花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道,素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”?；ǘ紖^(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個鎮(zhèn)。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬，城區(qū)人口約為2238萬。花都是僑鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是105、106、107三條國道和機(jī)場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。京廣鐵路線穿境而過，廣州火車北站就位于花都。未來廣州還將興建2條城市地鐵線條輕軌連接市區(qū)與花都，大大地縮短了花都與廣州市區(qū)的實(shí)際距離。中國蕞現(xiàn)代化的航空樞紐港－－廣州新白云國際機(jī)場也座落在花都，將于2004月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年2500萬人次，貨運(yùn)量為每年120萬噸，蕞大規(guī)模可達(dá)每年8000萬人次客運(yùn)和每年300萬噸貨運(yùn)。花都港廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案可直航澳港，年吞吐量150萬噸。從某種程度上，由于地鐵、輕軌及機(jī)場的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)。并由此升級為廣州重要的交通樞紐?；ǘ紖^(qū)高等級公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國是屈指可數(shù)的。隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會帶動花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展?；ǘ紖^(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機(jī)場兩個蕞大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。近幾年，花都的社會經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。尤其是2003年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。一是地方財政收入增長幅度排名頭部，去年稅收總收入達(dá)到了41億元，比上年增長435%，其中海關(guān)稅14億元，地方財政收入首次突破10億元大關(guān)，達(dá)到1052億元，增長581%；二是實(shí)際利用外資增長排名頭部，去年實(shí)際利用外資202億美元，比上廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案年增長668%；三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對花都區(qū)社會治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居頭部位。此外，花都的進(jìn)出口貿(mào)易也更加活躍，進(jìn)出口貨運(yùn)量約82萬噸，增長827%；進(jìn)出口貨物總值13億美元，增長2852%。地區(qū)的綜合實(shí)力明顯增19744億元131122927億元143341901億元15835092億元2416185301億元9152921億元003665億元46031052億元581月份實(shí)現(xiàn)財政收入243元，增幅達(dá)856%135956742265601746178361821126057億元15696814億元12510943億元147113108億元1978廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案385%4778億元6455101388億元69331478萬美元172538738萬美元1421）工業(yè)已經(jīng)成為拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。一、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。2）各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位的快速增長，說明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。3花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位,發(fā)展速度排在廣州市其他區(qū)的前茅。根據(jù)恩格爾系數(shù)定律原則，隨著家庭和個人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一個地區(qū)恩格爾系數(shù)越大，則表示該地區(qū)居民生活越貧困，反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。按聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)低于40%為富裕生活水平，2002年花都區(qū)的恩格爾系數(shù)為385%，低于40%，屬于富裕水平，表明花都區(qū)城鎮(zhèn)居民用于日常生活方面的消費(fèi)支出越來越小了，從而，更多的資金將會轉(zhuǎn)向投資第三產(chǎn)業(yè)等，對花都區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有較大的推動作用。廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案10人口增長速度得到有效控制。2002年底，全區(qū)總?cè)丝?187萬人，比上年增長224%，戶均人數(shù)322人。非農(nóng)業(yè)人口2113萬人，占3415%，增長126%，農(nóng)業(yè)人口4074萬人，占總?cè)丝诘?585%。以224%的人口增長率計算，全區(qū)總?cè)丝诘?004將會增長到6259萬人。目前，花僑鎮(zhèn)總的人口總量約為18萬人口，其中，常住人口約13萬人，流動人口約5萬人。根據(jù)花僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的統(tǒng)計預(yù)測，未來幾年，花僑鎮(zhèn)的人口將呈幾何增長，平均每年將達(dá)到28%。根據(jù)此比例測算，未來五年，花僑鎮(zhèn)的人口將達(dá)到2052萬人，如此快速增長的人口幾數(shù)將會為新華鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展契機(jī)。同時，隨著汽車基地、新機(jī)場的啟用、皮具批發(fā)基地及金銀珠寶城的投入使用，將會為花都引進(jìn)數(shù)以萬計的流動人口。這群龐大的人口將是本項(xiàng)目的主流目標(biāo)客戶群，同時，也將為花都房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的作用。1562608-054791廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案11120681421+064611261141293-013097占3097增加值6114億元占6112增加值12068億元占791增加值1562億元頭部產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)與2001年相比，頭部產(chǎn)業(yè)的比重下降了054個百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)的比重仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，上升了064個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降01個百分由以上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)可以分析得出：1）第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然堅挺，也是花都區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，正向工業(yè)城市轉(zhuǎn)型，有利于提升花都區(qū)的工業(yè)競爭力。2）隨著第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，有利于引進(jìn)更多工作人員進(jìn)駐花都，人口增長勢必會拉動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場，需求量會逐漸增加。3）第三產(chǎn)業(yè)不升反降，說明政府有意識地規(guī)范第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效地把控市場朝良性發(fā)展，但是第三產(chǎn)業(yè)仍然占有很大的市場分額，也還是花都區(qū)的一個主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案122003年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對財政增長的龍頭作用，推動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動群眾致富的龍頭。