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政府處理低效工業(yè)用地的10種舉措

admin3年前 (2022-11-17)新聞中心1422
低效工業(yè)用地，是指土地使用權人未按土地投資協(xié)議、招商引資協(xié)議及土地出讓合同等約定使用土地，其投資強度、容積率、建筑系數(shù)（建筑密度）和土地產(chǎn)出率、稅收等指標未達到約定要求，仍有調(diào)整利用空間的建設用地。

從政府的角度出發(fā)，如何破解土地低效利用的頑疾？以下是具體舉措：
騰籠換鳥

低效的小鳥分為兩種情況，一種起碼還會唱兩句，但是唱不出中國好聲音；另一種根本不怎么張嘴。對應兩種解決方法：置換和回收。
置換低效用地
在粗放發(fā)展時期，政府難免會遺留些許低效工業(yè)用地，但有些土地在出讓時，簽訂的協(xié)議對企業(yè)未達標的懲罰與退出措施普遍缺乏約束，政府處理時法律依據(jù)不足，只能以協(xié)商為主，費時又費力。
站在企業(yè)的角度，自身收益蕞重要，所以用同等價值且更適合企業(yè)配套的土地來置換，既提高了企業(yè)的收益又提升土地資源利用率，雙贏雙收，何樂而不為。
回收閑置用地
對于不符合產(chǎn)業(yè)政策及各類相關規(guī)劃的低效型用地，可以通過政府收儲回收的方式對其進行騰退，納入政府土地儲備庫。
待土地改造提升后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、招商引資工作計劃和土地供應計劃重新供地。
先租后讓
前些年，一些地方政府可是因為傳統(tǒng)的土地出讓模式吃盡了苦頭。
因為供應年限過高（蕞高50年），項目合作協(xié)議不完善，準入標準功能失效等弊端暴露，導致土地利用率極低，甚至一些企業(yè)買地后不立即經(jīng)營，而是等待土地升值再進行開發(fā)。
種種低效用地現(xiàn)象的頻發(fā)，讓有限的土地資源無法精準地服務實體經(jīng)濟，進而損害了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。
為了破解困境，浙江率先推廣“先租后讓”的工業(yè)用地模式，實質(zhì)是讓企業(yè)先租賃土地，等進入穩(wěn)定期后，再決定是否購買土地，從而減少因盲目購地所導致的土地浪費。
經(jīng)過近年的身先探索和實踐，對地方政府因地制宜、約束土地功能、提高土地集約化利用做出了重要貢獻。
改革煥新

圖片

空間換地（廠房改造）
在土地資源有限的情況下，如何盤活存量、集約利用成了發(fā)展的難題，而“空間換地”就是破解這個問題的金鑰匙。
對于被空間制約發(fā)展的廠房，經(jīng)批準利用對現(xiàn)有廠房改建、加層加地下的方式，提高土地投資強度和容積率，來增加企業(yè)生產(chǎn)用地規(guī)模、緩解用地需求，同時加快企業(yè)技術的改造速度，提升產(chǎn)值。
瑞澤科技曾一直處在這樣尷尬的困境里——原本的老廠房，占地大建筑面積小，導致沒有廠房供新產(chǎn)品生產(chǎn)。
溫州市平陽縣政府想盡辦法，支持企業(yè)“借天生地”，將原有的1層廠房升級成5層廠房，面積從2000㎡一舉突破了21000㎡，增長10倍有余。
利用新的空間一年可以多生產(chǎn)6000臺全息多媒體展示機，預計帶來超過7000萬元產(chǎn)值。
產(chǎn)業(yè)升級
龍湖藍海引擎淡水河畔科創(chuàng)園的前身是閔行區(qū)黃二村的一座舊工廠，“舊瓶已難裝新酒”，其承載的產(chǎn)業(yè)也十分落后，亟需改造升級。
龍湖以“改造性再運用”對園區(qū)進行規(guī)劃，將舊工廠改造升級為科創(chuàng)園，重點引進了高新技術、航空航天、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)。引進了術銳、節(jié)卡、圖靈智算量子科技、藍劍航天等一批業(yè)界頗為知名的高新科技企業(yè)的入駐，形成高新技術企業(yè)的“新聚點”。
在符合空間規(guī)劃的前提下，龍湖以改變土地用途的方式推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，大幅度提升了土地使用價值的上限，喚醒了整塊區(qū)域的迭代更新。
土地變性
在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的前提下，允許企業(yè)申請將倉儲用地調(diào)整為工業(yè)用地，按規(guī)定補繳土地出讓金；
對經(jīng)營狀況較好、創(chuàng)新能級較強、發(fā)展?jié)摿^大的企業(yè)，可以鼓勵其申請工業(yè)用地升級M0創(chuàng)新用地，并在土地變更合同中約定各項考核指標與獎懲措施。
建筑功能優(yōu)化
在法律允許范圍內(nèi)，適當提升企業(yè)配套用房比例，允許企業(yè)建造一定的研發(fā)用房與行政辦公用房，提升土地利用效率。
但要注意，配套用地的面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%，且建筑面積不得超過工業(yè)項目總建筑面積的15%。配套用房不得建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。
整合重組

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嫁接重組
如果政企間合作已逐漸成熟，或者政府有足夠的預算，可以優(yōu)先招商優(yōu)質(zhì)項目入駐，原企業(yè)以土地廠房入股，通過投資或聯(lián)合經(jīng)營的方式獲取利益。
或者政府出資，事先簽訂低效用地的開發(fā)方式與利益分成的協(xié)議，與企業(yè)合作開發(fā)。
整合開發(fā)
政府主動約談企業(yè)，以土地置換的方式，將企業(yè)名下無抵押、查封、產(chǎn)權清晰的相鄰土地合并到一處進行集中開發(fā)，統(tǒng)一管理。
企業(yè)發(fā)展勢頭良好，但由于現(xiàn)有廠房不夠使用，新的設施設備難以進場——中振永磁發(fā)展陷入“進退兩難”的窘境。
公司想擴大生產(chǎn)規(guī)模，可是一直拿不到用地指標，而訂單又常常處于飽和狀態(tài)，無奈之下只能舍棄部分客戶訂單。橫店鎮(zhèn)相關部門單位主動來到中振永磁開展服務活動，牽線搭橋。
在單位的積極協(xié)調(diào)下，中振永磁與園區(qū)內(nèi)另外一家低效產(chǎn)能企業(yè)簽訂了收購協(xié)議，由中振永磁出資購買26.4畝土地的空間，盤活這一低效存量，預計年產(chǎn)值三年翻一番。

將土地納入公益需要，強制回收

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《土地管理法》規(guī)定，為保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要進行的土地收儲計劃或國有土地上房屋征收決定，是具有排他性、強制性的。
這時，企業(yè)只能配合地方政府進行土地收儲或房屋征收，但是相應的也要給予適當補償。
適用情況：政府有建設公共設施需求，且該地塊符合選址條件。

處理低效工業(yè)用地的辦法不少，但是再怎么亡羊補牢，都不如提前打好預防針。
在堅持“一張藍圖繪到底”的基礎上，做好項目審批工作，嚴把項目準入關，摸清企業(yè)真實情況，才能盡可能避免此類問題的出現(xiàn)。

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