都出臺了鼓勵(lì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房等優(yōu)惠政策，這也是萬洋持續(xù)重倉廣東的重要決策依據(jù)。

　　公募REITs常態(tài)化推進(jìn)，市場進(jìn)入密集申報(bào)期

　　2022年底，國內(nèi)公募REITs市場進(jìn)入密集申報(bào)期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報(bào)至上交所，另有一單產(chǎn)業(yè)園REIT呈報(bào)。

　　數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　政策上，2月2日，中國證監(jiān)會召開了2023年系統(tǒng)工作會議，會議中強(qiáng)調(diào)了2023年將大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行。發(fā)改委則表示要優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場環(huán)境，研究稅收政策，緊接著河南、云南、遼寧、安徽等省紛紛發(fā)文支持當(dāng)?shù)胤蠗l件的存量項(xiàng)目發(fā)行REITs。

　　從新遞交申報(bào)的產(chǎn)品來看，未來市場將迎來更多樣化的底層資產(chǎn)和發(fā)行人，為機(jī)構(gòu)投資者分散配置提供更多的機(jī)會。

　　除此之外，作為國內(nèi)首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REIT，華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT正式上市交易。

　　該單REIT的網(wǎng)下及公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)分別高達(dá)152倍和270倍，12月27日上市首日上漲8.94%，成交1.63億元，12月單月漲幅為9.29%。

　　在產(chǎn)權(quán)類REITs整體偏弱的表現(xiàn)下，如此成績顯示出投資者對專業(yè)型產(chǎn)業(yè)園，特別是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園有充足信心，亦能看到該REIT的韌性。

　　從REITs市場表現(xiàn)來看，2022年12月-2023年2月國內(nèi)公募REITs市場表現(xiàn)繼續(xù)分化，園區(qū)類、生態(tài)環(huán)保以及保租房類REITs的成交額、成交量有所上升，特別是在嘉實(shí)京東倉儲REIT上市交易后，整體市場活躍度得到極大提升。

　　而倉儲物流類、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場活躍度有所下降。

　　單從產(chǎn)業(yè)園區(qū)類看，期內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs呈現(xiàn)止跌回升的趨勢，1月末產(chǎn)園REITs整體回升。

　　不可回避的問題是，2022年的租金減免對于產(chǎn)業(yè)園REITs的租金收入影響是巨大的，亦因此影響了2022年末的產(chǎn)園REITs走勢。隨著疫情影響逐漸降低，投資者經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期愈發(fā)明確，租金減免出現(xiàn)概率降低，部分產(chǎn)業(yè)園未來受到租金減免的影響或減小，2023年租金收入將有顯著改善。

　　2月8日，首單民企倉儲物流REITs--嘉實(shí)京東倉儲REIT在上海證券交易所掛牌上市交易。截至收盤，漲幅高達(dá)11.64%，報(bào)收3.923元。在此前完成的網(wǎng)下投資者詢價(jià)中，嘉實(shí)京東倉儲REIT獲得超126倍的認(rèn)購。

　　作為一單民營倉儲物流REIT，嘉實(shí)京東倉儲REIT自12月7日起遞交文件到蕞終掛牌上市僅用時(shí)一個(gè)月，一路“綠燈”快速通過審批，體現(xiàn)證交所現(xiàn)時(shí)對于REITs發(fā)行的支持力度較大。

　　據(jù)悉，上交所今年將通過優(yōu)化關(guān)鍵制度，保障市場平穩(wěn)運(yùn)行，大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和高質(zhì)量發(fā)展。嘉實(shí)京東倉儲REIT的快速發(fā)行正是案例之一。

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