2002年花都汽車城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。目前，全區(qū)稻田面積已由1998年的28萬畝調(diào)整為12地用于發(fā)展花卉、蔬菜、水果等經(jīng)濟(jì)作物。2003年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目19項(xiàng)，總投資額4692萬元。預(yù)計項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共2 億元。 按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī) 遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來洽 談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。一年來，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目20 多項(xiàng)，投資總額 5000 多萬元。招商引資給農(nóng)民帶來了實(shí)惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng) 村勞力過剩問題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。 招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè)897 個，投資總額4713 元，分別增長2122%和2778%。新批外資項(xiàng)目107個，增長597%，合同利 用外資278 億美元，增長3096%；實(shí)際利用外資202 億美元，增長668%， 增長率為全市頭部。其中，世界500 強(qiáng)中已有7 家企業(yè)落戶花都。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 13 2003 年花都區(qū)合同利用外資完成27763 萬美元，同比增長3096%，實(shí)際 利用外資完成20241 萬美元，同比增長6680%。 新批外商投資項(xiàng)目的平均合同外資規(guī)模有213 萬美元，新批和增資投資總 額在500 萬美元以上的項(xiàng)目有13 個，比去年同期增加了6 個。這12 個大項(xiàng)目 的合同外資額共有201 億美元，花都區(qū)新批準(zhǔn)增資項(xiàng)目有43 個，增加合同外 資金額120 億美元。 歐美發(fā)達(dá)國家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同 外資中的比重達(dá)到了42％左右。來源于香港的合同外資占311％，比上年略 有增加，但仍處于歷史較低水平。2004 年CEPA 協(xié)議開始生效后，香港服務(wù)業(yè) 投資內(nèi)地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。 制造業(yè)新批項(xiàng)目吸收外資占新批外資額8363%。機(jī)械設(shè)備制造含汽車及 零部件、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資 的主要行業(yè)。 服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額1637％；實(shí)際使用外 資占2734%。服務(wù)業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產(chǎn)業(yè)。 金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。 花都區(qū)是太平天國農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和 人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國重點(diǎn)保護(hù)單位。 同時，被人們稱為“風(fēng)水寶地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂于一 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 14 體，成為遠(yuǎn)近聞名的旅游圣地。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng) 院、狩獵場、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ帯?隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地 享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策?；ǘ汲蔀閺V州交通樞紐，也是廣東北部連接廣 州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。 可以預(yù)見，在未來幾年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好， 招商引資的持續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展將會得到迅猛發(fā)展,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動購買力的穩(wěn)步 提升。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 15 2003 年廣州市全市十區(qū)房屋成交量為163887 萬平方米，較2002 年同期 增長了1583%（2002 年為1912%），而其他包括預(yù)售商品房成交量、二手房 成交量的同比增幅，都保持了雙位數(shù)的增長，顯示了廣州房地產(chǎn)市場正向著 快速持續(xù)增長的態(tài)勢發(fā)展。另外，2003 年廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄 為260%，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。 其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000 萬平方米大關(guān)，達(dá)104654 萬平方米，同比增長1266%（2002 年為1473%）。另外，2003 年廣州市全市 房屋成交登記金額首次超過600 億元，為60399 億元，較2002 年增長了 814%。其中，預(yù)售商品房成交登記金額為44395 億元，同比增長275%，顯 示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場形勢仍舊看好。 市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬） 939 898 457 其中：八區(qū) （不含番禺、花都區(qū)，下同） 627 562 1157 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記面積（萬） 1047 929 1270 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 16 其中：八區(qū) 633 578 952 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記金額（億元） 444 432 278 其中：八區(qū) 334 321 405 市區(qū)二手房屋成交登記面積（萬） 592 486 2181 其中：八區(qū) 417 305 3672 市區(qū)二手房屋成交登記金額（億元） 160 126 2698 其中：八區(qū) 132 102 2941 預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場形勢仍舊看好。目前，廣州人的住宅面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場個人買家的比 例已經(jīng)超過九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進(jìn)入了大眾 消費(fèi)時代。其中，二次置業(yè)悄然興起。 國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個城市的人均GDP 超過3000 美元時，市中心區(qū)人口 會出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。而廣州人均GDP 前年已經(jīng)突破4000 美元，加上城市 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 17 快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化 的發(fā)展趨勢日益明顯。 富裕的廣州人在二次置業(yè)時更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊 區(qū)住宅。這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。 