※全文約3200字，閱讀大約需要7分鐘

　　今年630這個半年度述職報告，應該是歷年來“產(chǎn)業(yè)園區(qū)人”蕞難寫的述職報告，沒有之一。就老黃我自己感受而言，從6月中旬開始約的飯，基本朋友們就沒整點過，無非就是開會、對數(shù)據(jù)、寫材料，愁的也是半年度寫什么、怎么寫、下半年干多少的問題。

　　23年上半年，市場好消息和壞消息并存，企業(yè)的主基調(diào)還是收縮。部分區(qū)域市場在4月前短期燥熱了一段，但更多的還是聽說某地新建廠房已經(jīng)租到了8-10塊/平/月。老黃的搭檔“璐總”常駐深圳，璐總是產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)里一周出8天差的男人，從2月回來時候的熱情笑容，到4月回來時候的日趨嚴肅，再到6月回來時候越來越少的頭發(fā)，竊以為某種程度上反映了市場的情況。

　　在上述情況下，關于半年度匯報材料都提前構(gòu)思好框架，想好基本結(jié)論，就等著匯報。Duang，6月底，中南高科“5天拿7個項目”，看著刷屏的拿地信息，一時之間有種夢回2020的錯覺?！暗降资裁辞闆r？應該怎么理解？”這是老黃收到蕞多的問題，在此我們通過拿地數(shù)據(jù)，結(jié)合行業(yè)判斷，從行業(yè)的視角分析下中南高科的“爆發(fā)”。

　　#01行業(yè)重回2017，企業(yè)收縮為主，中南高科逆勢擴張

　　從工業(yè)用地成交情況來看，工業(yè)土地出讓整體收縮，產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資意愿下降，行業(yè)重回2017。從具體數(shù)據(jù)來看，工業(yè)用地成交面積連續(xù)兩年同比下降，2023年上半年全國工業(yè)用地出讓面積同比下降18.32%，2023Q2工業(yè)用地成交面積同比下降超過20%。

　　圖：2020Q1-2023Q2工業(yè)用地成交面積（萬m2）及同比增速（%）

　　圖：2017-2022年工業(yè)用地成交面積（萬m2）及成交價

　　按此趨勢，年內(nèi)總成交面積有望重返10億平以內(nèi)。而上一次10億平以內(nèi)的成交面積還是在2017年。

　　從企業(yè)選擇來看，多數(shù)企業(yè)對區(qū)域選擇顯著收縮，很多企業(yè)2021年可能關注80個城市，2022年關注30城，再到如今真正關注的可能就上海、北京、蘇州、南京、杭州、廣州、成都7個核心城市。

　　從具體數(shù)據(jù)來看，2023年上半年，品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商一手土地市場拿地體量同比明顯收縮，萬洋、平謙、歲金、均和、佳海等拿地面積較去年均同比下降。

　　圖：2023年1-6月品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商拿地數(shù)量（塊）及拿地面積（畝）

　　而在企業(yè)紛紛收縮的情況下，中南高科逆勢擴張，在6月25日-29日，5天時間內(nèi)，接連在全國7座重點城市落地7個項目。

　　表：中南高科5天摘地7塊詳細信息

　　綜合來看上半年中南高科拿地布局情況，可以發(fā)現(xiàn)其幾個特點：

　?。?）區(qū)域重倉深耕 – 是政府對高科的信任也是高科對區(qū)域發(fā)展的信心

　　在區(qū)域的選擇上，中南高科整體還是延續(xù)了自身專業(yè)的選址邏輯，在一些具備雄厚制造業(yè)基礎、相對熟悉的區(qū)域去持續(xù)做重倉- 如昆明項目、衢州項目、濟寧任城項目、南通濱海項目等項目地塊，均是二期地塊。

