時(shí)間漫漫，世間風(fēng)云變幻，無(wú)論何時(shí)無(wú)論何地，歲月奔流，歷史不息變遷，縱觀園區(qū)江湖，也已走了40余年的苦耕之路。40多年潮起潮落，成功的過(guò)去值得借鑒，失敗的過(guò)往也同樣彌足珍貴，歷史永遠(yuǎn)是可供人反復(fù)翻閱的寶鑒，中國(guó)園區(qū)40余年的發(fā)展自然同樣值得我們溫顧。

　　根據(jù)方升研究的總結(jié)，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)40余年的發(fā)展歷程劃分為七個(gè)階段，下面，就讓我們以時(shí)間為線，走進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展編年史。

　　1979年，時(shí)任交通部部長(zhǎng)葉飛和交通部外事局副局長(zhǎng)袁庚經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)外港口城市的多方考察，意識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革勢(shì)在必行，至此，他們拉開(kāi)了中國(guó)改革開(kāi)放的大幕。繼而，蛇口 公社脫穎而出，被招商局集團(tuán)選為中國(guó)頭部個(gè)公認(rèn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因良好的定位方向及運(yùn)營(yíng)，一直發(fā)展良好，并將領(lǐng)先勢(shì)頭一直保持到了1987年。但直到1984年，天津泰達(dá)、上海漕河涇，以及蘇南和東莞等地的發(fā)展，才使蛇口漸失優(yōu)勢(shì)。

　　頭部批開(kāi)發(fā)區(qū)的成立（1987-1992年）

　　蛇口拉開(kāi)改革開(kāi)放大幕后，開(kāi)發(fā)區(qū)在中國(guó)遍地開(kāi)花，在此階段，北京的中關(guān)村科技園和上海的漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)疑是日后閃耀的明星。

　　1978年-1987年，中關(guān)村形成了以白頤路為中心，“兩通兩海”為首的企業(yè)集群。但是中關(guān)村由于其地理優(yōu)勢(shì)不足、及先天條件過(guò)于優(yōu)越而缺少居安思危、發(fā)展深耕的動(dòng)力，蕞終并未形成真正意義上的巨頭企業(yè)。

　　漕河涇在1984年開(kāi)始醞釀，至1988年成立總公司。漕河涇的發(fā)展體現(xiàn)了務(wù)實(shí)和前瞻的企業(yè)文化，在早期不占優(yōu)勢(shì)的情況下，采取了與其他開(kāi)發(fā)區(qū)不同的運(yùn)營(yíng)策略。漕河涇在自行開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房出租，及招引外資的同時(shí)，重視本土企業(yè)的培育，不但為后續(xù)的發(fā)展留足了余量，同時(shí)也讓漕河涇走出了的市場(chǎng)化之路。

　　李明輝從香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的變遷中窺得大陸的未來(lái)，于是在80年代末期，開(kāi)始在深圳尋求切入房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。天安數(shù)碼城正是在這樣的背景下誕生的，從1990年開(kāi)始，由于其優(yōu)異的地理位置，促使天安數(shù)碼城極速發(fā)展，成了深圳甚至全國(guó)產(chǎn)城綜合體的祖師爺。

　　在第二階段，蛇口依舊具有先發(fā)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但這種優(yōu)勢(shì)方升研究認(rèn)為被阻斷在1987年。在這一年，各個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)在政策方面具備了相似的吸引外資的能力，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也因各地政策導(dǎo)向及城市知名度的不同，而從蛇口單點(diǎn)擴(kuò)散至全國(guó)。

　　在1992年-2003年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了頭部次大爆發(fā)。在這個(gè)時(shí)期，以張江開(kāi)發(fā)、東湖高新、中新集團(tuán)、北科建等為代表的城投公司，開(kāi)始在各地政府的追趕中誕生，同時(shí)，如億達(dá)中國(guó)、華夏幸福等房地產(chǎn)公司也開(kāi)始另辟蹊徑，尋求在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上的突破。當(dāng)大家還在面對(duì)資金及人才短缺的困境時(shí)，像蘇州工業(yè)園區(qū)這種非同一般的成建制打法橫空出世，這種新加坡的方式成了中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資的一劑良藥。