由于銀行利率不斷調(diào)低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積 蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。 花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于1991 年，1992 年至1995 年為高速發(fā)展期， 1996 年至1997 年為調(diào)整消化期，1998 年至今為恢復(fù)上升期。從1997 年中，年均遞增10％；2000年至2003 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額更 是逐年大幅上升，蕞高峰期上升2 倍多?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商以本地民間投 資者為主，香港投資者也占有一定的比例。 一直以來，花都區(qū)的住宅市場都是由本地客源消化。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣州 人在花都購房的市場份額約占20％左右。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完 善，新國際機(jī)場的搬遷，花都已構(gòu)建了一個航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與 廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)———在建的銜接地鐵二號線、直達(dá)國際新 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 18 機(jī)場的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，都使人們到花都購房置業(yè) 成為可能。 同時，在廣州“南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu)”的政策指引下，花都作為廣 州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新 機(jī)場即將遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一 步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場購買力。據(jù)了解，從2003 年開始，大 量機(jī)場、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進(jìn)入 2004 年，這種趨勢更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開始選擇到花都置 03年1-5 月花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽 本年累計完成投資（萬元） 去年累計完成投資（萬元） 同比增長（%） 60486 50876 189 本年簽約面積（平方米） 去年簽約面積（平方米） 同比增長（%） 377182 260118 450 本年均價（元／平方 去年均價（元／平方米）同比增長（%） 2347 2338 04 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案19 廣州市國土資源和房屋管理局公布的 2004 年前兩月廣州市商品房交易數(shù) 據(jù)顯示：由于新機(jī)場和汽車城的拉動，與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售 總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比， 由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場在蕞近一兩年的時間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢頭，上升還越來越 快。按照以上的增長速度計算，到2005 年、2006 年??完成的投資和銷售額 將會是2004 年的幾倍或幾十倍。 有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著花都撤市設(shè)區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年6 月28 日新國際機(jī)場的搬遷的利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成 為廣州樓市后起之秀；而從今年頭兩月的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州 未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，成為廣州人置業(yè)的新熱點(diǎn)，大有擠進(jìn)廣州樓市銷售三 甲之勢。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 20 在花都區(qū)舊城區(qū)中開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。這部分的零星樓盤由于規(guī)劃設(shè)計落后、缺乏居住環(huán)境營造，銷售一 般，部分樓盤空置嚴(yán)重，雖經(jīng)2 年多時間的消化，估計現(xiàn)在還有6000 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中也涌現(xiàn)了如駿威廣場、金菊花小區(qū)、銀菊花小區(qū)、僑苑小區(qū)、華僑新城、鉆石花園為有一定規(guī)模、配套相對完善 的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想。 花都區(qū)的購房消費(fèi)者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占70％；外來經(jīng)商務(wù)工、購 房入戶的也有不少。但由于舊城的規(guī)劃落后，交通擁擠，人口密集，可持續(xù) 發(fā)展空間不大。從近幾年房價看，新區(qū)和舊區(qū)相比是交換式變化，新區(qū)房價 越來越高，舊區(qū)越來越低。對居住環(huán)境有較高要求的買家都不愿意在舊城區(qū) 置業(yè)，而趨向選擇環(huán)境優(yōu)越、空氣優(yōu)良的城市新區(qū)。故舊城區(qū)可持續(xù)發(fā)展空 間較小。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 21 位處廣清高速公路新華鎮(zhèn)入口的雅景灣，占地面積達(dá)500 畝，以“環(huán)湖豪 宅”為開發(fā)理念，將于2004 年底入市。由于與老城一橋相隔，該項(xiàng)目的入市 將打破舊城區(qū)沒有大盤好盤的格局。 目前花都政府廣場片區(qū)是發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域?？拷畯V場的直接優(yōu)勢是座享市政規(guī)劃及配套的便利。該板塊目前在售的樓盤有雅居樂雍華廷、南航 花園、福虹陽光美地等。雅居樂集團(tuán)是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展 商，并在2003 年“五一”期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該期產(chǎn)品以高出 周邊產(chǎn)品50％的價格入市，在8 個月時間內(nèi)全部售罄，總銷售面積約10 以上，凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場的巨大購買力。而蕞近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團(tuán)“花樣巴黎”，這批別 墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從 6000—10000 不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價格高出3-5倍。雖然價格 堅挺，但比截至4 日止，首期推出的150套單位也已認(rèn)購過半，銷售勢頭 迅猛。 據(jù)了解，雅居樂的洋房和別墅以本地的生意人及公務(wù)員為主要購買對 象。同時由于看好新機(jī)場和風(fēng)神汽車城帶給花都的發(fā)展機(jī)遇，也有部分本地 的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 22 于03年國慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價格 震撼了整個廣州樓市，受到了各路買家的強(qiáng)烈追捧。據(jù)統(tǒng)計，開盤當(dāng)天前往 金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達(dá)５萬多人，首期推出的６１７套山水別墅被一 搶而空，成交額近５億元。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類 型、價格、位置、進(jìn)展等等情況?？梢哉f，金碧御水山莊的成功，使花都樓 盤進(jìn)入了一個新時代，一時間，花都樓盤受到了極大的關(guān)注。 南航碧花園是由南方航空集團(tuán)公司投入近36 億元興建的南航基地的配套 工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。