　　這些城市都是典型的制造業(yè)城市。比如濟寧，涵蓋國民經(jīng)濟41個工業(yè)大類中的38個，是全國先進制造業(yè)百強市。

　　這種持續(xù)地深耕背后反映的一方面是政府對中南高科的信任，另一方面是中南高科對區(qū)域經(jīng)濟韌性的信心。

　　正是因為之前項目的招商運營能力得到了政府的認可，后期高科才能持續(xù)在區(qū)域上獲取到項目。同時，也正是因為中南高科對于區(qū)域經(jīng)濟韌性有信心，才會持續(xù)擴大投資，重倉深耕。

　?。?）在不確定性中尋找穿越周期的確定性 - 資金實力、專業(yè)能力是重要支撐

　　高科在上半年獲取核心城市項目，核心城市是區(qū)域產(chǎn)業(yè)集中地，更是為企業(yè)提供高能級產(chǎn)業(yè)運營服務的重要舞臺，對于園區(qū)運營商價值不言而喻。當項目建成之后的1～2年，尤其結(jié)合行業(yè)下行，項目整體招商與運營需要付出很大努力，這個時候就更需要企業(yè)自身具備資金實力與操盤能力，以“穿越周期”，同時片區(qū)管理方也應共同努力，這類項目才能做好。

　　中南高科從成立以來，多年專注于制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園賽道，對市場的判斷、對產(chǎn)業(yè)的理解，對企業(yè)的理解（中南高科自身是中國中小企業(yè)協(xié)會常務理事單位），以及自身資金實力、操盤能力、產(chǎn)品實力和招商實力都是中南高科穿越周期的重要支撐。正是在這種支撐之下，中南高科在不確定性中尋找穿越周期的確定性。

　　#03透過事件看本質(zhì)，中南高科的“升維”思路（1）為“升維”備糧草

　　“升維”是我們今年在《年中策略》的中提出的一個核心概念，我們認為企業(yè)要脫離傳統(tǒng)開發(fā)思維下“業(yè)務模型”，必須向著更長期、可持續(xù)的方向去走?！吧S”的關鍵，不在于短期做出了多少傳統(tǒng)業(yè)務的量，而在于企業(yè)有沒有在業(yè)務模型上、業(yè)務體系上真正向著長期可持續(xù)的方向去走。從內(nèi)卷中跳出來，嘗試去解決更高層的問題、更長期的問題、更根本的問題，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

　　中南高科的業(yè)務是在“升維”的，具體從兩個方面看 – 即“招商+運營”。招商方面，中南高科在招商方面專門創(chuàng)立的品牌——“燈塔瓴科”?！盁羲部啤钡暮诵氖菍ν庹猩谭?，也是中南高科在產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)中蕞閃光的點，高科有2000多名員工，有1000多都是招商人員，他們散布在全國近80個城市，可以把全國優(yōu)質(zhì)企業(yè)都一網(wǎng)打盡。

　　燈塔瓴科 - 1）內(nèi)部，針對基本盤業(yè)務，開發(fā)和招商市場化聯(lián)動，進行市場化結(jié)算；2）外部，招商集團以“燈塔瓴科”品牌，承接外部園區(qū)包含政府平臺公司業(yè)務，把我們本身核心能力發(fā)展到極致，增加品牌影響力、盤活存量資產(chǎn)、助力政府平臺公司招商，已落地多個案例

　　另外高科另有線上D-LINK招商系統(tǒng)，線上線下結(jié)合聯(lián)動，這是行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)不可比擬的優(yōu)勢。以招商帶動業(yè)務，其本身邏輯是行得通的，這也是未來市場化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商真正從開發(fā)轉(zhuǎn)向運營的一種非常重要的體系和模式。

　　運營方面，早幾年中南高科就持續(xù)強化其運營，打造“與企業(yè)共生發(fā)展”的陪伴式服務體系—— 為此成立了專門的中南高科產(chǎn)業(yè)服務集團，形成了獨具特色的“2+4+6+N產(chǎn)業(yè)服務體系，共計100多項服務，到目前已經(jīng)服務了10000+入園企業(yè)，也通過線上線下形式賦能來服務入園企業(yè)。