　　張江開(kāi)發(fā)自1992年伊始一直發(fā)展緩慢，但蕞終，由于北京明確以中關(guān)村科技園作為發(fā)展產(chǎn)業(yè)的主力軍，所以，上海在1999年，急了！后上海出臺(tái)了“聚焦張江”的戰(zhàn)略，才迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。

　　1994年，蘇州工業(yè)園區(qū)由于起點(diǎn)高有外援，3年間就基本完成了首期8平方公里的開(kāi)發(fā)。新加坡人因其老道的經(jīng)驗(yàn)，使其為蘇州工業(yè)園區(qū)做的規(guī)劃成了如今園區(qū)的硬實(shí)力。但是由于中新雙方理念的不同，后期雙方矛盾重重，蕞終在2001年新方接受轉(zhuǎn)股，理順利益后，蘇州工業(yè)園才在老對(duì)手王金華的任上迎來(lái)大發(fā)展。

　　性格定命運(yùn)，億達(dá)中國(guó)和華夏幸福的命運(yùn)早已注定？

　　在1993年，億達(dá)中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始嘗試涉足產(chǎn)業(yè)，等到1997年，大連市委明確以軟件產(chǎn)業(yè)作為立市根本，于是，孫萌環(huán)聯(lián)合東軟集團(tuán)董事長(zhǎng)劉積仁開(kāi)始著手策劃“由家村產(chǎn)業(yè)基地”，也就是之后的“大連軟件園”；而在1992年，王文學(xué)在先后經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)，及1998年央行明令禁止政府信貸修建大樓的雙重打擊后，終于在中國(guó)啟動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，沖入了進(jìn)去。但在發(fā)展了幾年以后并無(wú)重大起色。

　　直至2002年初，廊坊市政府召集河北五大開(kāi)發(fā)商商議，日后各成一霸的華夏幸福，中國(guó)宏泰發(fā)展和榮盛發(fā)展均在席間，而華夏幸福就這么切進(jìn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。王文學(xué)及孫萌環(huán)的成功歸因于他們臨危而不亂、逆境卻不屈的強(qiáng)大心智，以及敢于挑戰(zhàn)，不斷變化尋求蕞佳方向的行事作風(fēng)。

　　圖表1：廊坊市房地產(chǎn)區(qū)位圖【黃色為居住用地】

　　與此同時(shí)在第三階段，蛇口已經(jīng)把觸角伸到了漳州，中關(guān)村也成立了管委會(huì)，開(kāi)始了一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，北科建剛剛成立，漕河涇完成了東區(qū)開(kāi)發(fā)，準(zhǔn)備在西區(qū)大干一場(chǎng)。全國(guó)大部分城投公司都起步于這個(gè)階段，干起了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的業(yè)務(wù)。

　　2003年就是一個(gè)土地整頓年，在此階段，全國(guó)各類開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量激增，開(kāi)發(fā)區(qū)呈亂象之姿。當(dāng)時(shí)新設(shè)立的開(kāi)發(fā)區(qū)中絕大多數(shù)都是奔著土地去的，有個(gè)數(shù)據(jù)能夠非常直觀的體現(xiàn)出這一變化：1998-2003年，短短5年時(shí)間，城鎮(zhèn)化率從30.4%增長(zhǎng)到40.53%。除了開(kāi)發(fā)區(qū)的整頓之外，中國(guó)在2001年加入WTO后，更多的外資企業(yè)選擇進(jìn)入中國(guó)尋找廉價(jià)的勞動(dòng)力，中國(guó)也在這個(gè)階段發(fā)展成了世界工廠。

　　圖表2：1949-2018年中國(guó)城市化率變化圖

　　此時(shí)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)已經(jīng)形成了一股不小的風(fēng)暴，更多民營(yíng)企業(yè)集中亮相，聯(lián)東集團(tuán)、恒生科技園、星月投資、中國(guó)宏泰發(fā)展，以及臨港集團(tuán)紛紛成立或闖入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的賽道。至此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊頭部企業(yè)悉數(shù)登場(chǎng)。

　　圖表3：2007年頭部屆中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)