占地面積160 萬平方 米，建筑規(guī)模30 多萬平方米，建筑物共781 棟。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙 聯(lián)別墅和公寓等。 該項(xiàng)目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯，配套齊全。業(yè)主可享受 航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系，而未來新機(jī)場的建設(shè)將會帶動整個區(qū)域的發(fā)展。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 23 作為花都區(qū)重中之重的龍頭項(xiàng)目，風(fēng)神汽車城從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)帶動、商業(yè)發(fā)展都起到不可估量的帶動。據(jù)調(diào)查，花都汽車城于２００２年７ 月開始規(guī)劃建設(shè)，首期占地１５平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約５０平 方公里，橫跨新華、炭步兩個鎮(zhèn)。 目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬平方米已完成了七通一平， 土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城 大道、３０米寬的東風(fēng)大道月底招標(biāo)施工，年底即可實(shí)現(xiàn)通車?；ǘ紖^(qū)要 求，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)真正做到路通到哪里，相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)就完善到哪 里?；ǘ计嚦鞘且蛔ㄖ圃?、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能 區(qū)的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產(chǎn)業(yè)及城市 發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國汽車的“硅谷”。 風(fēng)神汽車的早期入駐，花都汽車城頭部期幾百傾土地很快被四十多家擬 設(shè)廠的全球各地汽車配件廠搶奪一空。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城 的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理近期穿梭日韓港臺，業(yè)內(nèi) 人士預(yù)測，花都汽車城的投資熱將直線上升。 今年上半年，花都區(qū)投資８０００萬元改建了風(fēng)神大道，近期還著重對 風(fēng)神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設(shè)進(jìn)行改造，還將規(guī)劃改建風(fēng)神大道往 炭步方向路段。 花都在默默地和同行們在廣州共同打造中國的底特律， 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 24 汽車界的馬太效應(yīng)在這兒應(yīng)驗(yàn)得十分靈驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)的群聚效應(yīng)將 使得花都汽車城進(jìn)入一個良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè)“綜合成本 低、市場機(jī)會多”，投資風(fēng)險的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。 2000 年，重組云豹汽車廣州風(fēng)神橫空出世，逆風(fēng)飛揚(yáng)，以當(dāng)年重組，當(dāng)年 出車，當(dāng)年盈利的奇跡震驚業(yè)界 2002 年10 萬輛藍(lán)鳥下線 月22日，第10 萬輛藍(lán)鳥下線日，東風(fēng)乘用車公司在花都設(shè)立，同日日產(chǎn)陽光下線 年Unipres、Hitachi Unisia、 YOROZU 三大日本汽車零配件商落戶汽 車城 2003 年10 月，省政府批準(zhǔn)花都汽車城為汽車產(chǎn)業(yè)基地 2004 月，東風(fēng)日產(chǎn)研發(fā)中心落戶花都2004 月，15萬輛新工廠將建成投產(chǎn) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案25 500 50000 現(xiàn)時花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、計算機(jī)、信息工程等多 學(xué)科的高度結(jié)合，將會對人才的需求提出更高的要求。相應(yīng)的，隨著外貿(mào)、 旅游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物流管理的飛速發(fā)展，隨 著中國加入WTO 后所面對的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對通曉國際法律、貿(mào)易規(guī) 則、貿(mào)易保護(hù)等專業(yè)人才的迫切需求，對人才需求也將會提出更高的要求。 再用發(fā)展的眼光來看，整個花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也更引起更高層人才需求關(guān)系的變化。 50000 到2010年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動、 汽車專賣店品牌林立、每年50 萬臺轎車從這里駛向世界各地、每年近5000 汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休閑、購物等為市 民帶來全新體驗(yàn)。汽車城給我們帶來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只這些，因?yàn)樗囟◣砘ǘ?的繁榮，并影響著市民的現(xiàn)實(shí)生活。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 26 伴隨明年國際機(jī)場的開場的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)，大大小小的 配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達(dá)數(shù)十上百億元；同時外資企業(yè)的涌入， 將會拉動花都區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展。這些巨額資金的注入將會給花都地區(qū)社 會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來量的訊猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)理 論，巨額資金的注入將會引起該地區(qū)原來低級無序的經(jīng)濟(jì)模式變成為高級有 序的大工程格局的模式，由經(jīng)濟(jì)投入的量的變化引起經(jīng)濟(jì)格局的質(zhì)的變化， 這無疑由舒爾茨的《人力資本論》可以看出，當(dāng)然會帶來科技人力結(jié)構(gòu)的比 例的變化。 1500元／平方米 1700 元／平方米 1600 元／平方米 1700 元／平方米 2100 元／平方米 1500 元／平方米 2500 元／平方米 1600 元／平方米 2750 元平方米 1700 元平方米 2838 元平方米 1820 元平方米 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 27 2880 元／平方米 1860 元平方米 2900 元平方米 1865 元平方米 從1997年——2000 年的房價分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價相比 呈交換式變化，新區(qū)房價越來越高，舊區(qū)越來越低。 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，市場的趨勢呈上升態(tài)勢。 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時，新移進(jìn)來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會促進(jìn)新區(qū) 的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從1997年到目前，花都區(qū)的房 價基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場還有待 挖掘，還沒有出現(xiàn)一個真正的領(lǐng)頭羊，市場的發(fā)展空間還是較大 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價格正程良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉 動。