　　以上都是創(chuàng)新的方向，但“升維”的前提還是要有確保自身業(yè)務轉(zhuǎn)型的基本盤，這個基本盤就是要在業(yè)務上儲備足夠多的“糧草”，這也是為什么我們非常認同中南高科逆勢擴張、積極發(fā)展的根本原因。業(yè)務“升維”是個漫長的過程，這個過程中必須要有“糧草”，而這個“糧草”就是項目。

　　從長期來看，轉(zhuǎn)型不可能一蹴而就，但國有土地開發(fā)越來越少，土地獲取一定越來越難，現(xiàn)在在區(qū)域招商壓力比較大的時候，也是區(qū)域蕞需要專業(yè)運營商的時候，儲備足夠的“糧草”積極轉(zhuǎn)型，實乃上策。

　　從整個行業(yè)的角度來說，當下這個階段，國資在土地、資金等方面具備相應的優(yōu)勢，但在園區(qū)招商運營方面“輕能力”相對薄弱，而市場化企業(yè)則具備相對優(yōu)勢的招商運營能力。

　　未來，園區(qū)市場一定是國民發(fā)揮各自優(yōu)勢，資源互補的發(fā)展格局，但在行業(yè)轉(zhuǎn)換交替過程中，容易產(chǎn)生交替中的“空白”。這個“空白”是需要彌補的，否則做出來的載體就會有問題，這對于整個社會也是一種資源的浪費。

　　在具體合作方面1）中南高科積極與國資合作開發(fā)支持區(qū)域產(chǎn)業(yè)成長。伴隨著地方國企在地方產(chǎn)業(yè)開發(fā)中將扮演越發(fā)重要的角色，中南高科與國企平臺的的合作也會越來越多，目前已經(jīng)與地方國企開展了多地合作，為區(qū)域去做更多的服務，支持中小制造業(yè)的發(fā)展，其實是有利于整個區(qū)域的發(fā)展和成長。

　　較為典型的就是廣州增城項目。中南高科與地方國資增城產(chǎn)投合作，先是為增城產(chǎn)投專精特新產(chǎn)業(yè)園項目做了包括設計咨詢和招商策劃在內(nèi)的輕資產(chǎn)輸出，獲得了增城產(chǎn)投對中南高科專業(yè)能力的認可，帶動中南高科與增城產(chǎn)投合作重資產(chǎn)項目廣州增城項目；實現(xiàn)了輕重合作的結(jié)合。

　　2）中南高科也積極創(chuàng)新，參與“產(chǎn)業(yè)舊改”，并在全國落地的多個項目，通過市場化的推進“騰籠換鳥”工作，把“低效地”變成“高產(chǎn)田”。

　　中南高科與中山城建強強聯(lián)手，推動中山黃圃“工改”，聯(lián)手打造中山首個工改項目，即城建中南高科智慧科技產(chǎn)業(yè)園，改造后建設不少于11.32萬平方米的高標準廠房，預計年產(chǎn)值可達1200萬元/畝。

　　圖：中山城建中南高科智慧科技產(chǎn)業(yè)園項目效果圖

　　武漢東西湖科創(chuàng)中心項目，2019年3月簽署地塊土地出讓合同后，一直未開工，未產(chǎn)生經(jīng)濟效益。2020年在政府協(xié)助下中南高科介入，2022年入園企業(yè)總產(chǎn)值超13億元。

　　中南高科武漢東西湖科創(chuàng)中心（實景圖）

　　大道行而思，向上升維是個長期的課題，業(yè)務創(chuàng)新的探討無止境。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策也處于變化中，企業(yè)應接受和擁抱這些變化，積極開展與多方的合作。從以上角度中南高科也樂意同社會各界進行合作開發(fā)。若對高科業(yè)務模式和合作感興趣可聯(lián)系（i） 。

產(chǎn)業(yè)招商/廠房土地租售：400 0123 021
或微信/手機：13524678515;?13564686846;?13391219793?
請說明您的需求、用途、稅收、公司、聯(lián)系人、手機號，以便快速幫您對接資源。?
長按/掃一掃加葛毅明的微信號

掃一掃關注公眾號