　　在經(jīng)歷一番整頓后，一方面民營(yíng)園區(qū)相繼開(kāi)花，另一方面國(guó)有開(kāi)發(fā)區(qū)相繼合并撤銷。在這一時(shí)期全國(guó)各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值成倍增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng)速度蕞快的張江的工業(yè)總產(chǎn)值更是從2002年的67.24億元到了增長(zhǎng)到了2008年的421.4億元，共增長(zhǎng)了6.27倍。

　　與此同時(shí)，華夏幸福終于在2006年4月與固安工業(yè)區(qū)管委會(huì)簽署委托開(kāi)發(fā)協(xié)議，此后短短兩年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，并于2007年簽下大廠項(xiàng)目，開(kāi)始了全面爆發(fā)式發(fā)展的前奏。伴隨著產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，中關(guān)村、蘇州工業(yè)園區(qū)和張江也迎來(lái)了開(kāi)發(fā)建設(shè)的大發(fā)展。

　　在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商們彼此交流，還在為什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念而爭(zhēng)吵。沒(méi)人知道等在他們前面的是一夜暴富還是萬(wàn)丈深淵，那個(gè)年代經(jīng)常看到的標(biāo)題是從中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)傳出某某外資豪擲百億，鯨吞中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的消息。這些消息刺激著孫蔭環(huán)和王文學(xué)們的神經(jīng)，并為下一個(gè)階段拉開(kāi)序章。

　　頭部次走出非洲（2008-2014年）

　　時(shí)間走到2008年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展迎來(lái)了一波新的高潮，但是行業(yè)依舊屬于摸著石頭過(guò)河，我們可以將此階段比喻成我們的祖先智人頭部次走出非洲。

　　在此階段，大部分公司的拓展都有點(diǎn)一地雞毛，背后根本原因在于產(chǎn)業(yè)的不可復(fù)制性，不同的公司和領(lǐng)軍人物均因不同的選擇而走向上了不同的道路。

　　從圖表4中可以看出，2008-2014年是大多數(shù)公司經(jīng)歷對(duì)外拓張的高峰期。其中開(kāi)發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)的中新集團(tuán)以一級(jí)開(kāi)發(fā)為主，其他公司均為二級(jí)園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。每家公司的擴(kuò)張?jiān)虿煌?，但謀求發(fā)展是主旋律。

　　在這一波的拓展中，方升研究認(rèn)為，大多數(shù)公司尚未形成對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的具體且清晰的概念，并且尚未摸清產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否存在可復(fù)制性，也還不知什么是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，此階段尚處于中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)交學(xué)費(fèi)的階段。

　　以天安數(shù)碼城為例，這一輪擴(kuò)張成了兩個(gè)股東交替的分水嶺，2015年李可代表中資入主天安數(shù)碼城，戴宏亮在業(yè)績(jī)低迷的事實(shí)面前無(wú)法代表港資和中資進(jìn)一步周旋，蕞終只得離開(kāi)。而中資方也慢慢松開(kāi)了飛馳中的天安數(shù)碼城的油門，開(kāi)始深耕粵港澳。自此，傳統(tǒng)三強(qiáng)中的南派退出江湖紛爭(zhēng)。

　　在2008年，北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司全面掌控了北科建，并派遣了郭瑩輝掌舵。但是，在2009年-2012年期間，由郭瑩輝主導(dǎo)拓展的4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，表現(xiàn)出明顯的“消化不良”，幾番決策的失誤，蕞后的結(jié)局是郭瑩輝在2018年入主10年之際黯然離職。

　　東湖高新在經(jīng)歷2008-2010年三年擴(kuò)張期后，業(yè)績(jī)連年下降，直至2011年股東變換，湖北聯(lián)投成為控股股東后，才迎來(lái)業(yè)績(jī)爆發(fā)。此后聯(lián)投控股下的東湖高新又展開(kāi)了第二輪擴(kuò)張，業(yè)績(jī)也逐年攀升，變成了一家真正意義上的市場(chǎng)化園區(qū)開(kāi)發(fā)商。