根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價變動參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價的 發(fā)展趨向，可預(yù)測在未來 年，花都區(qū)樓盤價格將突破3500 大關(guān)，逐漸上升。在未來5年將會逐漸向廣州樓價看齊。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 28 根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃》預(yù)測，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展， 到2010 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128 平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40 人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨 脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)；同時，反過來，由于耕地的減少，促 進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。 由于取消的福利分房，原來機(jī)關(guān)國企職工的住房問題必須通過購買商品 房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場的一大主力。而這 5001000 1500 2000 2500 3000 3500 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004上半年 元平方米 200400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 新區(qū) 舊區(qū) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 29 一部分人，在未來幾年內(nèi)都將進(jìn)入置業(yè)年齡，商品房需求量較大。 隨著廣州市民購房置業(yè)對環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢將 日漸突現(xiàn)?；ǘ紖^(qū)區(qū)的綠化面積６．９平方公里，綠化覆蓋率高達(dá)４ ３．５％，人均占有綠地面積８．５平方米，一直有“廣州后花園”的 美譽(yù)。在這個有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。發(fā)展與 旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。 花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機(jī)場的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港 的定位；同時，在建的銜接地鐵二號線、直達(dá)國際新機(jī)場的城市輕軌鐵 路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使 人們到花都購房置業(yè)成為可能。 由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用較低，對外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一 個投資開發(fā)很好契機(jī)；同時，當(dāng)?shù)卣疄榱颂嵘麄€城市的核心競爭力 與城市的投資環(huán)境，花都區(qū)政府推出了一系列的投資優(yōu)惠政策：如稅費(fèi) 的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡化等；吸引更多的資金注入花都，推動花都 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 目前，花都房地產(chǎn)市場以本地消費(fèi)為主，廣州人購買的市場份額約 占２０％左右?，F(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 30 小區(qū)售價（以平方米為單位）都在1500 元到2500 元之間，以100 平方 米的戶型來算，售價大約在15 萬到25 萬元間。 根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費(fèi)中房價與 收入的比例是7 倍，而1999 年，花都區(qū)職工平均工資為11491 四口之家為例，年收入為46萬元，則每戶可承受的房價多達(dá)32 萬多 元，這個價格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)所有層次的樓盤。 花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的“北優(yōu)”區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會獲得 很多利好政策支持。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要， 由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于 交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大 （一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是居民對生活的要求不斷提 高）。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá)55％，而 且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私 人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 31 撤市改區(qū)后，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競 爭對手。隨著市場合理化、理性化程度提高，市場競爭也進(jìn)入樓盤綜合 質(zhì)素比高低的“質(zhì)素競爭”時代、“品牌競爭時代”，這必然會促使發(fā) 展商來營造精品樓盤。 花都撤市設(shè)區(qū)后，城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、 置業(yè)者觀念的大震動，也是花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難得的歷史機(jī)遇。 根據(jù)2000 月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》指出： 1）花都區(qū)用地主要是以依托新機(jī)場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航 空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 2）花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步 優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。 通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是“廣州后花園，花之 都”，是云山珠水重要組成部分。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案32 作為廣東省蕞大的汽車工業(yè)基地，花都汽車城總規(guī)劃用地面積50 平方公 里，首期開發(fā)將達(dá)到15 平方公里；二期開發(fā)將達(dá)到23 平方公里；三期為12 平方公里，整個工程項(xiàng)目預(yù)計在2006 年全部完工投入使用。 目前汽車城主要引進(jìn)了風(fēng)神汽車有限公司和廣州羊城汽車旅行車有限公 風(fēng)神汽車有限公司2000年12 日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積：774 畝，同時在周邊規(guī)劃控制15 萬畝土地為風(fēng)神汽車 公司及其配套企業(yè)提供足夠數(shù)量的用地。風(fēng)神汽車城總體規(guī)劃為年產(chǎn)量24 輛汽車，預(yù)計年產(chǎn)12萬輛的首期工程可在2004 年完成投產(chǎn)，到2006 年全部 工程完成后產(chǎn)量可達(dá)到24 萬輛。另外，廣州羊城汽車旅行車有限公司首期占 地30 畝，主要生產(chǎn)羊城牌汽車、銷售各種類型的汽車和有關(guān)零部件，年產(chǎn)量 預(yù)計可達(dá)1000 1）汽車產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2）汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計兩 大企業(yè)將為花都區(qū)帶來2000-5000 個就業(yè)機(jī)會和提供300-500 高層管理人員的職位。3）由于在規(guī)劃時已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只能 吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶 來一定的客戶資源。 