12月8日，由億翰智庫(kù)協(xié)辦，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊超級(jí)財(cái)經(jīng)周專設(shè)《賽道，產(chǎn)業(yè)新藍(lán)海》論壇，論壇由億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)黃新云主持并參議，中電光谷總裁黃立平、天瑞金集團(tuán)總裁趙立東、中南高科高級(jí)副總裁朱慧、星河產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)王英杰、時(shí)代商業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理趙柳柳、豐隆深港科技園總經(jīng)理舒毅各抒己見(jiàn)，共同尋找產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)建設(shè)新風(fēng)向。

　　二十大報(bào)告提出，“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上”，國(guó)家強(qiáng)調(diào)建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

　　中南高科高級(jí)副總裁朱慧受邀參加論壇。在《產(chǎn)業(yè)新藍(lán)?！氛搲?，朱慧總表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來(lái)極具發(fā)展?jié)摿?，其在地方政府的?jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用。但隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)的需求在不斷變化。若要適應(yīng)這種需求變化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)上要兼具定制化與通用性，更好地滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)不同階段的不同需求；在運(yùn)營(yíng)服務(wù)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可通過(guò)輕重并舉、資本合作等方式取得長(zhǎng)足發(fā)展。

　　中南高科成立于2015年，致力于打造集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)于一體的服務(wù)中國(guó)制造業(yè)的超級(jí)平臺(tái)，目前已布局長(zhǎng)三角、珠三角及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，截止2021年底已獲取的項(xiàng)目總建筑面積在中國(guó)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商中排名全國(guó)第二、覆蓋城市數(shù)量排名頭部。

　　產(chǎn)業(yè)增量、園區(qū)存量、城市需求帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園未來(lái)潛力

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)含義豐富，其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)也需要從產(chǎn)業(yè)和園區(qū)兩個(gè)角度來(lái)看。

　　從產(chǎn)業(yè)角度，制造業(yè)尤其是高端制造正處于政策支持和資本追逐的高光時(shí)刻，這為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的未來(lái)發(fā)展提供了增量。

　　從園區(qū)的角度，土地供應(yīng)是有限的，市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代也是必然的。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展正處于產(chǎn)業(yè)增量和園區(qū)存量的中間階段，且這一階段還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在未來(lái)幾年仍具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?

　　尤其產(chǎn)業(yè)園區(qū)在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著比較重要的角色，各地對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重視會(huì)持續(xù)提高。

　　因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)集中了一個(gè)地方同類型的產(chǎn)業(yè)，而產(chǎn)業(yè)鏈上下游的集中會(huì)為企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更強(qiáng)的活力；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在企業(yè)投資、產(chǎn)值稅收、科技人才等方面推動(dòng)著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，構(gòu)成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的活躍細(xì)胞；政府也會(huì)希望更了解企業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是當(dāng)?shù)卣蛨@區(qū)內(nèi)企業(yè)之間的溝通橋梁，促進(jìn)雙方共同的發(fā)展。

　　也由此，中南高科將戰(zhàn)略藍(lán)圖定向企業(yè)端和政府端，面向企業(yè)做“企業(yè)發(fā)展全場(chǎng)景服務(wù)平臺(tái)”，面向政府做“產(chǎn)業(yè)發(fā)展全渠道助力平臺(tái)”。

　　定制、通用與鎖定趨勢(shì) 滿足產(chǎn)業(yè)園“變化的需求”

　　近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型升級(jí)的深化，產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)的功能性需求也在更新迭代。以生物醫(yī)藥為例，十年前做單抗大分子的廠房已經(jīng)是比較先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)載體了，但從現(xiàn)在基因治療的需求來(lái)看，其所需的廠房和十年前又不一樣。然而，工業(yè)廠房的產(chǎn)權(quán)期限一般是50年，不能讓企業(yè)每隔十年就推到重來(lái)吧。所以，園區(qū)開(kāi)發(fā)服務(wù)商怎么才能讓一個(gè)廠房既能滿足十年前的需求，也能基本滿足十年后的需求呢？

　　中南高科在做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時(shí)候，更多會(huì)向產(chǎn)業(yè)的角度傾斜，從三個(gè)方面來(lái)滿足不斷變化的需求。