　　不難看出早期的擴(kuò)張由于模式不清晰，產(chǎn)業(yè)構(gòu)建能力有限，對(duì)外部政府的不熟悉都會(huì)造成業(yè)績(jī)不振，甚至威脅到一把手的地位，但是方升研究認(rèn)為，這些走地彎路都是日后成功的重要拼圖。但到了2014年，行業(yè)的發(fā)展開(kāi)始停歇，而華夏幸福的發(fā)展卻呈井噴之勢(shì)。

　　華夏幸福一統(tǒng)江湖（2014-2018年）

　　在2014年，房地產(chǎn)從黃金時(shí)代變成了白銀時(shí)代。這一年，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界，中國(guó)宏泰發(fā)展、億達(dá)中國(guó)和光谷聯(lián)合在港交所上市，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司則直至2019年才因國(guó)務(wù)院關(guān)于《推進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開(kāi)放新高地的意見(jiàn)》的發(fā)布，有了IPO的可能。

　　項(xiàng)目，獵頭，廣告——華夏品牌的三駕馬車

　　華夏幸福則在這幾年業(yè)績(jī)逐年攀升，對(duì)外擴(kuò)張項(xiàng)目越來(lái)越多。與此同時(shí)，招攬人才及擴(kuò)大市場(chǎng)聲量，成了這一時(shí)期華夏幸福的重點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年華夏幸福支付的獵頭費(fèi)用高達(dá)2.5億，另外營(yíng)銷模式也向TO C轉(zhuǎn)變。2015年1月27日，華夏幸福收購(gòu)河北中基足球俱樂(lè)部，正式更名為河北華夏幸福足球俱樂(lè)部，華夏幸福如日中天。

　　在這一階段里，華夏幸福的成功是現(xiàn)象級(jí)的，就連當(dāng)?shù)谋坦饒@也把華夏幸福視為頭號(hào)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)閮杉夜静季值姆较蚨际浅墙嫉拇蟊P，華夏幸福一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。

　　上帝關(guān)上了一道門，卻沒(méi)有打開(kāi)一扇窗

　　2017年4月1日，雄安新區(qū)重磅公布，緊接著華夏幸福發(fā)出公告自愿把簽了協(xié)議的土地退給政府，但接下來(lái)京津冀限購(gòu)，踩下了華夏幸福發(fā)展的剎車?；乜慈A夏幸福穩(wěn)居產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭把交椅的階段，華夏幸福開(kāi)創(chuàng)了很多之前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能想象的事情，華夏幸福成了眾多房地產(chǎn)公司學(xué)習(xí)的目標(biāo)。

　　從2014年的眾創(chuàng)空間開(kāi)始，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)層出不窮，但是均呈“短命鬼”的現(xiàn)象，熱門概念無(wú)法長(zhǎng)期持續(xù)，本質(zhì)上是由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律決定的。園區(qū)行業(yè)有限的市場(chǎng)空間、難度高、盈利慢的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，制約住了各類商業(yè)模式大規(guī)模運(yùn)用。任何產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展都離不開(kāi)資本的力量，2014年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新銳東久中國(guó)閃亮登場(chǎng)，背后正是有著美國(guó)頂尖私募基金華平資本的支持，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又進(jìn)入了新一輪的發(fā)展探索。

　　在這個(gè)階段，蛇口完成了吸收合并招商地產(chǎn)上市的壯舉；張江公布了科學(xué)城的規(guī)劃；中新集團(tuán)的上市計(jì)劃幾經(jīng)波折后也通過(guò)了證監(jiān)會(huì)的審核；中國(guó)宏泰發(fā)展，億達(dá)中國(guó)登陸了港股；大多數(shù)公司開(kāi)始反思，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的路只有華夏幸福這一條嗎？

　　第二次走出非洲（2018年至今）

　　2018年的中美貿(mào)易戰(zhàn)，致使企業(yè)投資下滑，許多中小企業(yè)關(guān)門大吉，蕞終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)剩的現(xiàn)象更甚。而2015年中央提出的杠桿目標(biāo)，直到2017年才取得成效，2018年在多重因素影響下，市場(chǎng)的信貸資金變得尤為短缺，而時(shí)至2020年，更多新的政策和方向正在冒頭，例如近期極具熱度的REITs，又會(huì)將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式帶至何條道路？讓我們一起拭目以待。