4）廣州花都汽車城作為廣東省唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地——廣州花都汽車城 產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地供不應(yīng)求，“天天有團(tuán)來，周周有約簽”，建設(shè)更加如 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 33 火如荼?；ǘ紖^(qū)把2004 年定為“汽車年”，為推進(jìn)汽車城的招商引資 工作，汽車城公布了一連串優(yōu)惠政策。 目前已經(jīng)吸引了45 家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近30 億元人 民幣。這些企業(yè)來自國內(nèi)、日本、歐洲、美國等地區(qū)。包括：廣州萬寶進(jìn)汽 車部件有限公司、日本鬼怒川橡膠工業(yè)株式會社、花井汽車鋼材部件有限公 司、伊藤忠丸紅鋼材株式會社、上海西川密件有限公司等。首期15 平方公里 的用地不到半年時間已經(jīng)基本用完，為此，汽車城在下月將推出二期23 平方 公里的產(chǎn)業(yè)用地。 1）2005 年前，凡投資者在汽車城興辦的工業(yè)企業(yè)，投資1000 萬美元以 上（含1000 萬美元）的生產(chǎn)性企業(yè)三年內(nèi)免收污水處理費(fèi)。 2）設(shè)立汽車企業(yè)專項(xiàng)扶持發(fā)展資金，用于鼓勵扶持在汽車城內(nèi)投資興辦 的汽車及汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。對投資額在3000 萬美元以上的外 資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國家給予減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅 優(yōu)惠待遇的手續(xù)。 3）實(shí)行政府土地“零收益”。投資者在汽車城投資申辦汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)企 業(yè)的土地征用費(fèi)，除按國家及省的有關(guān)政策上繳國家、省和補(bǔ)償農(nóng)民 的費(fèi)用外，區(qū)級土地收益一律免收。 4）允許企業(yè)和開發(fā)商，按照規(guī)劃部門的規(guī)定在汽車城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，對 外出租或出售。允許有實(shí)力的企業(yè)通過合法手續(xù)取得商住用地的國有 土地使用權(quán)，建設(shè)員工宿舍、商業(yè)服務(wù)設(shè)施或其他文化娛樂等配套設(shè) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 34 5）在廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園利用轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地、廠房和閑置土地興辦與汽車相關(guān)的企業(yè)，免收當(dāng)次轉(zhuǎn)讓屬地方財政收入的稅費(fèi)，所征契稅由 區(qū)財政以支持企業(yè)發(fā)展的形式資勵給企業(yè)。 由于政府的利好政策，將會吸引更多的投資者或企業(yè)進(jìn)駐花都汽車城，有利于推動花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是對周邊的城鎮(zhèn)會產(chǎn) 生較大的經(jīng)濟(jì)帶動。 花都區(qū)政府原來設(shè)定汽車城的經(jīng)濟(jì)輻射范圍在50平方公里左右，花 僑鎮(zhèn)就是其中的一個輻射區(qū)域。借助這一有利的經(jīng)濟(jì)推動器，可以 吸引更多的工作人員流進(jìn)這個區(qū)域，從而，就會拉動該區(qū)域房地產(chǎn) 的發(fā)展。 隨著汽車產(chǎn)業(yè)成為花都支持產(chǎn)業(yè)，汽車城對花都經(jīng)濟(jì)將起到強(qiáng)有力的帶動作用，據(jù)花都區(qū)政府預(yù)計，未來幾年，花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量及 人口將出現(xiàn)大幅度增長，經(jīng)濟(jì)增長約13%，人口約40 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產(chǎn)業(yè)將得良好的帶動，特別是房地產(chǎn)業(yè)，在花都經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向好下，將會成為廣州房地產(chǎn)新的熱點(diǎn)區(qū) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案35 花都區(qū)為北部組團(tuán)，發(fā)展戰(zhàn)略為：構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點(diǎn)保 護(hù)水源和森林，結(jié)合新國際機(jī)場和廣州北站的建設(shè)，發(fā)展航空運(yùn)輸、物流 業(yè)、倉儲業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護(hù)和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植 業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括北部區(qū)域的 地鐵三號線，新國際機(jī)場，新機(jī)場高速北延線公路，新機(jī)場輕軌等。 1）2004 年，將是花都區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇之年，廣州新國際機(jī)場即將啟 用，將對花都經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響； 2）東風(fēng)乘用車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的火車 3）園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑；4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)放在汽車城， 爭取用幾年的時間把汽車城建設(shè)成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城 區(qū)，同時啟動廣州新國際機(jī)場產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)；地方財政收入和人 民群眾生活水平將有較大幅度的提高。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 36 本項(xiàng)目位于花僑鎮(zhèn)，一個具有較大經(jīng)濟(jì)潛力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域。不但可以 充分地享受了花都區(qū)城市規(guī)劃的優(yōu)惠政策，而且，也是處于廣州北部的咽喉 之地，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿^大，升值無限。 本項(xiàng)目位于新機(jī)場旁，有著天然的交通便利，大大的縮短了花都區(qū)與廣州 城區(qū)等周邊城市的時間距離； 目所處的地塊還沒開通城區(qū)內(nèi)到公交車，不方便城區(qū)內(nèi)市民的出入。 由于項(xiàng)目周邊到目前為止還是一塊未被開發(fā)的處女地，周邊的配套設(shè)施 還沒有出現(xiàn)，但是隨著新機(jī)場的起動，在未來的一、兩年內(nèi)，項(xiàng)目所處區(qū)域 的環(huán)境將會大大的改變,周邊的配套設(shè)施了將會日益完善起來。這也是本項(xiàng)目 開發(fā)的一個重點(diǎn)，因?yàn)樗P(guān)系到項(xiàng)目業(yè)主日后的生活便利與本項(xiàng)目的整體營 銷推廣。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 37 本地塊處于新機(jī)場旁，是在農(nóng)村旁邊，地塊周邊還是原始的山水，具有 很好的天然自然景觀優(yōu)勢，可以充分地利用大自然資源將本項(xiàng)目打造成為華 南商都廣州唯一的居住型生態(tài)小區(qū)，充分地引起市場對本項(xiàng)目的關(guān)注。 地塊位于花都新區(qū)的規(guī)劃內(nèi)，充分地享受了當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)優(yōu)惠政 策，減少項(xiàng)目的開發(fā)成本，有利于開發(fā)商開發(fā)出更具性價比的高質(zhì)產(chǎn)品 搶占市場 花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣 州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。地理位置十分重要, 素稱“省城之屏障，南北粵之咽喉”。 從廣州至花都有兩個主要的出入口，一個是京珠高速；另一個是機(jī) 場高速。本地塊正好位于兩個出入口的中間。這里既是由廣州進(jìn)入花都 區(qū)的咽喉要塞，同時也是北部城市進(jìn)入廣州的必經(jīng)之地，其地理位置擁 有非常重要的戰(zhàn)略意義。 