　　一是定制化的園區(qū)功能，它能夠很好地滿足客戶當(dāng)下的需求，這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。中南高科在這方面也做了很多的嘗試，比如建筑產(chǎn)品的模塊化。二是，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)上，打造一些通用性、可擴(kuò)展性的基礎(chǔ)功能，從而滿足產(chǎn)業(yè)在不同階段，對(duì)園區(qū)的不同需求。第三，中南高科會(huì)關(guān)注低碳、智能化等會(huì)成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)的變化，并適度適時(shí)開(kāi)展布局。根本上我們是為增加與企業(yè)的粘性，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供助力，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)更大的發(fā)展空間。

　　做好重資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積累，才能更好輸出輕資產(chǎn)服務(wù)

　　中南高科目前已經(jīng)在全國(guó)布局近200個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目(重資產(chǎn))，同時(shí)也已獲得了10余個(gè)產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)項(xiàng)目：包括與地方政府合作進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園更新改造，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，起步穩(wěn)健。

　　正是因?yàn)橹心细呖瓶偨Y(jié)和提煉了做重資產(chǎn)時(shí)，在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)策劃、建設(shè)裝修、招商運(yùn)營(yíng)等全流程的經(jīng)驗(yàn)，才能更好地輸出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。在已擁有具備獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力的產(chǎn)業(yè)服務(wù)板塊之外，今年中南高科旗下的資產(chǎn)管理板塊和招商集團(tuán)也相應(yīng)成立了獨(dú)立的業(yè)務(wù)品牌——“因大聯(lián)科”和“燈塔瓴科”，以更好地承接存量市場(chǎng)的需求，輸出中南高科在資產(chǎn)管理和產(chǎn)業(yè)招商方面的經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)全國(guó)產(chǎn)業(yè)載體。

　　所以說(shuō)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)是不需要平衡的。重是輕的基礎(chǔ)，只有積累了做重資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，才能更好地輸出輕資產(chǎn)。如果企業(yè)只是做輕資產(chǎn)，沒(méi)有重資產(chǎn)實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)積累，其實(shí)很難形成輕資產(chǎn)輸出的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。知其然，更要知其所以然。

　　產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)沒(méi)有邊界，本質(zhì)是資源整合

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)行業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)是沒(méi)有邊界的，極具想象空間。

　　比如，在硬件上，除了普通的物業(yè)服務(wù)之外，產(chǎn)業(yè)園可以做食堂、停車場(chǎng)、人才公寓等諸多運(yùn)營(yíng)服務(wù)；硬件拓展上，還可以做智慧園區(qū)，積累數(shù)據(jù)資產(chǎn)。在軟性方面，產(chǎn)業(yè)園可以為企業(yè)提供很多增值服務(wù)，包括政務(wù)性的辦事服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)，以及市場(chǎng)營(yíng)銷、技術(shù)攻關(guān)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、投融資服務(wù)、人才服務(wù)等。

　　為園區(qū)企業(yè)提供多樣的增值服務(wù)，需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方具有綜合的能力和知識(shí)。這就更加需要運(yùn)營(yíng)方用心地貼近客戶，挖掘客戶真正的需求，滿足客戶的需求，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商機(jī)。

　　不過(guò)，在運(yùn)營(yíng)服務(wù)的過(guò)程中，需要注意的是，并不是在所有的園區(qū)、所有的時(shí)間點(diǎn)，都要獨(dú)自做完所有的服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方在服務(wù)上，是可以選擇與外部?jī)?yōu)質(zhì)伙伴合作的。其實(shí)，運(yùn)營(yíng)本質(zhì)上是一種資源整合，基于企業(yè)需求提供量身定制的運(yùn)營(yíng)服務(wù)組合方案，就能夠?yàn)閳@區(qū)的企業(yè)帶來(lái)助力。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方也能夠通過(guò)為園區(qū)企業(yè)提供增值服務(wù)、投資園區(qū)企業(yè)等方式，從園區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展上獲取收益。

　　資本與產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有天生的匹配性。一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)，特別是需要長(zhǎng)期持有的出租型資產(chǎn)，對(duì)資金的占用是非常嚴(yán)重的。如果資本進(jìn)入的話，可以盤活這部分資金，提高資金的使用效率。產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠獲取充足的現(xiàn)金流，資本也可以獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)。

　　另一方面，資本對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)也會(huì)有資源上的助力。園區(qū)的企業(yè)需要投融資，而資本需要好的投資標(biāo)的。所以，當(dāng)資本與園區(qū)深度綁定的時(shí)候，資本對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)更為熟識(shí)，可以節(jié)省尋找投資標(biāo)的的時(shí)間成本，與被投項(xiàng)目之間的關(guān)系也會(huì)更加緊密。

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