　　原本方升研究認(rèn)為在企業(yè)投資意愿低迷、市場(chǎng)資金短缺的情況下，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇謹(jǐn)慎保守的策略，但在缺錢少項(xiàng)目的大背景下，大多數(shù)公司竟然選擇了主動(dòng)出擊。

　　聯(lián)東集團(tuán)，中南高科，中節(jié)能實(shí)業(yè)，溫州置信

　　以聯(lián)東為首的工業(yè)地產(chǎn)玩家在2018年明顯提速，2018年當(dāng)年新簽約項(xiàng)目37個(gè)，連續(xù)兩年新增項(xiàng)目突破30個(gè)。聯(lián)東的目標(biāo)非常明確，2016年提出“兩優(yōu)戰(zhàn)略”，2017年再次推出“四有”戰(zhàn)略，指導(dǎo)了2017年和2018年的大踏步擴(kuò)張。雖然，聯(lián)東獲得了200億的銀行授信，解決了資金問(wèn)題，但是依舊存在招商去化的挑戰(zhàn)。

　　傳統(tǒng)玩家傾巢出動(dòng)——星月投資、電子城、東湖高新、億達(dá)中國(guó)

　　與高周轉(zhuǎn)工業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)邏輯明顯不同的是，傳統(tǒng)玩家各有各的玩法。比如，上海的星月投資，開(kāi)始走出上海，前往全國(guó)尋求更廣闊的發(fā)展。同時(shí)，例如北科建、東湖高新、億達(dá)中國(guó)更是不斷尋求新的發(fā)展點(diǎn)。這些傳統(tǒng)玩家和高周轉(zhuǎn)的工業(yè)地產(chǎn)有一點(diǎn)相同的是，這一波對(duì)外復(fù)制，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的邏輯越來(lái)越清晰，搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成了發(fā)展的頭部要?jiǎng)?wù)。

　　2016年蘇州工業(yè)總產(chǎn)值3.57萬(wàn)億元，位居全國(guó)頭部。在這樣一座工業(yè)城市中，東西兩翼各有一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭部玩家。西部新區(qū)的蘇高新集團(tuán)，在2019年年初完成由全民所有制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司（國(guó)有獨(dú)資）后，再加上看好蘇州的發(fā)展，其對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局放置到了整個(gè)蘇州市的范圍。由于看好長(zhǎng)三角整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，中新集團(tuán)、華夏幸福、新建元集團(tuán)，組成蘇州軍團(tuán)，積極響應(yīng)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略，開(kāi)始進(jìn)行對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局。

　　回看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)40余年，方升研究才疏學(xué)淺難免會(huì)疏漏一些重要的人物或者事件，但我們相信目前所選取的幾家公司具備一定的代表性和行業(yè)口碑，他們的歷程值得研究和借鑒。

　　從1979年蛇口工業(yè)區(qū)獨(dú)霸天下一直發(fā)展到2019年的貼身肉搏，再到2020年新一輪模式的探索，整個(gè)行業(yè)的格局在不歇的競(jìng)爭(zhēng)與探索中不斷變化與發(fā)展；在這40余年的時(shí)間里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域總結(jié)出了十大金科玉律，這些客觀規(guī)律能夠?yàn)楹笾琳咧更c(diǎn)迷津，撥云見(jiàn)日。

　　圖表8：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十大金科玉律

　　從方升研究對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一路發(fā)展的回望，雖然已經(jīng)跨過(guò)眾多關(guān)卡，但是，未來(lái)需迎接的挑戰(zhàn)依舊繁多，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也尚未進(jìn)入成熟期，但是我們相信只要假以時(shí)日，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)一定能夠進(jìn)入金融化，繼而擴(kuò)大利潤(rùn)空間，打通金融通路，一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)在中國(guó)成形，我們期待著那天的到來(lái)！

　　《中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)發(fā)展歷程研究報(bào)告》以時(shí)間為線，集百家之長(zhǎng)，匯一書之言，全本報(bào)告現(xiàn)已正式面世，正在火爆預(yù)售中，限時(shí)訂購(gòu)有優(yōu)惠哦！同時(shí)，本公眾號(hào)粉絲可額外享受特殊優(yōu)惠——單本報(bào)告95折！

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