由于受到舊城區(qū)建設(shè)用地緊張、人口擁擠、規(guī)劃滯后等影響，一個 城市要發(fā)展，就必須向外郊擴(kuò)張。在花都區(qū)肩負(fù)著打造廣州“新北翼” 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 38 的城市歷史使命下，本地塊所在區(qū)域作為花都市尚未開發(fā)的橋頭堡地 段，作為城市對外的“門面”，其建設(shè)必將受到市政府的高度關(guān)注和重 視。無論是政府政策、法規(guī)，還是市政配套都將向本地段傾斜，為本地 塊的開發(fā)埋下良好的伏筆。 在花都區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略中，影響蕞大的莫過于“新機(jī)場的建設(shè)啟用” 以及“風(fēng)神汽車的落戶”。風(fēng)神汽車有限公司2000 年12 日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積：774 畝，同時在周 邊規(guī)劃控制15 萬畝土地為風(fēng)神汽車公司及其配套企業(yè)用地。建成投產(chǎn) 后的風(fēng)神汽車稱所帶動數(shù)以萬計的就業(yè)人口，將對房地產(chǎn)產(chǎn)生前所未有 的需求量，與風(fēng)神汽車城相距不足3 公里的本地塊將成為首當(dāng)其沖的受 據(jù)介紹，風(fēng)神汽車在花都區(qū)的建設(shè)，所帶動的積聚效應(yīng)正逐漸突顯：花都近年汽車零配件業(yè)高速發(fā)展。目前，花都汽車城內(nèi)首期零配件 生產(chǎn)基地已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)招商，40 多家國內(nèi)外企業(yè)正陸續(xù)進(jìn)駐，二期零配 件生產(chǎn)用地也已規(guī)劃完畢，下一步將全面對外招商，花都汽車城正日益 成為華南中國汽車生產(chǎn)及零配件業(yè)的核心基地。 此外，花都區(qū)正與有關(guān)方面密切籌建華南汽車大學(xué)（學(xué)院）（暫定 名）。據(jù)介紹，廣州現(xiàn)有風(fēng)神、本田、寶龍三大汽車生產(chǎn)基地，汽車年 生產(chǎn)能力幾年內(nèi)將達(dá)到100 萬輛的規(guī)模。廣東正打造“汽車大省”，但 至今尚未有一所培養(yǎng)汽車產(chǎn)業(yè)人才的專門院校。 籌建中的華南汽車大學(xué)（學(xué)院）將落戶花都汽車城，占地100 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案39 頃，采用政府、企業(yè)、名牌大學(xué)多方合作的形式辦學(xué)，走市場化之路。 由此而為本地塊開發(fā)所帶來的商機(jī)自不必多說。 房地產(chǎn)的開發(fā)是依托在城市的發(fā)展當(dāng)中，與城市規(guī)劃、配套設(shè)施建 設(shè)密不可分的。新機(jī)場的落成，花都的大交通網(wǎng)絡(luò)隨即形成。東西向道 路有：山前旅游大道（北三環(huán)）、花都大道、北二環(huán)高速公路等；南北 向道路有：廣清高速公路、廣花一級公路（114 省道）、機(jī)場高速公路 及其北延線 國道、京珠高速公路等。另外， 輕軌二號線及其支線也在規(guī)劃中。水路方面，花都港現(xiàn)為國家二類開發(fā) 口岸。 鐵路方面，京廣鐵路線穿過花都，與新白云國際機(jī)場共同構(gòu)造北 部物流中心。 泰湖是花都區(qū)內(nèi)并不多見的活水道之一，為整個項(xiàng)目帶來孕育生命的靈 氣。俗語有說“仁者樂山，智者樂水”，高低錯落的建筑構(gòu)筑了泰湖周邊濃 郁的居住氛圍。在湖堤兩岸，更是郁郁蔥蔥的各色果樹，滿眼蔥蘢翠綠，微 風(fēng)拂臉，花香四溢。居住在如此曼妙的環(huán)境之下，身心疲累一拂而去。 水道、河流等作為不可復(fù)制的珍稀自然資源，向來都是各大城市繁榮的 源頭。如廣州的母親河珠江、上海的黃浦江等等。泰湖也必將成為本地塊拋 開其他對手的利器，也為本地塊的環(huán)境營造添上美麗的一筆。 本地塊前身是農(nóng)場用地，由于城市發(fā)展需要，已經(jīng)從農(nóng)業(yè)發(fā)展成商住用 地。由于發(fā)展時間不長，目前該地塊的開發(fā)痕跡不多，只有零星的幾棟民居 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 40 和個別校舍，其余基本上是未被開發(fā)的農(nóng)地。地塊上還散布著各色的果樹， 自然環(huán)境非常優(yōu)越。同時農(nóng)業(yè)用地的地塊不存在污染問題，周邊空氣質(zhì)素優(yōu) 良，是難得一見的優(yōu)質(zhì)地塊。 本地塊規(guī)模達(dá)4000 畝以上，首期征地750 畝，是花都區(qū)目前少有的超大 規(guī)模項(xiàng)目。由于規(guī)模宏大，在項(xiàng)目規(guī)劃上將有更多的空間，設(shè)計出引領(lǐng)花都 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品，搶占更多的市場份額。同時，規(guī)模開發(fā)也將大大節(jié)省開 發(fā)成本，提高資源的利用率。 在項(xiàng)目成功開發(fā)上市之際，將對花都樓市帶來強(qiáng)大的沖擊，在短時間內(nèi) 也將引起花都及廣州市場的關(guān)注，操作得當(dāng)，還將引領(lǐng)花都的房地產(chǎn)市場走 向新的競爭局面。這也是企業(yè)品牌樹立的良好契機(jī)。 本地塊平地與坡地結(jié)合，集中的大片平地結(jié)合順應(yīng)湖泊水形的蜿蜒坡地 這種地形地貌，對于大型高尚居住項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計極為有利，也便于各功能 區(qū)域的分布和建設(shè)。 花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在過去若干年的發(fā)展中，一直處于廣東省的中等水 平。其房地產(chǎn)發(fā)展水平更是比廣州市落后3-5 年左右。當(dāng)廣州市正在熱 火朝天地發(fā)展“城里上班、郊區(qū)居住”的房地產(chǎn)開發(fā)革命時，花都區(qū)的 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 41 居民仍然停留在進(jìn)城置業(yè)的消費(fèi)時代。經(jīng)濟(jì)背景、城市發(fā)展、消費(fèi)習(xí)慣 等，使得花都市民尚未能理解郊區(qū)生活的真正意義，也還沒有形成這樣 的消費(fèi)意識和消費(fèi)需求。郊區(qū)的房地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)還將面臨嚴(yán)峻的考 本地塊不僅位處花都的郊區(qū)，而且還在機(jī)場高速的收費(fèi)站外。在傳統(tǒng)花都居民的眼中，這里已經(jīng)遠(yuǎn)離了城市的煩囂，只有農(nóng)民才會居住在 這里。在這樣的大城背景下，要在本區(qū)域建設(shè)一個大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 所要面臨的將是如何利用風(fēng)神汽車經(jīng)濟(jì)鏈的帶動，解開花都市民在本區(qū) 域置業(yè)的心理結(jié)，使之成為大家公認(rèn)的置業(yè)寶地，為本項(xiàng)目爭取更多除 廣州市區(qū)以外的當(dāng)?shù)仡櫩汀?作為一個新的規(guī)劃區(qū)，距離花都中心城區(qū)較遠(yuǎn)，缺少人氣，本項(xiàng)目 區(qū)域有待長時間的市場培育，帶旺整個區(qū)域的人氣；同時，交通的不便 將難以吸引中心城區(qū)居民的關(guān)注，為本項(xiàng)目日后的銷售帶來很大難度。 本地塊周圍還沒被開發(fā)，也還沒有任何配套設(shè)施， 周邊的房地產(chǎn)開發(fā)普遍規(guī)模并不大，未形成大規(guī)模、品牌開發(fā)的氣 候，較多的是以小大小鬧的形式出現(xiàn)，并不能充分地引起市場的關(guān)注。 我司建議操作本項(xiàng)目的總體原則必須是“大盤做勢，中盤做市，小盤做 事”，充分地利用本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢，以強(qiáng)勢入市，用獨(dú)特的開發(fā)理念 與主張引導(dǎo)市場認(rèn)識項(xiàng)目環(huán)境和產(chǎn)品，以花都房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的高姿態(tài) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 42 搶奪市場更多的眼球。 地塊規(guī)模較大，將會為開發(fā)商帶來一定的資金壓力。因?yàn)橐浞值?引起市場的注意，首先必須注重項(xiàng)目的整體形象，那勢必在項(xiàng)目的前期 啟動就需要較多的資金。 根據(jù)2000 月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》。 花都區(qū)用地主要是以依托新機(jī)場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與 航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一 步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。 通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是“廣州后花園， 花之都”，是云山珠水重要組成部分。 汽車產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動區(qū) 域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計 兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來2000-5000 個就業(yè)機(jī)會和提供300-500 個的中高 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 43 層管理人員的職位。 由于在規(guī)劃時已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只 能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶 來一定的客戶資源。 因?yàn)楸卷?xiàng)目處于花都新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展之中，周邊的工業(yè)園區(qū)將會帶 來更多的人氣，同時，隨著工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，周邊的配套設(shè)施將會逐步 完善，有利推動本區(qū)的發(fā)展，本項(xiàng)目將會充分地分享到這份現(xiàn)成的資 花都區(qū)作為廣東一個重要的工業(yè)城市，近幾年經(jīng)濟(jì)不斷向好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長，發(fā)展的速度名列廣州各區(qū)的前茅（根據(jù) 當(dāng)?shù)卣墓ぷ鲌蟾妫?。政府為了推動?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，充分地出 臺一系列的優(yōu)惠政策進(jìn)行招商引資，吸引更多的外資。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而將進(jìn)一步地推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng) 目處于這塊快速發(fā)展的熱土上，可以首當(dāng)其沖的充分分享了這一狂風(fēng)的 好處，有利加快本項(xiàng)目的發(fā)展。 廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住 質(zhì)量，廣州市嚴(yán)格把控廣州北部的開發(fā)。隨著廣州市區(qū)的人們對居住要 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 44 求的苛求與廣州以北周邊城市的進(jìn)城人們的心理變化，本項(xiàng)目正好處于 兩者之間，充分地承當(dāng)了兩邊的重要樞紐。 隨著新機(jī)場的搬遷與投入使用，將會為花都帶來數(shù)以萬計的從業(yè)人 口，也進(jìn)一步奠定花都在廣東省以及在國際上的交通樞紐地位，花都的 城市地位將會得到迅速的提升，增強(qiáng)花都城市的核心競爭力。本項(xiàng)目也 將會伴隨著花都城市地位的提升而引起市場更為廣泛的關(guān)注，國內(nèi)其他 城市乃至境外的不少機(jī)構(gòu)和人士都將成為本項(xiàng)目的潛在客戶群。 隨著汽車城的啟動與投入使用，企業(yè)及政府將會加大力度跟進(jìn)汽車 城本身的居住配套，將會為汽車城的外來人口提供居住的條件。本項(xiàng)目 距離汽車城并不遠(yuǎn)，只有三公里左右，汽車城的外來人口將是本項(xiàng)目的 重要目標(biāo)客戶群，但汽車城的居住配套將會為本項(xiàng)目吸納汽車城的外來 人口過來購房增加難度。 目前，大規(guī)模的開發(fā)優(yōu)勢很多開發(fā)商都意識到，而且，也有不少項(xiàng) 目正在不斷上馬，如碧桂園、嘉信華庭、金華花園、中山俱樂部、雅景 灣等項(xiàng)目，及大型地產(chǎn)公司如祈福地產(chǎn)、新鴻基等均在花都跑馬圈地， 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 45 意圖隨著花都區(qū)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及招商引資的春風(fēng)，搶得市場的頭部杯 競爭對手將分流本項(xiàng)目的有效客戶群。因?yàn)橐汛嬖诤蜐撛诘母偁帉κ侄荚诿荑尵o鼓地推進(jìn)，憑著其地段優(yōu)勢與市場先機(jī)，將會搶奪本項(xiàng)目 的部分有效客戶群，加大本項(xiàng)目的銷售壓力。 本地塊還是屬于一塊正在開發(fā)的處女地，但當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃與區(qū)域功能的劃分將為本地塊的發(fā)展帶來無限的市場機(jī)會。 隨著花僑鎮(zhèn)的招商引資，越來越多的大型企業(yè)進(jìn)駐花僑鎮(zhèn)，逐漸增強(qiáng)花僑鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)競爭力，進(jìn)一步提升本地塊的區(qū)域地位。 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，花都更多小資農(nóng)民及白領(lǐng)階層人士的購房欲望日益加強(qiáng)，同時，廣州北部如清遠(yuǎn)、三水及從化等地人們進(jìn)城步伐 的加快，將為本項(xiàng)目帶來一群龐大的目標(biāo)客戶群。 因此，本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)客戶不能只是著眼于廣州市區(qū)及花都當(dāng)?shù)氐目?戶，不能忽視的還有一大部分客戶群體就是廣州北部的進(jìn)城人士和工業(yè)園區(qū) 的技術(shù)人員等。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 46 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 47 雅寶新城 位于廣州花都西城區(qū) 100 萬平方米 90 多萬平方米 09 55% 別墅和公寓居住社區(qū) 正在開發(fā)第二期20 棟別墅和35 棟公寓 公寓為1980—2500 聯(lián)排別墅58—78萬元套 獨(dú)立別墅98－238 萬元套 1）中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校 洞高爾夫球場3）超級市場、肉菜市場、醫(yī)務(wù)所、銀行、山頂公園 別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都 區(qū)原居民及廣州市民為主 1）二期及時調(diào)整客戶群體，將主力消費(fèi)從花都本地轉(zhuǎn)向廣州 市區(qū)； 2）對原用地環(huán)境的保護(hù)較好； 3）預(yù)先建設(shè)大型生活配套設(shè)施。 總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。 頭部、二期別墅戶型配比 型號 首層建筑面 二層建筑面 總建筑面積 占地面積 推出數(shù)量 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 48 獨(dú)立別墅 2179412289 34083 630820 2211512289 34404 580-730 2012814676 34804 600-790 1442710847 25274 380 21 1456412383 26943 380 18 134412031 25471 380 27 116429932 21574 114969791 21287 116429932 21574 頭部二期公寓戶型配比（推出頭部二期A、B 區(qū)單位7 層無電梯住宅） 面積（）總推出套數(shù)（套） 三房二廳 102-118 336 二房二廳 9746 24 復(fù)式 20678-21847 12 一期 獨(dú)立別墅 15 20% 聯(lián)排別墅30 20% 公寓80 10% 二期獨(dú)立別墅 40 5% 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案49 聯(lián)排別墅 80 20% 16 公寓 100 10% 10 1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民 及廣州市民為主。 2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián) 排別墅的銷售較好，公寓的市場反應(yīng)也不錯。說明低總價的產(chǎn)品市 場的市場歡迎度較高。 3）主要的目標(biāo)客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當(dāng)?shù)厝恕?4）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場 為主，但銷售很不理想，后來從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況 一般。 因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠(yuǎn)，交通不方便的情況下的郊

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